[年报]西藏城投(600773):西藏城市发展投资股份有限公司2023年年度报告

 

原标题:西藏城投:西藏城市发展投资股份有限公司2023年年度报告

公司代码：600773 公司简称：西藏城投 西藏城市发展投资股份有限公司 2023年年度报告


重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。


二、 公司全体董事出席董事会会议。


三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。


四、 公司负责人陈卫东、主管会计工作负责人廖婷及会计机构负责人（会计主管人员）李晓帅声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。


五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以2023年利润分配股权登记日总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.10元（含税），预计共分配利润为9,515,868.65元。本次不进行公积金转增，也不进行送红股。


六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。


七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否

十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的主要风险，详细请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”部分。


十一、 其他
□适用 √不适用


目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 25
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 39
第六节 重要事项........................................................................................................................... 41
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 55
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 60
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 61
第十节 财务报告........................................................................................................................... 65



备查文件目录   载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管 人员）签名并盖章的财务报表。  
　   载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。  
　   报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。  



第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义   　   　  
公司、本公司、上市公司、西藏城投   指   西藏城市发展投资股份有限公司  
控股股东、实际控制人   指   上海市静安区国有资产监督管理委员会  
证监会   指   中国证券监督管理委员会  
上交所   指   上海证券交易所  
报告期   指   2023年1月1日至2023年12月31日  
会计师事务所   指   众华会计师事务所（特殊普通合伙）  

第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息

公司的中文名称   西藏城市发展投资股份有限公司  
公司的中文简称   西藏城投  
公司的外文名称   Tibet Urban Development and Investment Co.,LTD  
公司的外文名称缩写   TUDI  
公司的法定代表人   陈卫东  

二、 联系人和联系方式

　   董事会秘书   证券事务代表  
姓名   刘颖   黄伟华  
联系地址   上海市天目中路380号北方大厦21楼   上海市天目中路380号北方大厦21楼  
电话   021-63536929   021-63536929  
传真   021-63535429   021-63535429  
电子信箱   xzct600773@163.com   xzct600773@163.com  

三、 基本情况简介

公司注册地址   西藏自治区拉萨市经济开发区博达路A1-10金泰集团办 公楼第三层311室  
公司注册地址的历史变更情况   报告期内公司注册地址未发生变更  
公司办公地址   （拉萨总部）西藏自治区拉萨市经济开发区博达路A1- 10金泰集团办公楼第三层311室 （上海）上海市天目中路380号北方大厦21楼  
公司办公地址的邮政编码   （拉萨）850030（上海）200070  
公司网址    
电子信箱   xzct600773@163.com  

四、 信息披露及备置地点

公司披露年度报告的媒体名称及网址   中国证券报（xinpi.cs.com.cn）； 证券时报（）； 证券日报（xinpi.zqrb.cn）  
公司披露年度报告的证券交易所网址    
公司年度报告备置地点   公司证券部  

五、 公司股票简况

公司股票简况   　   　   　   　  
股票种类   股票上市交易所   股票简称   股票代码   变更前股票简称  
A股   上海证券交易所   西藏城投   600773   *ST雅砻、西藏雅砻  

六、 其他相关资料

公司聘请的会 计师事务所 （境内）   名称   众华会计师事务所（特殊普通合伙）  
　   办公地址   上海市嘉定工业区叶城路1630号5幢1088室  
　   签字会计师姓名   王颋麟、王玮明  

七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币

主要会计数据   2023年   2022年   本期比 上年同 期增减 （%）   2021年  
营业收入   2,395,275,424.62   2,456,478,712.77   -2.49   2,514,457,791.46  
归属于上市公司 股东的净利润   61,992,616.46   117,246,598.93   -47.13   118,460,167.83  
归属于上市公司 股东的扣除非经 常性损益的净利 润   62,227,561.81   115,960,621.95   -46.34   122,548,177.49  
经营活动产生的 现金流量净额   -565,799,092.18   1,023,591,193.51   不适用   -265,274,228.52  
　   2023年末   2022年末   本期末 比上年 同期末 增减（% ）   2021年末  
归属于上市公司 股东的净资产   3,824,717,287.43   3,779,625,303.21   1.19   3,687,586,103.03  
总资产   13,506,858,882.07   13,944,528,203.38   -3.14   14,587,468,546.71  

