继出售万达电影之后，关于万达拟出售一二线城市部分万达广场的消息，这几天也是不断发酵。
作为新一线城市西安，目前已经开业的万达广场，会否被摆上出售货架，直接会对西安的商业地产格局产生一定的影响。
" 一座万达广场，一个城市中心 "，" 万达所至 繁华所指 "…… 从这些耳熟能详的广告词，就可以看出万达广场在一座城市商业发展中的地位。
万达的商业地产项目主要产品是城市综合体，这种产品模式就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资持有的万达广场。
万达广场的这种模式，正好与地方政府在城市发展中的需求相吻合。万达广场的建设，在带来城市形象提升、城市商业繁华、城市消费升级的同时，从就业、税收的角度也为城市发展做出贡献。
因此，万达广场这一超级 IP，成为万达横扫各大城市的超级武器，受到地方政府欢迎的同时，万达也从地方政府拿到了比较廉价的土地和政策支持。
2003 年 1 月，全国第一座万达广场——长春重庆路万达广场开业。截止 2022 年底，万达已在全国 31 个省、自治区、直辖市的 224 座城市开业 473 座万达广场。
万达广场在成就万达企业发展的同时，重资产的万达广场由于沉淀大量资金，也成为万达集团发展过程中的包袱，因此这几年万达广场主要采用轻资产模式进行扩展。
目前的万达集团，旗下产业主要包括三大板块：商管集团，文旅集团，投资集团。
万达商业其实早在 2014 年 12 月就已经赴港上市，但上市后并未受到资本市场的认可，估值较低，因此 2016 年 9 月万达商业私有化后退市，欲登录 A 股。
但是，由于 A 股对于涉房企业上市监管限制，私有化之后万达商业一直未能在 A 股上市。
因此，2021 年，经过一系列的资产挪腾之后，珠海万达商业管理集团股份有限公司成立，作为万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，背负起上市重任，选择赴港 IPO。
2021 年 7 月 -8 月，万达商管接连引入 PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁等 22 家战投，累计投资 380 亿元持股 21.17%，令珠海万达商管的估值高达 1800 亿元人民币。
在引入战投的同时，珠海万达商管与投资者签订了对赌协议。根据协议，珠海万达商管最迟要在 2023 年年底完成上市，否则需偿还超 300 亿元的股权回购款。
在过去几年时间里，虽然珠海万达商管曾先后于 2021 年 10 月、2022 年 4 月、2022 年 10 月三次向港交所递交上市申请材料，但三次递表均未成功。
很明显，距离 2023 年末仅剩下 10 天的情况下，留给珠海万达商管的时间不多了。
因此，在 2023 年，万达再次开启了卖卖卖模式。除了出售万达电影之外，今年 5 月份大家保险通过间接方式接管了上海松江万达、西宁海湖万达、江门台山万达 3 家购物中心，同年 10 月，大家保险再度收购了上海周浦万达广场。
近期，多家媒体报道：万达集团拟出售旗下位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金，目前在和险资机构洽谈。
在这里，需要说明的是，大家看到的万达广场，分为重资产、轻资产。
重资产的万达广场，就是万达集团自己投资开发建设、持有的万达广场，然后由万达商管来进行管理运营；轻资产的万达广场，就是由独立第三方投资开发建设，由万达商管管理运营的商场。
截止 2022 年末，珠海万达商管共管理 472 个商业广场中，其中 288 个来自母公司，184 个由独立第三方所有，第三方占比已经接近 40%。
在西安，万达集团持有的重资产万达广场，目前有 4 座，分别为：
李家村万达广场：位于雁塔北路上，2008 年开业，这是西安第一座万达广场，也是西安真正意义上最早的商业综合体，12 万㎡的商业体将零售、数码、电玩、生活超市、万达影院等多元新型业态融为一体，开启了西安商业新纪元。
民乐园万达广场：位于解放路上，距离西安火车站比较近，2009 年 12 月开业，商业体量 14.57 万㎡，包含万千百货、万达影院、华润万家、大玩家超乐场、大歌星 KTV 等主力店。另外，还有一座希尔顿酒店，2017 年万达将酒店打包卖给富力后，变为富力希尔顿酒店。
