近日，西安市住建局《2023 年 10 月份二手房网签情况》，公布了最新二手房成交量：10 月份，全市存量房（二手房）住宅网签备案面积 92.9 万平方米（9396 套），环比增长 21.34%，同比增长 119.78%。
据今年西安住建局发布的网签数据来看，2023 年 1 月开始，5148 套；2 月 8161 套；3 月 12151 套；4 月 9662 套；5 月 8066 套；6 月 6656 套；7 月 7086 套；8 月 7495 套；9 月 7747 套；10 月 9396 套。
其中波峰月份在的 3 月，近半年的波谷出现在 6 月。而从 6 月开始到 9 月，每个月几乎是百余套的微涨状态，进入 10 月，相较于 9 月猛涨近 2000 套。
这是新政过后，回暖开始了吗？
01
二手房交易数量上升，但价位分区域、楼盘有升降
据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2023 年第 46 周（11 月 06 日 -11 月 12 日）西安市二手住宅市场均价为 16733 元 / 平方米，环比上周下跌 0.06%。
可以看出，西安主城区内，未央、莲湖、新城、碑林、灞桥这几个区域的二手房均价都在 1.5 万元 /㎡以下，曲江、高新、浐灞房价占据前三甲，有 5 个区二手房价出现环比上涨形势，其中蓝田上涨 0.32% 涨幅最大。
所以，不同区域的二手房均价涨跌不同，价位差距十分巨大。同时，在同一区域，不同的住宅产品，也面临房价涨跌差异问题。
曲江一期的刚需项目一直是区域二手房成交最为活跃产品，特别是占据 " 地铁口、写字楼聚集、10 年左右的房龄 " 等要素的社区，成交情况都不差。比如约在 2021 年房价高峰期，拿铁城、曲江明珠等刚需社区项目均价约 2 万 /㎡左右，2021 年后，成交价一直约在 1.8 万元 /㎡的水平，但近一年，此类社区的挂牌价最低约 1.4 万 /㎡。
曲江明珠
据曲江明珠的王女士透露，她的一套面积约 87㎡两室挂牌价接近 1.9 万元 /㎡，挂了一年了，至今还没有成交。然后她去问过中介自己小区成交情况咋样，中介回复说十月份的门店系统上显示小区成交了 4 套，跟前面的 8、9 月份总共成交 3 套相比，算是情况好转，不过价位多半达不到房东的挂牌预期。
就是说，在新政的影响下，二手房开始活跃，但某些小区的成交价位在一个较合理或较低的水平。
家住城北凤城五路的陈先生其父亲近日刚售出一套城北的二手房，据陈先生说，该房子属于十几年前买的刚需盘，社区环境一般，本来一直想卖，但家里人又犹豫，最近楼市政策利好较多，想着房龄也久了，就下决心卖掉，但知楼市一问到成交价，陈先生不愿意透露，只是摇头说：" 哎，成交价格不行，对我们来说比较低了，但能卖出去就行吧。"
那么，是否所有的项目都是以价换量呢？其实也不然。
中国铁建梧桐苑小区的刚需产品在 2021 年成交价一度到达了 2.5 — 2.9 万 /㎡，时至今日，其挂牌价涨至 3 — 4 万元 /㎡，目前最低的挂牌价约 2.6 万元 /㎡，其成交价预估也在这个最低均价左右或以上。用面积约 136㎡产品为例，二手房单套总价最低也得约 360 万，着实不低。
但伴随着 " 高房价 "，此类小区的成交率相对较低。通过贝壳找房 APP 上统计发现，该小区在从今年初至今成交 8 套。因此，也有曲江一期部分急于变现的业主以更低价出售房屋，
比如 10 月份网络爆出 " 一次性亏 288 万 , 西安业主降价卖房 "；旁边就是西工大附属小学融侨分校的融侨馨苑，曾经成交价超 2 万 /㎡的融侨馨苑，如今房价已跌破 1.5 万。
还有网络上的网友透露，2021 年因为结婚入手曲江中海观园，单价 2.8 万 / 平米，总价 336 万，月供 1 万多。该楼盘距离曲江一中非常近，周边有龙湖星悦荟、地铁 3 号线等。但今年该小区同面积成交价 2.1 万 /㎡。目前单价已降到 1.8 万，2021 年中至今，跌幅 40%。
02
利好政策是否会继续出台，楼市成交走向如何？
近日，住建部部长倪虹面的媒体采访称：" 新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。"
无疑进一步明确了房子作为商品，已经脱离了早期的 " 好坏 " 社区都 " 疯涨 " 的阶段，并且正在进入 " 接受市场检验，接受买家评估 " 的阶段。
随着近一年多的楼市起伏，新房市场已然归于平稳，西安楼市上半年的 " 千人摇 " 屈指可数，下半年新政密集出台后的 10 月份，新房二手房看似略有 " 回暖 "，也没有达到过往楼市的火爆程度，随之而来的楼市上下游产业也在逐渐 " 缩水 "。
外地的白师傅，是给楼盘工地承包地面工程的。最近半年他都在西安开滴滴，据他说：" 款项结不了，暂时也接不上其他什么大活，下半年打算啥也不干了，就在这里边开滴滴，一边催款。"
财政部公布了《2023 年前三季度财政收支情况》提到，前三季度全国国有土地使用权出让收入 30875 亿元，同比下降 19.8%。这意味着过往依靠土地出让金作为重要收入来源的地方政府也遇到了 " 考验 "。
就西安而言，去年某些高校、政府机构的公职人员也面临过推迟发放工资的情况。从某种程度上，可以看出作为以前楼市较为看中的，有稳定收入的公职人员也略有 " 置业乏力 " 的情况，就更别说其他私企的 " 杰克 "、" 苏珊 "、" 南希 " 等等面临裁员的风险或已经处于被裁的境地。失业，就意味着每个月得拿以前的存款来还房贷，又能还到何时呢？
但城市更新建设的进度不会停滞，" 万亿 " 入市，" 棚改 2.0 的货币化安置 " 等都是政府的 " 办法 "。而目前西安的一些拆迁安置方式多以 " 还房 + 货币 " 的组合形式实现。在一定程度上，减少了货币支出，也产生了更多的 " 刚需二手房 "，在市场中可出租、交易，为二手房市场又提供了新的一种相对低价的房源。
就目前的西安二手房情况看，均价 2.5W+ 的高品质社区，如果生活圈也已成熟的话，房龄基本在 10 年左右，此类小区价高但成交量少。毕竟，拥有 3、4 百万置业实力的购房者，在西安优质新区的产品选择也更多，等上 2、3 年，新区的配套也会逐渐成熟甚至更好。
而普通社区的刚需住宅成交相对活跃，价格相对更低。目前许多二手房东熬过了一两年后发现，手里的房子涨价乏力，在房产市场许多客户 " 买涨不买跌 " 的心态下，随着时间的流逝，还有价格下降趋势，所以，许多房东趁着这一波利好，抓紧 " 脱手 "， 其中，也不乏有曲江、高新的优质产品。
所以，目前的二手房市场，可以说是什么成交情况都有的同时，买方的议价空间应该更大了，如果不是特别着急置入二手房，建议客户们多走动，常关注，万一某优质地段的优质房源降价出售了，也可以第一时间抓住机会。