(二) 主要财务指标

主要财务指标   2023年   2022年   本期比上年同 期增减(%)   2021年  
基本每股收益（元／股）   0.08   0.14   -42.86   0.14  
稀释每股收益（元／股）   0.08   0.14   -42.86   0.14  
扣除非经常性损益后的基本每 股收益（元／股）   0.08   0.14   -42.86   0.15  
加权平均净资产收益率（%）   1.63   3.14   -1.51   3.25  
扣除非经常性损益后的加权平 均净资产收益率（%）   1.64   3.11   -1.47   3.37  

报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
受房地产行业及项目周期影响，本年利润下降幅度较大。


八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用

(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用

(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用

九、 2023年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币

　   第一季度 （1-3月份）   第二季度 （4-6月份）   第三季度 （7-9月份）   第四季度 （10-12月份）  
营业收入   630,634,233.87   357,003,826.40   446,106,991.12   961,530,373.23  
归属于上市公司股 东的净利润   27,908,663.77   12,115,863.73   21,482,519.23   485,569.73  
归属于上市公司股 东的扣除非经常性 损益后的净利润   27,847,062.31   12,160,396.26   21,126,441.70   1,093,661.54  
经营活动产生的现 金流量净额   -640,987,076.36   -50,491,755.97   -56,739,981.73   182,419,721.88  

季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用

十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币

非经常性损益项目   2023年金额   附注（如 适用）   2022年金额   2021年金额  
非流动性资产处置损益，包括已 计提资产减值准备的冲销部分   32,080.85   /   133,597.00   -3,724.45  
计入当期损益的政府补助，但与 公司正常经营业务密切相关、符 合国家政策规定、按照确定的标 准享有、对公司损益产生持续影 响的政府补助除外   271,982.85   /   1,188,651.86   117,100.13  
除同公司正常经营业务相关的有 效套期保值业务外，非金融企业 持有金融资产和金融负债产生的 公允价值变动损益以及处置金融   -36,524.06   /   909,883.34   　  
非经常性损益项目   2023年金额   附注（如 适用）   2022年金额   2021年金额  
资产和金融负债产生的损益   　   　   　   　  
除上述各项之外的其他营业外收 入和支出   - 338,111.29   /   - 1,009,092.85   - 4,569,714.49  
减：所得税影响额   66,390.96   /   109,114.40   -368,329.15  
少数股东权益影响额（税 后）   97,982.74   /   -172,052.03   　  
合计   - 234,945.35   /   1,285,976.98   - 4,088,009.66  

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币

项目名称   期初余额   期末余额   当期变动   对当期利润的影 响金额  
其他权益工具投 资   105,079,795.51   100,031,719.94   -5,048,075.57   -  
合计   105,079,795.51   100,031,719.94   -5,048,075.57   -  

十二、 其他
□适用 √不适用


第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，中国经济顶住外部压力、克服内部困难，在战胜挑战中不断发展壮大。公司根据2023年经营计划稳步开展各项工作，公司抓住当下兼顾长远，加快转型发展步伐，进一步深入推动“创新驱动、转型发展”的战略，深耕房地产主营业务的发展，积极推动新能源、新材料战略转型。

一、夯实主业，保障生产经营稳定
报告期内，面对复杂的内外部环境，公司坚持把项目开发和销售作为主业经营的重中之重，在行业不断萎缩的背景下，公司通过不断调整项目定位，提升产品质量，落实主体责任，响应监管机构“保交楼、保民生”的工作要求，保障资金安全，确保公司稳健运营。

房地产开发方面：公司泉州海宸尊域（三期）项目在2023年二季度竣工，公司在建项目主要在陕西西安，包括西安和润 DK1、西安世贸铭城 DK1-DK3、世贸馨城 DK1-DK2、世贸新都项目等，合计在建建筑面积约104.21万平方米。

房地产销售方面：公司继续加大资金回笼力度，主要在售房源为西安静安广场商办部分、西安璟宸尊域府、西安崇文尊域万樾府、西安崇文尊域天宸府、福建泉州海宸尊域（一期）、福建泉州海宸尊域（二期）以及其他存量项目等。报告期内，公司共计实现房地产项目合同销售金额10.44亿元，销售面积5.52万平方米。

二、多元协同，提升资产运营效率
报告期内，公司围绕房地产主业发展需求，在保持主业稳步发展的基础上，加强商业资产及酒店资产运营效率，积极探索符合公司战略及市场定位的资产运营新方向。

