碧桂园不深爱三四线城市了吗?

文章正文
发布时间:2024-09-03 22:54

图片

这是路数的第五十六篇原创文章

然碧桂园(02007.HK)一再强调是在一线至五线城市的均衡布局,不过,它拿地行动上的表现很有意思:

区域上转向一二线;方式上着眼一二级联动

有数据可以说话。今年上半年,碧桂园60.9亿的拿地权益金额中,一二线城市占约70%,三四线城市仅为30%。地块分布于广东佛山、河南郑州、甘肃兰州等地。

另外,今年新获取的9宗地中,有7宗来自一二级联动,2宗为收并购。

正因为这半年拿地不多,也使得碧桂园拿地的改变更为直观。要知道,2021年上半年,碧桂园884亿元的权益拿地金额中,约60%为三四线城市。

“三四线城市之王”——碧桂园(02007.HK),是要抛弃三四线城市了?还是要重启2014年那样“拥抱一二线城市”,成立一线事业部?

目前看,说抛弃为时尚早

对比还是比较强烈的,其他开发商是完全和三四线城市切割,碧桂园还处在从部分三四线城市选择性撤退的过程中

去年年底开始的区域大合并已是征兆(见《内部正式发文 碧桂园四成区域公司被合并》)。需要推货扩张的地方,组织架构自然会扩大,反之亦然。

短期内也看不到碧桂园会重仓一二线

且不论它在三四线的底盘摆在那。截止今年630,已签约或已摘牌项目分布在298个地级行政区,覆盖1412个县级行政区。

要去重仓一二线,能力上不允许,更别说杨老板也不太喜欢这么干。

但很肯定的一点,碧桂园接下来拿地会向有人口流入、城市能极较高、市场较厚的方向调节。这是它今年上半年的总体拿地策略,也是诸多房企在业绩会上强调的。

碧桂园今年上半年参与过上海、杭州等热点一二线城市的招拍挂拿地。因为它判断:

一、这些城市出现拿地机会点。陆续有房企同行出险,一改往日僧多粥少的激烈抢地盛况,土地供需关系有所改善。地,变便宜了。

二、这些城市未来确定性强,风险可控。

不过,碧桂园没明说,它有几个一二级联动地块其实是被动拿的

路数了解到,因为一级开发上已经投入不少,放弃二级开发有些可惜。但土地市场转冷后,招拍挂市场的地也凸显出性价比,二级开发拿地优势变弱。

这也是碧桂园上半年拿地保守的一小部分原因。正常年份,投资可以占当期销售的至少30%,而今年上半年掉至3%。

换成中国金茂(00817.HK)的角度看一二级联动拿地,是以小博大,虽然时间长,但可以跨越几个地产周期,不必过于担心害怕。

好在碧桂园截至目前还有约1.2万亿权益可售土储。当中96%位于常驻人口50万以上的区域,77%位于人口流入区域,75%位于长三角、珠三角、环渤海等五大都市圈。用公司的话来说,可以让经营保持弹性。

2015年开始的棚改货币化浪潮,让碧桂园从三四线城市杀出,成为地产界的一匹黑马。很难说还会不会有下一个棚改货币化浪潮、下一个“碧桂园”出现。

15世纪的航海家达伽马,从葡萄牙的里斯本出发,到达印度,开启大航海时代。在他出发地附近的罗卡角上立着一块石碑,上面刻着:

陆止于此,海始于斯。

碑上的刻字告诉世人——求变,能走得远。但可能最远,也是到“印度”。

听听“三四线之王”对市场和三四线的看法吧:

宏观上,当前市场呈现以下几种特征。

首先、从整体市场看,最糟糕的时间过去。但市场还是很严峻、很寒冷,在底部盘整,底部盘整的时间会相对比较长

第二、市场当前的特征是严重分化,不分一二线还是三四线城市。一线城市上海、北京相对好一些,广州、深圳一般。

广大二线城市跟三四线的特征非常相近。好的二线城市比如杭州,西安、成都、合肥市场,尤其是在主城区的一些热点板块。但东北、西南、华北一些二线城市依然有压力。到了三四线城市就更加明显,情况更加分化。

第三、市场偏向自住、改善。消费者关注品牌,关注交付。一二三四线城市都表现出这样的均一特征。

具体到三四线城市上,虽然整体规模在下降但分化也比较明显。当然它的复苏确实是慢于高能级市场。

三四线城市内部,相对高能级的地方复苏快,级的复苏慢一些。所以公司推货整体跟大市场同步。预计今年三四线市场依然可以占45%—55%的份额,基本上从2016、2017年之后都是这样上下波动。

三四线城市以封闭市场为主,除了少量度假或者承接外溢需求外,绝大部分三四线市场都是封闭市场。碧桂园在封闭市场以当地供求关系为主导来推货

单独看三四线城市今年7、8月份的表现,有季节性下探的因素,也有整个大市场周期的因素。

不过,现在的情况跟2014年不太一样,现在是大的宏观房地产市场在下台阶,一二三四线城市都在下台阶。

所以,可能需要到今年年底甚至是明年上半年,才能有相对较好的复苏出现。

宏观上看,因为有一线城市的拉台,尤其是在价格上的拉台,会刺激三四线城市。现在已经是在底部纠缠的过程。相信不会比现在更糟了,三四线城市可能还需要一点点时间。

相较一二线城市,三四线城市在复苏但节奏慢一点,因为供求关系比一二线城市要差。大概还有20个月左右的去化周期

不过,需求是长期存在的三四线城市会长期在中国房地产大盘里占一定份额,这是肯定的。从碧桂园的角度,会长期耕耘市场,也会阶段性调节在一二三四线城市的布局。

相信这一轮市场出清之后,一定会变成健康的市场。谁有竞争力,谁就更有机会。中国房地产市场超过10万亿的体量最少能有十年时间。所以市场空间还非常大。

通过这一次市场下行的洗礼,所有的地产企业都会检讨和反思,提升自己竞争力的同时让自己更有质量的发展。