40家上市公司买房:都去哪儿了?

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发布时间:2024-01-27 23:12

文|选址中国  

选址960不完全统计,2023年共有40家上市公司披露了购买房产的消息,总金额逾100亿元,总建筑面积近47万平方米,这些房产主要为办公楼、厂房、仓储、商铺以及车位和配套设施,多为企业自用或经营使用。

北上广深四个一线城市“遥遥领先”,产生了18宗交易,房款约70亿元,数量占比45%、金额占比70%,其中的上海吸引了多达10家上市公司买房置业。

在这些交易标的中,既有超出10万元/平方米的“顶奢”写字楼,也有单价不足5000元/平方米的“经济适用房”,大多数公司都采用了资产买卖的方式,也不乏勇敢下单的法拍成交,同时关联交易也是不可忽视的重要类型。

动辄上亿元的现金支出,上市公司买房的“心路历程”是什么?买房“魔咒”为什么值得警惕?本文还将讨论企业买房置业背后的玄机。

01、100亿元买房,均价2.18万元

根据沪深两地交易所披露,选址960不完全统计发现,2023年有40家上市公司公告了购买房产的决策或者进展,涉及相关金额101.88亿元,建筑面积46.64万平方米,粗略计算,平均楼面价2.18万元/平方米。

以金额计,排名前三的是:汤臣倍健18.3亿元买入广报云汇项目;外服控股13.87亿元买入绿地外滩中心T3数层办公楼和车位;玉禾田5.83亿元买入中粮 福田大悦广场1栋A座数层办公楼。最低购房金额为2157万元,系宏柏新材购入江西乐成市的一处办公用房。

以面积计,汤臣倍健同样位列第一,拟购房产的建筑面积为5.70万平米,五芳斋3.04万平方米、普瑞眼科2.82万平方米分列二、三位。

从类型看,房产购置的类型以办公和研发为主流,数量占比高达90%,同时也有厂房、商铺、酒店、仓库等以生产和经营为目的资产买入。

其中,以餐饮为主业的同庆楼拟购买位于无锡市经开区的24间商铺,交易总价1.83亿元;主营跨境化工物流的永泰运以7214万元取得青岛市黄岛区的一处土地和厂房;京源环保出资5280万元买入位于江苏南通的一处厂房;南兴装备以2298万元的价格买入东莞一处厂房;华闻集团控股的海南文旅以3亿元购入了洲际酒店B座13-18层。

从楼面价看,地处上海核心位置的绿地外滩中心最贵,兰生股份、外服控股两家上市公司在此购买办公楼和车位,单价粗略计算约合10万元/平方米;最低楼面价则在4000-5000元区间,集中在三四线城市。

02、一线城市最受青睐,上海拔得头筹

这些上市公司的购房标的分布在24个城市,分别是上海10个、深圳3个、北京3个;广州、无锡、济南各2个;杭州、咸阳、海口、成都、石家庄、嘉兴、福州、东莞、乌鲁木齐、苏州、茂名、哈尔滨、漳州、长治、南通、青岛、重庆、乐平各1个。

上市公司所购房产的城市分布

上市公司“含量”本就较高的北上广深受青睐,合计吸引了18家公司买房置业。

其中,上海是上市公司楼宇购买最为活跃的城市,共有外服控股、兰生股份、新致软件、元隆雅图、戎美股份、友车科技、赛微微电、凯淳股份、格尔软件、英方软件10家公司官宣买楼。这些企业主要集中在专业服务、文化创意、软件开发、半导体、新零售领域,粗略计算,总金额约为35亿元,合计建筑面积6.59万平方米。

北京的3宗交易发生在海淀和房山。具体而言,中科环保购买位于中关村的大恒科技大厦两层写字楼,耗资约1.74亿元;天智航以约3.38亿元代价购买海淀西三旗(金隅)科技园研发设计楼;江南化工旗下公司斥资1.24亿元购买北京房山园两栋办公楼。

天亿马、玉禾田、伟创电气3家公司在深圳买楼。其中,玉禾田拟向中粮智汇购买位于深圳市福田区的中粮 福田大悦广场1栋A座29-32、34-38层产业研发用房,该资产建筑面积约1.82万平方米,总价款约为5.83亿元。天亿马拟购深圳南山区侨城一号广场大厦27层03、05、06、07、08号房,资产面积约1200平方米,总交易价款约6786万元。伟创电气拟向深圳润雪购买位于深圳市宝安区的写字楼,总建筑面积不超7800平方米,总价预计不超过2.1亿元。

广州的两宗购房均发生在黄埔区。其中,汤臣倍健18.3亿元买入广报云汇项目办公楼,宏景科技以1.70亿元购入映日路111号总部经济区一栋写字楼。

值得关注的是,在全球化的经营布局下,一些公司还披露了海外购房的计划或进展。比如,利君股份披露,为拓展公司主营粉磨装备业务的国际市场,计划自筹资金不超过1000万美元在新加坡购买办公用房产;主营升降桌的乐歌股份年内完成美国一处海外仓的产权交割,价格为1600万美元,面积23.4万平方英尺,由美国私营工业地产开发企业JAX2983, LLC建造出售,购买该仓库旨在推动跨境电商业务。数据显示,截至2023年9月,乐歌在美、英、德、日共计有13个海外仓,面积28.82 万平方米,其中美国的10个仓库全部用于公共海外仓业务,共计26.95万平方米。