商业运营方面：实体线下消费逐步回归正轨，但商业项目仍面临消费下行的趋势，存在一定的困难和压力，对此，商管公司克服困难，积极采取应对措施。一方面加强项目经营指标分解，从经营重点环节和经营细节入手，对品牌货品、宣传、活动力度进行调整；另一方面随时关注市场变化和自身项目销售情况，保持招商力度，西咸及北关奥莱共计完成签约商户46支，完成招商面积6932平方米；此外还围绕开源节流加强自营工作，多种手段加快自营名品工作的销售，积极采取办法增加销售，今年共策划9场特卖及外展活动。

酒店运营方面：上海北方智选假日酒店于2023年1月份停业装修，从智选假日品牌升级至假日品牌，同时更名为上海静安假日酒店，待完成装修及品牌升级后重新开放。泉州东海假日酒店自2023年1季度开始筹备开业，酒店自2024年2月4日起正式运营，拥有202间高级客房及套房，可同时接待人数逾400人，运营期间以满负荷状态顺利完成春节游客接待。

三、产业引领，加快矿业转型升级
围绕公司“创新驱动，转型发展”的战略，把新能源新材料产业作为发展的战略基石，围绕资源禀赋及特色产业优势，继续加快对外投资项目建设，打造具有科技创新和影响力的产业生态。

2023年锂盐市场价格处于下行区间，国能矿业调整经营策略，逆周期加大对产线的投资。

1、结则茶卡3万吨工业级氢氧化锂项目：2023年7月，西藏国能矿业发展有限公司收到了西藏自治区生态环境厅关于3万吨工业级氢氧化锂项目的环评批复，在前期准备工作已就绪的前提下，国能矿业启动了首期3300吨氢氧化锂的产线建设。

2、结则茶卡3万吨电池级碳酸锂项目：国能矿业目前正在优化工艺技术路线、推进报批相关行政许可手续等。结则茶卡资源潜力研究课题已经纳入阿里地区科技局项目库。

3、龙木错7万吨碳酸锂项目：国能矿业在2023年内通过了7万吨碳酸锂项目的可行性研究报告及开发利用方案的专家评审，随后在2024年初启动了环境影响评估报告的公示及报批工作。

该项目采用的铝系粉体提锂技术列入西藏自治区科技厅重大科技专项。

同时，结则茶卡原卤吸附年产300吨中试产线自2023年年初开始通水运行，目前正持续对产线进行整改，提升设备运行参数和产量水平，为龙木错7万吨碳酸锂项目设备选型定型提供重要参考，为结则茶卡提供新的可行工艺路线，也为今后大产线的冬季生产积累经验。

2023年，国能矿业全年共产出锂精矿约 1300吨，中试车间共产出锂盐近百吨。国能矿业公司全力以赴加快推进两湖扩能前期各项报告的行政审批等工作，并推进两湖扩能产线建设及能源
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，房地产行业投资信心仍未改善，较 2022年降幅进一步扩大，开发投资增速处于历史较低水平。2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%。其中，住宅投资约8.38万亿元，同比下降9.3%。虽然2023年政策仍维持宽松局面，且热点城市重磅政策落地，但市场预期降低，房企投资相对谨慎，新开工仍维持较大降幅，拿地规模降低，带动了投资增速持续走弱。

政策方面，整体融资环境宽松，房企融资成本降低，“三支箭”齐发支持房地产市场的合理融资，国企、央企及优质民企更具备融资优势。进入9月份，央行频频发声，一视同仁满足民营房企的合理融资需求，并制定出“三个不低于”。虽然诸多金融支持政策，由于缺少执行细则、容错免责机制等原因，导致基层落实不到位，房企资金压力并未得到根本缓解。

市场方面，房地产行业投资信心仍未改善，2023年商品房市场表现不及 2022年。全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降 6.5%，销售额创 2016年以来新低。虽然政策端出现较大改善，购房者购房成本较低，但新房市场面临房企信用风险，项目交付风险，购房者对于购买期房较为谨慎；而且购房者信贷增长仍然乏力，购房者加杠杆购房意愿羸弱。仍亟需进一步细化落实的支持政策，提振购房者信心。


三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司从事的业务未发生重大变化。

公司的房地产经营模式以自主开发销售为主。公司开发的房地产产品涉及普通住宅、商办楼等多种物业类型。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度低层住宅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼和商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以销售为主，租赁为辅，并部分持有经营。公司的业务范围主要集中于上海、福建泉州、陕西西安等区域。

