加拿大的住房危机到底有多严重?

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发布时间:2024-03-20 23:36

加拿大正在经历有史以来最严重的全国性住房危机。这听起来简直不可思议,因为截至2023年底,加拿大的人口约4000万,国土面积998万平方公里,是全世界最为地广人稀的国家之一。


我还没有到加拿大之前,就听说加拿大房价高涨。但不管怎么样,加拿大的人口不到成都市的2倍(成都市人口2100万),面积超过成都市的700倍(成都市面积约14300平方公里),而且,即使这样,成都的房价也不是很高,城市也不是很拥挤,加拿大再差能差到哪里去?


然而,到加拿大后,我很快就发现我错了。在我们到的第一站NB省(新不伦瑞克省)省会弗雷,当地这几年房价上涨了75%以上,租房尤其困难,通常要提前一两个月安排,一居室的租金大约要1500~1800加元(1加元约等于5.3元人民币),而且几乎没有空房出租。


我们在当地待了几天后,8月初决定去另一个海滨小城。去之前预约了一处看房。当时想的是,中午到达,下午就可以看房,合适的话,很快就可以搬进去安顿下来。


租房广告是当前的租客发布的,房东也在,租客和房东都是挺nice的加拿大人,但是……我们去了才知道这是一个地下室,需要走又陡又窄的一段楼梯下去。地下室有开在地面上的窗户,光线还好,但只有一个房间,大概有30平米,厨房起居室和卧室都在一起,没有区隔。另外还有一个卫生间和一个小小的储藏室。


租金是1350加元,但要另交50元的洗衣机费用(我不太明白房东为什么要将这笔费用单列),也就是1400元每个月。我试图和房东讲价,但房东说来看房的人不少,他不打算降价。事实上,就在我们之前,确实也有人刚刚看了房出来。


离开以后,我们琢磨了一下,房子太小了,而且也不太愿意花1400加元租一间地下室,于是就没有再和房东联系。但这第一次看房,让我们现实地感受到了租赁市场的供求状况。


过了一天,我们在同一条街上看了另一处公寓。房子是一栋上百年的三层老建筑,状况一般,是在一楼的二居室,面积比上次看的至少大了一倍。有单独的厨房和餐厅,还有两个卧室,或者说一个卧室一个起居室。租金1500(除了冰箱和炉具外,不含其他家具家电),另加25元的垃圾费。公寓有公用的投币洗衣机和烘干机。


我们看房后,觉得不管怎样面积比第一家大了很多,而且租房网站上确实合适的房源少,每次看房又要提前几天预约,不想浪费太多时间,就表达了打算租下来的意向。房东是在温哥华的印度裔,在本地找了个人代理,得知我们想要租房,印度人以“市场火爆”为由催得非常急,打了好些电话要求签约。我们当天晚些时候签了约,第二天付了一个月的租金,另外交了1500加元的押金,拿了钥匙。


但很快发现不对。最大的问题是浴室里的沐浴不能用,这当然不能接受,尤其当时还是夏天。房东承诺维修,但迟迟不见动静,已构成违约。然后又发现室内的宽带网线断了,没法接通宽带。投币洗衣机被人撬了,需要到几个街区外的公共洗衣房洗衣。加上邻居似乎有些来路不明的人,乱扔垃圾,打破窗户,等等,显然这不是久留之地。


于是只好硬着头皮继续找房子,这下算是真实体会了加拿大的住房危机。


首先,那种大型租房公司管理的现代化公寓都是一房难求,根本没有空闲,有的需要排队半年之久,而且手续非常繁琐。我记得有一回我在某个租房公司网站上注册后,发邮件询问,对方回信要求我回答十个问题,很多涉及私人情况。


我回答后,他回信寄来表格,我填完表,又要递交一大堆证明文件,比如身份证明、财务证明、收入证明、推荐信等等,他审查通过后才能取得排队的资格!而什么时候能排上,完全遥遥无期,价格当然也是他们说一不二。不过,价格还是相对次要的问题了,因为根本没房。所以,虽然看到不少漂亮的公寓,门口都有电话或网站,但试了一圈后,基本是远水不解近渴,只好放弃。