截至2023年9月,乐歌股份公共海外仓情况

此外,乐歌股份还在2023年年中披露,将使用不超过3450万美元寻求在美国购置合适的土地建造海外仓。

03、关联交易占比近1/4,法拍也有成交

在这些房产交易中,有9个房产购置为关联交易,即交易双方为关联关系。

其中,京源环保所购房产的出售人为京源发展,买卖双方为同一实控人;五芳斋购买办公楼的交易对手是嘉兴市远虹房地产有限公司,远虹房产为五芳斋集团的全资孙公司;红豆股份所购办公楼由红福置业所有,两者均受红豆集团控制;深桑达A在石家庄购买中电智慧广场固定资产,交易对手为中电河北房地产开发有限公司,中电房地产与上市公司同属中国电子实际控制;漳州发展所购房产为漳龙集团,系公司控股股东;南兴股份购买东莞天安数码城一处厂房,所有者为网宇科技,系公司副董事长控制的企业;壶化股份购房的交易对手为长壶投资,系公司董事长控股的企业。

不难发现,上述关联交易多为集团内的公司间交易,或是在公司实控人或股东控股的其他企业间完成。值得一提的是,相对而言,关联交易的资产标的在非一线城市的比例更高。

细究关联交易的原因,不少上市公司有房地产建设的“副业”,或是实控人、大股东有相关产业,买自己旗下的房子属于肥水不流外人田,知根知底也减少了踩坑的风险。不过,关联交易所潜在的利益输送可能也值得警惕。

除了直接的资产买卖,还有2家上市公司以“拍卖”方式获取房产。永泰运所获工业用地和厂房,是通过参与京东法拍达成的;普瑞眼科通过产权交易所竞拍,以1.8亿元的代价竞得中国银行重庆市分行持有的渝中区一处办公楼。

04、五大驱动力,买房魔咒需警惕

企业为何买房?上市公司多数会简要说明买房的原因和影响,选址960梳理了其中的五大常见原因。

原因一:稳住办公成本。不是租不起,而是买房更具性价比。外服控股在公告中表示,上海外服下设8个业务中心,在上海各CBD租赁办公场地,随着5个业务中心租约即将到期,续租可能面临租金上涨的情况,买房可降低办公楼租赁成本。

有公司披露细账力证购买更合算。例如,南兴装备在公告表示,全资子公司购买房产的价格为2298万元,按残值率 5%,使用年限30年计算,每年折旧额为72.78万元;若租赁同等用房,则每年租金114.04 万元;公司认为,购买房产的折旧虽形成一定费用影响到经营业绩,但是总体金额小于继续租赁需要支付的租金,且该不动产具有使用期限较长、地理位置较好保值增值效果高等特点,后续能为融资提供资产担保。

原因二:升级职场效能。原有办公空间散、小、破,购置集中办公区可以一举升级职场环境。茂化实华表示,其现办公楼是1996年投用的,使用近30年,出现老化等问题,且交通不便,为适应战略发展和整体业务需要,满足办公、技术研发、教育培训、会务需要以及提升上市公司品牌形象等多方面综合需求选择购房。顶点软件表示,其购置的8号楼与现有办公楼相邻,能够形成整体办公区,且均位于园区有利地段,有利于公司统一调配办公场所,提高工作效率,提升企业形象,并为未来几年的发展预留人员增长空间。汤臣倍健表示,公司位于广州的部分办公场所为通过租赁方式获取,各经营单位办公地点分散,办公环境较为拥挤,购置办公楼将有效改善办公条件,有利于进一步加强各业务单元协同能力,提升运营效率,提升公司对于优秀人才的吸引力,更好地满足公司未来经营发展需求。

原因三:实施募投项目。IPO或新增募资后,上市企业需要将所募资金投入到项目实施上,这衍生出了购置房屋资产的需求。例如,新致软件购买房产用于公司实施募投项目“分布式 paas 平台项目”和办公及研发使用;熙菱信息购买位于新疆软件园的房产,将作为公司募集资金投资项目“研发中心和产业实验室建设项目”实施地点。

原因四:更好获得优惠政策。政府扶持政策往往对于固定资产投资、产值、落税等有一定的要求和门槛,企业增加落地投能够获得更好的激励政策。赛微微电在公告中表示,全资子公司在上海张江集电产业园落地办公,可以受益于集成电路产业集群效应,并享受政府相关优惠政策。

原因五:多元化资产配置。兰生股份在公告中表示,公司持有一定比例的金融资产,不动产占比相对较低,而国内一线城市核心地带的不动产具备保值性高、抗通胀能力强的特点,从资产配置多元性,分散投资风险角度出发,配置不动产可使公司资产结构更加稳健,抗风险能力更强,更有利于资产的保值增值。

买房好处虽多,但如果不能与主营业务的增长相协调,就会有“魔咒”附生,这是上市公司官宣购房经常会引发投资者侧目和监管层问询的原因。

首先,现金变成了固定资产,失去活力无法产生更大收益,深层次上反映出企业没有更好的资金用途和去处来“钱生钱”;第二,工商业楼宇具有周期性显著、交易税费高、流动性较差的特点,购房存在潜在的亏损风险;第三,在不动产估值、交易和买入后的折旧摊销环节,都可能产生利益输送、财务造假的空间。

基于此,对于上市公司而言,购房是需要慎重做出的决策,无论是对投入和产出的测算,还是对交易对手、时机,以及资产标的的选择,都应该有全面充分的考量。