面对房地产行业监管调控持续加码，供给需求持续改革的新形势，公司把“以提质增效为抓手，实现房地产开发新突破；以产业培育为先导，实现商业资产运营新突破；以业务转型为重点，实现锂盐碳材料新突破”做为重点工作进行推进，扎实推进“创新驱动、转型发展”的战略实施。

四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、丰富的行业经验
公司从事房地产开发工作二十几年来，累计了丰富的行业经验，先后开发了永和小区、永乐苑、永盛苑、越秀苑、北方佳苑、富友嘉园、和源名邸、和源祥邸、和源企业广场、彭浦十期、桥东二期等20余个动迁安置房及普通商品房项目。其中，“和源”系列系公司开发的高品质生活社区，为公司在业内树立了良好的品牌形象。同时，公司在上海市旧城改造重点区域从事多年保障性住房（动迁安置房）开发和建设，积累了丰富的经验。此外，上海松江佘山玺樾项目从“翠山环抱，碧水为玺，道樾似锦”的概念推演而来，以“新中式”风格荣获多项园林景观奖项，公司在高端型住宅的开发上也获取了成功的经验。

2、专业的管理团队
公司依托上海人才优势，形成了一支稳定而优秀的管理团队。公司的董事及核心经营班子中多名成员拥有硕士研究生学历或高级职称，公司董事长陈卫东先生、总经理曾云先生、副总经理王柏东先生、副总经理唐耀琪先生等均具有多年的房地产开发经验，其他董事及高级管理人员亦具有丰富的企业管理经验及业务专长，高层次、高素质的管理和经营团队为公司经营和发展提供了有力保障。除此之外，上海藏投酒店委托知名酒店品牌洲际集团管理，被授权使用洲际集团的预订系统和注册商标，对酒店的服务质量和管理水平有充分的保障。公司组建的商业管理经营团队在国内拥有丰富的商业运营经验，其团队成员均为从事商业地产和零售业多年的业界人士，对商业市场发展具备精准的洞察能力，能够全面的为我公司提供投资预测、项目规划、开发定位等技术支持和多元化的服务，助推项目在行业领域的成功发展。

3、准确的市场战略定位
公司拥有十多年的房地产开发与旧城改造经验，多个高品质的产品为公司在区域市场上赢得了良好的品牌效应，建立了良好的市场形象，也为公司带来了更多发展机会。一方面公司依托静安区旧城改造建设主体的区域优势，紧紧跟随国家房地产行业最新的政策变化趋势，围绕城市发展的整体规划，将旧城改造、保障性住房建设与普通商品房开发有机结合，注重普通商品房开发与保障性住房建设并行，重点打造公司持续发展的盈利增长点，不断凸显自身的核心竞争力，不断做大做强公司主营业务。另一方面在巩固现有住宅地产业务的基础上，将房地产业务拓展至商业地产领域，并积极响应国家整体发展要求，布局西咸新区和泉州等“一带一路”战略重要节点城市和国家级新区，既可以改变既往业绩单纯依赖于住宅地产的情形，也进一步降低住宅地产行业变化带来的业绩波动，有利于保持公司业务规模和盈利能力的稳定性。

4、独特资源禀赋和技术优势
在产业投资方面，公司投资开发的西藏阿里龙木错和结则茶卡两个盐湖，合计碳酸锂储量390万吨（储量大型），氯化钾2800万吨（储量中型），硼（以三氧化二硼）330万吨（储量中型），其中碳酸锂储量居世界前列。西藏国能矿业发展有限公司聘请了国内盐湖开发的专家宋彭生、李武为顾问，组建了自己的盐湖研发部门，经过近几年的工业化试验，基于独特资源禀赋形成的工艺流程共获得了 18项发明专利，国能矿业自主开发的两个提锂技术的中试项目均已通过了科技成果评价会，同时公司持续与技术方保持合作，深化原卤萃取的研究，维持技术竞争性。新材料方面，依托清华大学的技术优势，已经建成石墨烯杂化物吨级工业化试验线，该工业化试验线目前是该领域技术领先的生产线。


五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 2,395,275,424.62 元，实现利润总额57,852,623.43元，实现归属于上市公司股东的净利润61,992,616.46元。