然后就是那些小公司和个人房东的房源。这些房源形形色色,面积、设施、价格和出租条件千奇百怪。但只要是性价比高的房子,同样是竞争异常激烈。我记得最夸张的一回是一间Studio,房间在二楼,采光很好,面积比我们第一次看的地下室还大些,水电网络垃圾费等全包,配有洗衣机烘干机(不另收费),租金是900加元。


就我们去看房的那天下午,就有好几十个人去看房。和房东的代理交流了解到,她会给所有来看房的发申请表,根据申请表反馈的情况,会同公司其他同事层层筛选,最后选出3个候选人,由房东决定最后的租客(我也不太明白他们为什么宁可这样麻烦而不涨价到均衡水平)好嘛,租个房子租出了考公考编进大厂的感觉了。我们虽然递交了申请表,但不出意外被淘汰了。


那段时间,我们每天主要的事情就是上网刷房源,联系房东,约看房,填表交申请,别的什么事情都没心情,也没工夫干。由于住的地方没有网络,我每天都要背着电脑到商场、图书馆或快餐店等地用公共网络上网。


记得某天早上,我去图书馆的路上经过广场,一位加拿大大妈来打招呼,问我是不是中国人。我说是啊,刚来不久,然后我们聊了一会。原来她在中国住过。她问我来加拿大感觉还好吗?我说别的还好,就是住房危机太严重了,到现在我们还没有找到合适的房子。她深表赞同,但话锋一转,又说,不过我们这里是全国租房最容易的地方了,价格也最便宜。


Excuse me?我都被搞得灰头土脸焦头烂额了,你居然说这里是全国住房最容易最便宜的地方?这是在安慰我还是打击我啊?那全加拿大的住房危机到底有多严重?我问她是从哪里来的?她说是渥太华(加拿大首都),来这里走亲戚看姐姐。好吧,首都来的人,可能确实眼界不同。据我后来了解的情况,她倒也真的没说错,加拿大其他地方的危机确实有过之而无不及。


最近有人拍摄了一部纪录片,详细解剖加拿大的住房危机。就全国而言,住房支出平均已占到加拿大家庭每月收入的66%。在温哥华、多伦多等大城市,仅购房的首付已经高达237787加元和222236加元(加拿大首付比例与国内不同,50万加元以内5%,超过50万不足100万的部分10%,100万以上的部分20%)。在多伦多,平均需要存25年才能支付首付。


加拿大全国平均最低的首付为51060加元,如果这似乎不算太高的话,平均房贷则达到了惊人的3562加元/月。这不算房产税、物业管理费、房屋保险费、水电气网络垃圾等等费用。而2023年,加拿大家庭税后月收入中位数为6000加元。


租房的租金也在过去8年间翻了一番,1居室的全国平均租金为1871加元/月(所以本地确实是便宜的了,我们现在租的一居室为1350加元)。如果是在温哥华和多伦多这样的地方,租一居室更要接近3000加元!地下室都要2000加元!租金如此之高,以至于多伦多有些学生不得不住进了流浪汉收容所,或者住在汽车里,甚至桥洞下。一些有正式工作的成年人,包括护士、木匠等,也只能住在汽车里或帐篷里。


加拿大的住房支出的增长率几乎是全球最高的,在过去的8年间,首付、房贷和租金全都翻番。根据计算标准不同,加拿大的住房支出比美国高出了45%~75%。在美加两国接壤处,这种对比更加鲜明。国境线两边,仅仅半小时车程的相似房屋,加拿大的价格为美国这边的三倍。


在最负担不起的城市房价排行榜上,温哥华名列第三,多伦多第十,超越了纽约、伦敦,甚至新加坡(新加坡人口密度为加拿大的2000倍)。在多伦多,一处两居室的房屋可能高达285万加元,同样的价格可以在苏格兰买一处45个房间包括20个卧室的城堡了。


加拿大如此严重的住房危机,简直令人匪夷所思,因为我们知道,加拿大第一不缺土地,第二不缺建材(比如木材)和机械,第三不缺钱,修大批的积木似的小独栋房子不是分分钟的事吗?怎么会到了今天这一步?


首先,货币增发也就是通货膨胀助推房价上涨。某种意义上,加拿大的住房危机是整个通货膨胀的一部分。在现任特鲁多政府执政期间,加拿大的债务增长了一倍,比以前所有的加拿大总理增加国债的总和还要多。政府赤字支出助长了通货膨胀,在过去的三年中,加拿大的货币增长速度是GDP增长速度的8倍!


