从这两张图,我发现了2023年广州房价的秘密!

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发布时间:2024-07-13 15:58

原创 从这两张图,我发现了2023年广州房价的秘密!

2023-02-08 18:40

发布于:广东省

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回顾2022年,房地产市场只能用两个字来形容:艰难。

开发商拿地少了,买房的人少了,关于房价的讨论也下降了不少。

好在,今年,发生了一点微妙的变化。

看房的人多了,信心在慢慢恢复,关于房价的讨论也多了起来。

广州房价会如何变化?

近期,合富研究院发布的《广州房地产市场总结暨2023年展望》报告,数据丰富详实。今天,就来看看这份报告隐藏了多少信息量。

2022年广州房价结构性下降

2022年的广州房价,就像一个漏了两个口的湖。一个流向上涨,一个流向下降。只不过,上涨的出口小,而下降的出口越开越大。

合富研究院数据显示,去年,广州城区和远郊的价格加速分化。中心城区价格以平稳为主,部分热销豪宅项目甚至不跌反升,但外围区域降价项目增多,结构性分化明显。

先看中心区和近郊。

中心区和近郊依旧抗跌,房价以平稳为主,鲜少降价,但也有阶段性的适度让利。

数据显示,从2021年8月开始的中心区和近郊降价比较明显,降价幅度集中在5%以内居多,这种趋势一直延续到去年8月份。

8月之后,降价现象就下降了不少。

图片来源合富研究院

另一边,是价格上涨,也集中在中心和近郊区域。

据合富研究院的数据,2022年房价有上涨的区域仅海珠、荔湾、番禺、白云和黄埔五个区。其中,海珠、荔湾价格上涨项目最多,占比分别去到20%和10%。

数据来源合富研究院

具体来看,2022年中心区主力项目价格约5-8万/㎡,景观豪宅则去到11-13万/㎡,基本与去年持平,个别热点盘价格上涨3%-8%。

而近郊的黄埔与番禺,2022年主力项目价格为3.5-4.5万/㎡,相比2021年的2.8-3.5万/㎡,每平涨了约7000-10000元,个别热点盘涨幅5%-10%。

图片来源合富研究院

远郊区域就没这么乐观了。

2021年下半年开始,随着房企资金链紧张导致的对楼市担忧以及政策的收紧,抗跌能力稍弱的外围区域,楼盘出现了让利。

这种让利降价趋势一直延续到2022年,并且在去年有继续扩大,包括降价幅度以及降价范围的扩大。

从时间上来看,2021年,降价范围大多还是集中在增城、从化,降价幅度也在5%以内。但来到2022年,范围不仅扩大到了南沙、花都等区,降价的幅度也上升到以5%-10%为主,甚至包括一些热门抗跌的板块如新塘、横沥岛尖、南沙湾也在降。

数据显示,2022年,从化、增城和花都,降价项目占比超过半数,南沙也去到四成以上,连近郊的番禺,也有三成多的项目在降价。

数据来源合富研究院

具体来看,远郊区域主力项目2022年价格约1.5-2.5万/㎡,相比2021年的2.2-2.5万/㎡,入市门槛低了7000元/㎡,增城部分楼盘降价有20%以上。

影响广州房价的因素在变化

2022年的数据并不意外。

我们都知道,去年,不仅是广州,包括整个房地产市场都是非常难熬的一年。

外有疫情反复、防控升级导致的经济动力不足,收入预期下降,消费欲望降低。内有行业债务风险,楼盘开工率下降,烂尾风险加大,楼市信心受挫。

好在是,这一切快要结束了。疫情割出来的经济伤疤开始在治疗,楼市的伤疤也在去年一系列的利好政策下慢慢愈合。

值得留意的是,去年消费欲望降低了,但需求一直在。

据央行发布的《2022年金融统计数据报告》,去年全年人民币存款增加26.26万亿,其中住户存款增加17.84万亿。

这是什么概念?

2019-2021年,住户存款增量还在10万亿左右,2022年猛增到17.84万亿,多增7.84万亿。这个增量,比广佛深三市2021年的GDP总量还多,相当于浙江全省一年的GDP总量。

而2022年住户的长期贷款增量(一般指房贷)仅2.75万亿,相比2020-2021年少一半多,回落到了2015年之前的水平。

存款和贷款增量直接走向了两个极端。

大家不是没钱,而是不敢花钱了。

2023年,楼市能否回温的关键在于:经济的复苏与楼市信心的恢复。

经济与楼市相辅相成,经济复苏带动市场预期,预期回升助力楼市信心恢复。而楼市回温,又会反哺经济上涨。

经济能否复苏有待时间答复,但经济活动的复苏,已经有明显的趋势。

还有一个影响房价不可忽视的变动因素,就是政策。

由于2022年广州在政策松绑上没有太多实质性的动作,这个楼市“杀手锏”很有可能会在今年放出。而今年的经济大环境,也给了政策出台的合适时机。

2023年楼市,也会有不一样的表现。

2023年广州房价如何走?两张图揭秘!

今年的房价会如何走?

中心城区房价是否会上升?外围区域能否止跌?

合富研究院的两张图,透露了趋势。

先来看中心区。

从历史周期来看,2018-2020年间,在广州限购加码叠加中美贸易战加剧的后续影响下,2018年9月到2019年3月,中心区房价有了明显的下调过程,这个过程持续6个月。

此后,在制约条件弱化以及政策放宽的条件下,房价逐渐回升。一直到去年6月,均保持着上涨的态势。

图片来源合富研究院

值得留意的是,去年6月,在经济下行、行业风险以及疫情三个因素的影响下,中心区房价又开启了回调过程,这个周期截止到目前已历时6个月。

如果按照此前的周期规律,今年将逐渐复苏。

对于2023年的房价,合富研究院预判,中心区资产周期一般会先于近郊启动,预计上半年就会进入复苏阶段。

这也意味着,中心区楼市将在上半年就会回暖。

近郊则会滞后6到8个月。

再看远郊的房价走势。

2018到2022年,远郊经历了两个几个回调的周期,且周期较长,约24个月,只在2020年下半年到2021年上半年短暂回升。

从远郊代表的重点板块新塘和教育城的价格走势来看,2018年下半年开始的这一波价格下降,回调18个月,筑底6个月,历经两年时间。有三到四成的项目降价,降价幅度在20%-35%之间。

直到2020年下半年,价格才有回升的趋势。

图片来源合富研究院

但这个趋势并未保持多久,在政策收紧之后的2021年下半年,又开始了下降的趋势。

降价范围扩大到五成楼盘,降价幅度25%-35%,历时14个月。

这个周期,远比中心区要长。

去年,远郊市场价格降幅有逐月趋缓的走势,市场底部开始出现,但高量的库存仍然制约着市场向杨。

2023年,据合富研究院预测,远郊市场底部还在。但是由于制约因素对市场的干扰减少,价格降势将逐渐趋缓。

这也意味着,留给大家抄底的时间不多了。返回搜狐,查看更多

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