(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币

科目   本期数   上年同期数   变动比例（%）  
营业收入   2,395,275,424.62   2,456,478,712.77   -2.49  
营业成本   1,591,555,231.41   1,683,665,598.51   -5.47  
销售费用   88,010,803.39   107,920,758.20   -18.45  
管理费用   151,242,946.70   143,503,002.08   5.39  
财务费用   142,202,159.60   172,624,488.84   -17.62  
研发费用   -   -   /  
经营活动产生的现金流量净额   -565,799,092.18   1,023,591,193.51   /  
投资活动产生的现金流量净额   32,343,499.21   -81,393,528.05   /  
筹资活动产生的现金流量净额   514,464,994.19   -1,232,491,956.72   /  

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期销售回款同比减少，且支付的工程款同比增多。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收回的投资金额增加，购建长期资产支付的金额减少。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期新增了较多长期及短期借款。


本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用

2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
公司收入主要来源于房地产销售，成本为所售房源对应的开发成本，具体分析如下： (1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况   　   　   　   　   　   　  
分行业   营业收入   营业成本   毛利率 （%）   营业收 入比上 年增减 （%）   营业成 本比上 年增减 （%）   毛利率比 上年增减 （%）  
房地产 销售   2,284,984,013.66   1,564,052,662.66   31.55   -1.77   -5.68   增加2.84 个百分点  
商场经 营   68,091,131.62   7,910,149.44   88.38   36.15   7.56   增加3.09 个百分点  
客房餐 饮收入   2,093,558.46   158,889.22   92.41   -96.09   -97.38   增加3.73 个百分点  
主营业务分产品情况   　   　   　   　   　   　  
分产品   营业收入   营业成本   毛利率 （%）   营业收 入比上 年增减 （%）   营业成 本比上 年增减 （%）   毛利率比 上年增减 （%）  
佘山和 园   1,297,015,882.84   919,320,440.52   29.12   -15.76   -18.00   增加 1.94 个百分点  
海宸尊 域   875,423,810.69   536,253,102.29   38.74   14.11   2.68   增加 6.81 个百分点  
静安广 场   106,560,945.89   105,603,677.84   0.90   620.12   725.97   减少12.70 个百分点  
上海存 量项目   5,983,374.24   2,875,442.01   51.94   38.17   47.78   减少 3.13 个百分点  
商场经 营   68,091,131.62   7,910,149.44   88.38   36.15   7.56   增加 3.09 个百分点  
客房餐 饮收入   2,093,558.46   158,889.22   92.41   -96.09   -97.38   增加 3.73 个百分点  
主营业务分地区情况   　   　   　   　   　   　  
分地区   营业收入   营业成本   毛利率 （%）   营业收 入比上 年增减 （%）   营业成 本比上 年增减 （%）   毛利率比 上年增减 （%）  
西安   174,652,077.51   113,513,827.28   35.01   169.48   463.62   减少 33.92个 百分点  
泉州   875,423,810.69   536,253,102.29   38.74   14.11   2.68   增加6.81 个百分点  
上海   1,305,092,815.54   922,354,771.75   29.33   -18.31   -18.32   增加0.01 个百分点  
主营业务分行业、分产品、分地区的说明
公司本年主营业务收入主要来源于上海松江佘山和园项目二期，福建泉州海宸尊域项目一期、二 期、三期，陕西西安静安广场项目及上海存量房项目的销售结转；陕西西安静安荟奥莱公园项目、陕西西安静安荟生活奥莱项目的商场经营；上海藏投酒店的经营。


(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用

(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用

(4). 成本分析表
单位：元

分行业情况   　   　   　   　   　   　   　  
分行业   成本构 成项目   本期金额   本期占 总成本 比例 (%)   上年同期金额   上年 同期 占总 成本 比例 (%)   本期金 额较上 年同期 变动比 例(%)   情况 说明  
房地产 销售   /   1,564,052,662.66   98.27   1,658,156,505.48   98.48   -5.68   /  
商场经 营   /   7,910,149.44   0.50   7,354,478.20   0.44   7.56   /  
客房餐 饮收入   /   158,889.22   0.01   6,064,892.08   0.36   -97.38   上海 藏投 酒店 停业 装修  
分产品情况   　   　   　   　   　   　   　  
分产品   成本构 成项目   本期金额   本期占 总成本 比例 (%)   上年同期金额   上年 同期 占总 成本 比例 (%)   本期金 额较上 年同期 变动比 例(%)   情况 说明  
佘山和 园   /   919,320,440.52   57.76   1,121,184,713.71   66.59   -18.00   /  
海宸尊 域项目   /   536,253,102.29   33.69   522,240,606.12   31.02   2.68   /  
静安广 场   /   105,603,677.84   6.64   12,785,478.06   0.76   725.97   本期 销售 增加  
上海存 量项目   　   2,875,442.01   0.18   1,945,707.59   0.12   47.78   /  
商场经 营   /   7,910,149.44   0.50   7,354,478.20   0.44   7.56   /  
客房餐 饮收入   /   158,889.22   0.01   6,064,892.08   0.36   -97.38   上海 藏投 酒店 停业 装修  
成本分析其他情况说明
无