大明宫万达广场：位于太华路上，2013 年 11 月 22 日开业，由大型商业中心、商业步行街、甲级写字楼、精装公寓、城市豪宅等组成。万达百货、万达影城 IMAX、大歌星 KTV、超级玩家、永辉超市、H&M、UNIQLO、英派斯健身俱乐部等主力商家全线进驻。
高新万达广场：位于唐延路上，总建筑面积 170 万平方米，其中商业面积 19 万平方米，2017 年 11 月 18 日开业。高新万达广场汇集全业态共 255 个品牌、14 家主力店，数十家潮牌、网红店首次亮相西安。
除了上述 4 座已经开业的重资产万达广场外，西安城西的丰禾万达广场，以及咸阳的万达广场 ( 咸阳丽彩店 ) 、万达广场 ( 咸阳秦都店 ) ，去年年底开业的杨凌万达广场、前不久开业的三原万达广场，等等，这些都属于轻资产的万达广场。
从西安已经开业的四座重资产万达广场所处位置来看，均位于西安城市核心地段，位置比较好。
我们没有找到 2022 年的数据，从赢商网发布的一份 2021 年西安 47 家商业中心销售额盘点来看，高新万达广场、大明宫万达广场、李家村万达广场分别以 16.5 亿元、16.2 亿元、15.7 亿元排在第 4-6 名，年客流量在 450-470 万人次；民乐园万达广场当年的销售额为 7 亿元，排在第 23 名，当年客流量在 210 万人次。
很明显可以看出，由于受到城墙内商业的整体衰落，民乐园万达广场比较难之外，其余三座万达广场客流量、销售额尚可。
如果说 15 年前，李家村万达广场开启了西安商业新纪元。那么，在过去 15 年时间里，西安的商业格局，实际上已经发生了非常大的变化。
在这 15 年时间里，同样是做地产出身的龙湖、华润、万科、新城等企业的商业板块，不断加快在西安布局，有的已经超过了万达广场在西安的数量。
特别是作为这几年发展迅猛的龙湖，在西安目前已经开业 1 座重资产天街，另外还有 1 座重资产长乐天街在建，2 座轻资产天街已经签约，这意味着西安已经有 4 座龙湖天街。
同时，龙湖在西安此前已经开业 2 座星悦荟，最新消息是曲江星悦荟将于 12 月 30 日正式升级为龙湖西安曲江天街，这也是龙湖商业全国首个从 " 星悦荟 " 升级为 " 天街 " 的商业项目。
另外，太古里、银泰、宜家、大悦城、益田、合生汇等也先后进入西安，给西安带来了更多的商业品牌，同时也在不断更新商业体验。
除了更多的商业品牌涌入西安之外，西安的大型商业项目分布，也从曾经的钟楼商圈、小寨商圈、土门商圈、龙首商圈等传统商圈，开始向城市新开发区域转移，特别是高新 CID、港务区奥体板块等，更是成为接下来西安会形成的新商圈。
实际上，在这些年时间里，万达也曾经计划加码在陕西投资。
2016 年 11 月 16 日，陕西省和万达集团签订全面战略合作协议，万达在以往投资基础上再次新增投资 1030 亿元，其中最瞩目的是投资 500 亿元在古城西安建设一座万达城。
万达旗下商业、文化、网络、金融四大产业集团将与陕西省开展全面合作，配合国家 " 一带一路 " 战略，为陕西经济转型升级、发展现代服务业注入新动力。
但是，7 年时间过去，除了占地 128 公顷、总建筑面积 270 万平方米、总投资 120 亿元延安万达城 2019 年 4 月开工，延安红街、延安万达嘉华及万达锦华酒店在 2021 年 6 月份开业之外，万达在陕西的其它项目落地的并不多。
特别是被大家关注已久、期待已久的西安万达城，从最早还有选址方面的消息，到现在已经基本无消息。
至于高新区的超高层，在多年前就已经宣传，这些年屡次宣布开工、高度也是不断调整，直至去年 7 月份才举行了开工仪式、今年 3 月份才进入真正的施工阶段。
西安商业格局的变化，对于已经开业的几座万达广场客流也必然产生一定的影响。一方面，越来越多体验更好、业态更丰富的新型购物中心开业，会对万达广场的客流覆盖半径产生一定的影响；另一方面，主城区常住人口的逐步向外导出，城市新开发区域商圈的形成，也会分流已开业万达广场的客流。
例如：10 年前，对于城南的居民来讲，李家村万达广场是购物消费第一选择。但现在，城南居民有了更多的选择，中贸广场、大悦城、小寨赛格等等，都是更好的选择。
还有高新万达广场开业后的这 6 年时间，其直线距离 2 公里范围之内先后开业了益田假日里（2019 年 12 月开业）、益田假日天地（2022 年 12 月开业）……
接下来，就看西安已经开业的几座重资产万达广场的命运了。
