昨天晚些时候，北京、上海发布楼市调整政策，涉及到首付比例降低、贷款利率降低、普通住宅与豪宅的认定标准调整。
这两座一线城市，一南一北，是中国能级最高的两座城市。这两座城市在楼市政策方面同时放大招实属罕见，这也传递出了一个重要信号，那就是：11月份的楼市数据比较惨。
今天，11月份的楼市数据出炉，果然如此。
此时，真想唱一首凉凉。
凉凉 (Live),张碧晨;杨宗纬 - 歌手 歌王之战
全线下跌！
11月份的市场到底有多惨，我们不妨来看一组数据。
投资、销售层面：2023年1-11月份房地产开发投资同比下降9.4、商品房销售面积同比下降8.0%、商品房销售额同比下降5.2%，分别以1-10月的降幅扩大0.1个百分点、0.2个百分点、0.3个百分点。
房价层面：2023年11月份，70个大中城市中，新房价格环比下跌的城市59个，比10月份增加了3个，房价下跌的城市数量创下新高。二手房，就更惨了，70个大中城市中仅有杭州的二手房价格环比持平，其余69个城市二手房价格环比全线下跌。
企业层面：中指研究院的数据显示，2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。今年前11个月，销售额超千亿的房企较去年同期减少3家、百亿房企减少10家。
2021年至2023年1-11月TOP100房企销售额均值及增速情况
2021年至2023年1-11月千亿、百亿房企数量
从去年三箭齐发支持房企融资引发市场狂欢到现在1年时间过去了，这1年时间里你会发现出现违约的房企数量依然在增加，包括“宇宙第一房企”碧桂园，曾经的千亿房企龙光、中骏……
新力、阳光城、蓝光、泰禾等曾经的千亿房企，在这一年更是经历了退市，没能熬过这个冬天。
今年，通过直接裁员、区域或者城市公司合并变相裁员的房企不在少数，并且不仅仅是民企，还包括央企、国企，勒紧裤腰带过日子是几乎所有房企都在做的一件事情。
即使是一些优质的房企，也不断有各种小作文传出，股债双杀的同时让购房者产生担忧。
这一切，都是在我16年的地产媒体从业经历中，未曾遇到的。这一年，我们也算见证了地产行业的历史。
西安新房走出独立行情
西安，应该是这一轮楼市行情中的显眼包。
国家统计局的数据显示，2023年11月份西安新房价格环比上涨0.2%、同比上涨4.1%，二手住宅价格环比下降0.6%、同比下降0.7%。
在前几个月，西安的新房价格环比涨幅持续位居全国前列，11月份虽然说西安的新房价格环比涨幅有所下降，但依然保持上涨，是11月份全国70个大中城市中新房价格环比上涨的9个城市之一。
而如果把时间段拉长到过去一年（2022年12月至2023年11月），70个大中城市中仅有4座城市连续一年时间每月新房价格环比没有下降，这4个城市是：上海、杭州、成都、西安。
可以说，在这几年西安的新房市场走出了独立行情。
具体到西安各板块来看，不管是热门的高新、港务区，还是曲江、航天等板块，西安主城区的房价依然在保持稳定上行。
而高新区、港务区、曲江新区，拥有优质教育配套加持、性价比较高的楼盘，依然是需要摇号才能买到的，并且“千人摇”也继续存在。代表项目包括：中海学仕里、保利云谷天汇、曲江星河湾、绿城全运村丹桂苑等等。
西安新房价格这几年保持稳定，一方面与这几年西安的新房供应量控制的比较好，避免了踩踏行情有关；另一方面也与西安的经济结构中，军工企业、央企在陕二级企业比较多有关。同时，也与西安周边缺少大城市，西安对周边需求的吸附力较强有关。
西安二手房市场压力依然较大
与新房市场这几年走出独立行情相比，西安的二手房市场这几年则经历了比较大的波动。
以2021年下半年西安执行二手房指导价格为转折点，西安的二手房市场开启了急剧降温，带来了量价集体回调。
2021年下半年是网签量的低估，2022年虽然有所回升，但2022年下半年每月的网签量依然徘徊在50万㎡左右，西安的二手房价格在2021年四季度、2022年全年基本处于全线下降状态。
进入到2023年，西安的二手房成交量开始回升，经历了一季度的大幅上涨、二季度的回调、三季度以来的逐步企稳，今年前11个月网签面积共计895万㎡，几乎快要接近新房的网签面积。
今年，西安的二手房网签量基本与新房平分市场。
不过，在价格方面，今年西安二手房价格依然处于回调之中。今年前11个月，有6个月西安的二手房价格环比下降、1个月持平，上涨的4个月主要集中在一季度。
目前，贝壳平台上西安二手房挂牌量在118565套，这个只是外网显示的数据，内网的房源量应该要更多一些。挂牌量高企，这对于目前的二手房市场来说也是一个挑战。
实际上，目前西安二手房比较大的挑战，还来自于新房市场。同一个板块相邻的楼盘，品质更好的新房由于限价，往往价格更划算，对于不急着住的购房者来说肯定选新房了。
例如：招商臻观府二手房挂牌均价2.9万元/㎡，而同板块的新房2.5万元/㎡就可以买到；紫薇华发CID中央首府高层挂牌价2.6万元/㎡左右、小高层挂牌价在3万元/㎡左右，比这个价格更低的价格实际上目前在同板块可以买到品质更好的房子；融创揽月府小高层二手房挂牌价2.5-2.8万元/㎡，而最新一批合院里的小高层新房2万出头就可以买到……
很多人问：楼市什么时候能够回暖？
这个问题的答案，实际上不是取决于楼市政策，而是取决于经济大环境。当经济好起来了，楼市自然逐步就企稳了……