(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用

(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 □适用 √不适用

(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额89,063.33万元，占年度销售总额37.18%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0 %。


报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形
□适用 √不适用

B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额65,708.22万元，占年度采购总额49.08%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。


报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用

其他说明
无

3. 费用
√适用 □不适用
单位：元

项目   2023年   2022年   增减变动(%)  
销售费用   88,010,803.39   107,920,758.20   -18.45  
管理费用   151,242,946.70   143,503,002.08   5.39  
财务费用   142,202,159.60   172,624,488.84   -17.62  

4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用

(2).研发人员情况表
□适用 √不适用

(3).情况说明
□适用 √不适用

□适用 √不适用

5. 现金流
√适用 □不适用
单元：元

项目   2023年   2022年   增减变动(%)  
经营活动产生的现金流量净额   -565,799,092.18   1,023,591,193.51   /  
投资活动产生的现金流量净额   32,343,499.21   -81,393,528.05   /  
筹资活动产生的现金流量净额   514,464,994.19   -1,232,491,956.72   /  
净现金流量   -18,990,598.78   -290,294,291.26   /  

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元

项目名 称   本期期末数   本期期 末数占 总资产 的比例 （%）   上期期末数   上期期 末数占 总资产 的比例 （%）   本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%）   情况说明  
应收账 款   19,547,719.38   0.14   14,495,201.00   0.10   34.86   主要系本期末 商场经营在途 资金增加  
长期股 权投资   76,982,688.92   0.57   172,796,625.08   1.24   -55.45   主要系本期北 方小贷公司股 权转让及国能 矿业当年度亏 损  
投资性 房地产   425,201,376.75   3.15   164,300,806.80   1.18   158.79   主要系本期完 工项目转入  
在建工 程   293,153,912.07   2.17   89,812,970.91   0.64   226.40   主要系上海藏 投酒店装修改 造转入在建工 程  
合同负 债   836,824,990.19   6.20   1,879,090,832. 67   13.48   -55.47   主要系以前年 度预售房款于 本期结转收入  
应付职 工薪酬   3,111,067.09   0.02   4,942,044.32   0.04   -37.05   主要系上海藏 投酒店停业装 修，年末职工 薪酬减少  
应交税 费   331,173,547.69   2.45   251,122,533.67   1.80   31.88   主要系计提土 增税增加  
其他应 付款   2,873,273,727.3 3   21.27   937,656,800.31   6.72   206.43   主要系原委贷 转为关联方企  
项目名 称   本期期末数   本期期 末数占 总资产 的比例 （%）   上期期末数   上期期 末数占 总资产 的比例 （%）   本期期末 金额较上 期期末变 动比例 （%）   情况说明  
　   　   　   　   　   　   业借款  
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用

3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元

项目   期末账面价值   受限原因  
货币资金   29,577,696.82   人防车位监管户资金及履约保函  
存货   6,083,869,281.08   银行贷款抵押  
固定资产   857,866,451.64   银行贷款抵押  
投资性房地产   397,426,734.62   银行贷款抵押  
无形资产   64,861,778.00   银行贷款抵押  
在建工程   293,153,912.07   银行贷款抵押  
合计   7,726,755,854.23   /  

4. 其他说明
□适用 √不适用

(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司主营业务为房地产开发与经营，行业经营性分析情况如下：