加拿大中央银行2020年开始实行量化宽松,使得金融体系内货币泛滥,利率被人为压低。因此,在2020~2021年仅仅一年之间,炒房的投资者就翻了一倍,房价迅速被拉高了。


然后,为了压低通胀,加拿大中央银行开始加息。在2022年4月到2023年6月大约一年的时间里,利息从1%上升到了5%。这下贷款买房的人利息随之水涨船高,有的甚至高达8%。房价还没压下来,房贷支出反而大幅度增加了。


其次,来考察房屋供求状况本身。毕竟,如果房屋的供给足够充裕,那房价也不至于涨到天上去。


不幸的是,在G7国家中,加拿大的人均住房是最少的,尽管加拿大有着最广袤的国土。而且,相比8年前,人均住房不是增加了,而是减少了。更糟糕的是,这样的趋势还没有扭转的势头,2022年,新建的房屋数量还在进一步减少,甚至比50年前的1972年还少。


1972年时,加拿大的人口大约为2200万,当年新建房屋为23万套。到了2022年,加拿大的人口大约为3900万,当年仅新建房屋22万套。加拿大住房机构(CMHC)预计2023年的新建住房还将减少32%。这主要是因为利息上涨让建设成本高企,加上繁琐的官僚主义审批程序等,严重阻碍了新建房屋。


以我所在的小城为例,在城中心广场旁,有个非常显眼的大坑。根据坑旁张贴的海报可知,这里本来要修一栋现代化的商住楼,但挖了地基后再没有动静了。媒体采访开发商,开发商曾开发了城里很漂亮的一栋公寓,口碑资历是不用怀疑的。但开放商表示,因为通货膨胀,比起当初的预算,现在多出来800万加元的资金缺口。一时半会无法筹集这么多资金,工程就只好停工了,至于什么时候复工,也是无法预计。


供求矛盾如此突出,加拿大的住房短缺愈演愈烈。按照现在的人口增长和住房建设速度,CMHC估算,到2030年,加拿大将缺少350万套住房。


要说修房子,没有哪里的资源比加拿大更丰富的了,但为什么这么难?太阳底下没有新鲜事,关键还是在政府。政府带来的成本包括:拖延项目审批的成本;不断改变规则产生的成本;昂贵的顾问费;律师费;开发费、手续费;高额的税收等。以温哥华为例,以上各种政府成本平摊到每套房屋,高达130万加元。


有些无脑规定平白增加了建设成本。研究表明,安大略省的停车位要求使每套新房新增了165000加元的成本。而安大略省政府收取的开发费达到每套房子135000加元。其中有些费用在过去不到20年间上涨了900%。


加拿大政府审批速度之慢,在经合组织35个成员国中排名倒数第二,只有斯洛伐克审批住房项目的时间比加拿大更长。而英国和美国的审批速度都是加拿大的三倍,并且能达到同样的安全性和质量。


这还不包括政府的税务迟延和不确定性。


另一方面,就是政府对土地的规划和管制。加拿大土地虽多,能不能修房子要看政府的批准。比如安大略省,就否决了宅地基扩张,而该省多伦多周边每年新增2%的人口,房价当然会居高不下。蒙特利尔的市政府阻止了24000套房屋的修建。温尼伯市政府也试图阻止2000套房屋的修建,好在后来他们败诉了。


最要命的是,联邦政府即特鲁多当局鼓励这些政府管制措施。他们拨款数十亿加元雇佣更多的人来支持政府阻止新房建设。


通过以上分析,我们可以看到,一个几乎不可能达成的目标:让地广人稀资源极其丰富的加拿大遭遇最严重的住房短缺,如何在政府的努力下,毫无悬念地成为了现实。诚如米塞斯所说,如果在撒哈拉沙漠里实行计划经济,连沙子都会短缺。这正在加拿大上演!


要解决问题当然也很简单,就是放开管制,管住加拿大政府那只闲不住的手。但最大的障碍就是加拿大政府实施这些政策时,总是一大套一大套的漂亮说辞,一副我是全心全意为你服务,全是为了你好的嘴脸,让你住帐篷、睡桥洞都要对他心生感激。


所以,资源不是最重要的,观念才是。