一线城市的配售型保障性住房正在落地。8月6日，《广州市市本级配售型保障性住房配售管理实施细则（公开征求意见稿）》（以下简称《细则》）发布，这也是一线城市中的首个实施细则。至此，广州继开工建设配售型保障性住房（以下简称“配售型保障房”）后在制度上又迈出一步。
事实上，全国多地都已经规划建设配售型保障房。这种住房有什么特点？哪些人可以购买？会影响房地产市场吗？
什么是配售型保障房？
政府筹建住房低价配售给低收入人群
去年8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，配售型保障房逐渐进入公众视野。
配售型保障房在我国是一个新事物。以广东为例，此前的保障性住房主要包括公租房、保障性租赁住房等。而现在，保障性住房被分为配租型和配售型两种。发展配售型保障房本质上是推动实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，完善租购并举的住房制度。
配售型保障房什么价格？
低于同地段商品房且禁止市场流通
在国家提出建设配售型保障房后，广州迅速行动。今年1月13日，黄埔区开建广州首个配售型保障房项目；在7月上旬，广州安居集团在多区开工建设配售型保障房，将筹建超1万套房源。此次《细则》，就是这些房子建成后如何运转的“说明书”。
对于公众关心的售价，《细则》明确，由专营机构报送价格方案到广州住建部门，住建部门出具审核意见后再报送市政府审定。并且这个价格方案，应当包含由房地产评估机构评估前12个月项目同地段、同类型商品住宅的市场价格。同时，报价方案要包括土地统筹成本、建安成本、财务费用、销售管理费用、合理利润、相关税费等。也即售价要参考附近楼盘的价格，并且可以计算出建设成本。
《细则》还进一步明确，单套房屋销售价格在销售基准价上下浮动比例不超过20%。“配售型保障房要求保本薄利，因此价格会比周边楼盘低很多。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
另外配售型保障房的流通也受到关注。目前已明确，配售型保障房实施封闭管理，严禁流入商品房市场，但是可以通过回购或内部流转退出。例如，业主后续如果要购买更大的商品房，就需要将配售型保障房退回。
目前《细则》并未明确具体的回购规则，从已有案例看，主要由专营机构回购。例如郑州明确，由运营公司回购，回购价格按原购买价格结合住房折旧确定，住房折旧按每年1％的折旧率予以核减。
哪些人群能买？
广州户籍无房人群可申请
根据此前住房城乡建设部介绍，各地当前重点要保障好两类群体，一类是住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体，另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。整体思路是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售，从困难群体做起，以后逐步拓展范围。
广州的《细则》也遵循这一思路。配售型保障房申请人需有广州市户籍、在本市无房且申购前3年内在广州市无自有产权住房转移记录、未享受购房优惠政策、累计缴纳社保满3年，单身申请人须年满30周岁。如果申请人属于本科以上学历、中高级专业技术职称、高技能人才以及广州市人才绿卡主卡持卡人，可以不受户籍和年龄限制，同时缩短社保年限。
还需注意，配售型保障房和其他住房优惠政策不兼容，即此前享受过任何种类住房优惠政策的，都必须退出才能购买。《细则》明确，将审核包括是否在本市享受购买房改房、解困房、单位内部集资建房、安居房、经济适用住房、拆迁安置新社区住房、落实侨房政策专用房、限价房等购房优惠政策，是否在本市承租公共租赁住房、人才公寓、政府投资建设的保障性租赁住房、直管公房等政策性租赁住房，或正在领取住房租赁补贴，或已购买共有产权住房。
商品房市场会受影响吗？
前期或将谨慎推进“以需定建”
在全国范围，配售型保障房规划建设如火如荼。目前，北京、重庆、杭州、郑州、西安、长沙等多地均已开工建设，珠三角多地也正有序推进。可以预见，未来我国的住房将遵循“保障归保障、市场归市场”的思路，朝着“保障房+商品房”转型，这也是房地产的新发展模式。
随着配售型保障房的到来，不少人也产生担忧：它会影响商品房市场吗？
虽然配售型保障房不能流入市场，但它在客观上可能虹吸一部分刚需住房需求。由于这类保障房按商品房标准筹建，交通、商业等配套也相对齐全，在低价格的吸引下，一部分原本面向商品房市场的刚需群体可能转向配售型保障房。因此，尤其是在当前住房库存压力大、流通不畅的情况下，配售型保障房更带有竞争的意味，各地在推进上或许也会更谨慎。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，当前市场化的买卖市场存在去库存压力，尤其二手房挂牌量高企，如果配售型保障性住房供应过大，难免会冲击商品房买卖市场。基于此，她认为短期内配售型保障性住房供应难以超过配租型的保障性住房，并且配售型保障房要坚持“以需定建”。
但也有专家认为，配售型保障房对商品房市场影响不大。“当前商品房市场下滑的一个原因，是高收入群体不买房、换房群体该换的也基本换好了，但新市民、年轻人等低收入群体本身就买不起商品房，由此造成了需求的断层。那配售型保障房的出现，就弥补这部分需求，从设计上来说对商品房市场影响不会很大。”李宇嘉表示，但他也指出，对小户型二手商品房还是有一定影响。
在李宇嘉看来，配售型保障房有助于形成健康的购房消费逻辑，“即‘先上车、再改善’，急需产权住房的可以先购买，有一定积蓄后可以再换成改善型的商品房。”他也提出，配售型保障房推出后，很多需求会转向配售型保障房和二手房，而改善型需求则转向新房。
事实上，配售型保障房的实际影响存在变数。一方面，《细则》并未提及配售型保障房是否和公共资源挂钩，比如配售型保障房是否和同区域商品房享受同样的学位、医疗等，也影响着竞争关系。另一方面，配售型保障房仍是新事物，人们能否接受，从情感和传统认知上都需要转变的过程。
但总体而言，配售型保障房给低收入人群带来了在大城市拥有产权房的希望。既然作为一种保障性住房产品，在实际实施过程中就更应严格确保公平、合规，让真正有住房需求的困难群体享受到社会发展的红利。
南方日报记者 张子俊