房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用

2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币

序 号   地区   项目   经营业 态   在建项目/ 新开工项目 /竣工项目   项目用地面 积(平方米)   项目规划计 容建筑面积 (平方米)   总建筑面积 (平方米)   在建建筑面 积(平方米)   已竣工面积 (平方米)   总投资额   报告期实际 投资额  
1   陕西西 咸新区   中国锂产业 园（一期）   厂房   部分竣工   138,007.20   208,084.02   209,111.18   -   29,867.01   79,786.00   15.55  
2   陕西西 咸新区   世贸铭城项 目DK1   住宅   在建   57,891.00   144,727.00   220,264.35   73,228.12   -   134,757.30   3,650.24  
3   陕西西 咸新区   世贸铭城项 目DK2   住宅   在建   57,975.00   144,937.00   229,847.67   229,847.67   -   135,961.33   13,970.94  
4   陕西西 咸新区   世贸铭城项 目DK3   住宅   在建   59,301.00   148,252.00   227,113.79   67,956.86   -   133,581.59   6,730.46  
5   陕西西 咸新区   世贸馨城项 目DK1   住宅   在建   67,542.00   168,855.00   170,228.64   50,516.60   -   116,678.31   8,942.28  
6   陕西西 咸新区   世贸馨城项 目DK2   住宅   在建   43,554.00   108,885.00   169,145.29   82,366.19   -   98,959.60   7,511.22  
7   陕西西 咸新区   世贸新都项 目   零售   在建   57,247.00   127,302.46   163,586.82   163,586.82   -   226,104.25   3,749.58  
8   陕西西 安   璟宸尊域府   住宅   在建   40,375.19   197,163.55   257,207.85   257,207.85   -   213,562.54   45,279.36  
9   陕西西 安   和源馨苑   商服、 住宅   在建   11,887.00   95,701.10   117,342.00   117,342.00   -   136,885.00   -  

3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币

序号   地区   项目   经营业态   可供出售面积 (平方米)   已售（含已预售） 面积(平方米)   结转面积(平方 米)   结转收入金 额   报告期末待结转 面积(平方米)  
1   陕西西安   静安广场   商服   42,366.14   10,443.42   6,861.68   10,656.09   3,904.73  
2   陕西西安   璟宸尊域府   住宅   72,296.28   34,471.97   -   -   42,677.48  
3   陕西西安   崇文尊域万樾府   住宅   37,697.23   1,922.59   -   -   1,922.59  
4   陕西西安   崇文尊域天宸府   住宅   22,357.58   414.25   -   -   414.25  
5   福建泉州   海宸尊域（一期）   商住   38,299.27   2,276.50   2,986.17   4,002.48   500.49  
6   福建泉州   海宸尊域（二期）   商住   6,242.16   271.38   271.38   492.90   -  
7   福建泉州   海宸尊域（三期）   商住   5,565.10   -   71,158.57   83,047.00   -  
8   上海松江   佘山和园   住宅   5,174.52   4,353.79   24,425.03   129,701.59   175.50  
9   上海静安   桥东商办楼   商办   30,188.41   -   -   -   -  
10   上海静安   存量项目   商业、住 宅、车位等   33,260.84   1,061.07   1,061.07   598.34   -  
报告期内，公司共计实现销售金额104,406.27万元，销售面积55,214.97平方米，实现结转收入金额228,498.40万元，结转面积106,763.90平
方米，报告期末待结转面积28,891.93平方米。


4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币

序号   地区   项目   经营业 态   出租房地产的建 筑面积(平方米)   出租房地产的租 金收入   权益比例 （%）   是否采用公允 价值计量模式   租金收入/房地产 公允价值(%)  
1   上海静安   秣陵路100号   办公   1,893.65   162.31   100   否   /  
2   上海静安   俞泾港路6号6-7楼   商业   1,297.40   84.07   100   否   /  
3   上海静安   汾西路38-2号101-104室   商业   1,189.58   89.93   100   否   /  
4   上海静安   普善路115号101、102， 139号204室   办公   997.83   149.74   100   否   /  
5   上海静安   中兴路1286号204室   商业   154.44   18.53   100   否   /  
6   上海静安   天目中路380号   办公   1,816.96   244.23   100   否   /  
7   上海静安   静安区虬江路1355弄   办公   12,248.40   2,027.10   100   否   /  
序号   地区   项目   经营业 态   出租房地产的建 筑面积(平方米)   出租房地产的租 金收入   权益比例 （%）   是否采用公允 价值计量模式   租金收入/房地产 公允价值(%)  
8   上海静安   共和新路2989弄12号地 下1层01、02室   商业   843.17   38.09   100   否   /  
9   上海静安   广延路148号   工业   662.45   95.39   100   否   /  
10   陕西西安   静安荟奥莱公园   商业   19,251.00   885.31   100   否   /  
11   陕西西安   静安荟生活奥莱   商业   33,365.94   1,604.54   51   否   /  
（未完）