建议收藏!2023年30+个纯新盘都有谁?到底谁值得买?

文章正文
发布时间:2024-08-09 03:06

山还是那座山,水还是那道水,楼市却不是那楼市。

天津,开年楼市就打出了高热行情牌,时下又恢复了那般平静。

最近市场上架了几个新盘,荡起一层层涟漪,部分楼盘的创新户型再次引发新变革。

一个全新的天津楼市格局呼之欲出。

新盘扎堆涌来,价值/风险楼盘大剖析。哪些值得入手?哪些可以果断放弃?

1

道士君吐血画了几张草图,解读几句项目,对于2023年天津买房有点儿指导意义,更不知不觉写了超10000字,建议果断收藏。

文章涉及的30+楼盘,基本上都是2023年即将入市/开盘的新盘:

市内六区:中海峰境梅江、龙湖青云阙、中海时光之镜、泰达郁江道地块、大沽北路地块、建投·誉山院、鹏飞南开学苑、南开城投战备楼地块、红桥光荣道地块、天房御河桃源,累计10个纯新盘,重点锚定改善。

1、老梅江-中海峰境梅江

图片

这个盘,2月28日首开,推了66套房,官方公布卖了52套,去化率80%。其中143㎡户型全清。高层均价47000-48000元/㎡,小高均价54000元/㎡。重点提一句,精装修。这也是给开年天津改善市场定了一个调。中海峰境梅江体量不大,全盘仅162套,匹配高层、小高。户型只有三款:143㎡三室,占比44%;约185㎡、230㎡四室,占比56%。

道士君解读:在天津,这几年,拿地最多的央企是中海,项目卖得最好的央企是中海。中海在天津的项目有几个硬标签:核心区、高品质、卖得贵且卖得好。中海峰境梅江套均总价700万-1500万,核心锚定高端改善,项目亮点还有:大玻璃、大宽厅、铝板。这个盘稀缺,为什么这么讲,第一,老梅江近10年没有新盘了。第二,首次释放出顶配“峰境系”产品。第三,集四大名师豪华设计:庄镇光、张润舟、唐忠汉、林宏俊。第四,户数少,圈层纯粹,市内六区很难得。

今年想高端改善的客户,可以重点关注。

2、新梅江-龙湖青云阙/中海时光之镜/泰达郁江道地块

图片

要问天津市内六区哪个区域最热:河西。要问市内六区哪个板块最热:新梅江。上一组数据,2022年,市内六区热点板块,新梅江成交面积、成交套数、成交金额三个硬核指标排名第一,分别是约18万方,1477套,69个亿。毫不夸张地讲,新梅江已成为天津高端改善的热地。

目前,新梅江要地铁有地铁,还不止1条,未来将有6条。可以说形成了一个立体的轨交网。要学校有学校,师大二附小、河西中心小学、上海道小学全运村学校、四中、四十二中、北师大附中、第二新华中学等等。可以说教育资源相对优质。要商业有商业,万达商圈、梅江永旺、新业广场、山姆会员超市、万象城购物中心还有即将开业的中海环宇城等,可以说,未来会形成天津新的商圈带。

这个板块在售项目5个项目,其中4个都是中海的项目,另一个是城投华润天津瑞府。

龙湖青云阙,是龙湖在天津第一个市区楼盘,产品为精装小高+洋房,洋房一楼创新带了小院,户型区间90-141㎡,基本上把刚改、改善人群覆盖,一共518套房子。

中海时光之境,也已启动验资排卡。放风价格4-4.5万/㎡,户型4个,105/113/185/237/㎡。也是锚定了刚改、改善客户。

道士君解读:上周末,道士君去龙湖青云阙、中海时光之境售楼处转了转,现场人是真多。其中龙湖青云阙3月底开盘,据说已排卡600组,认筹10万。首开小高1/2号楼,89/111㎡,7号楼洋房143㎡,9/10号楼洋房119㎡。价格很美丽,小高预计均价4.2-4.3万/㎡,洋房预计均价4.5万/㎡。这个价格一出,基本又把新梅江的房价梯度拉升了一格。中海时光之境,也已启动验资排卡。预计3月底开盘。中海时光之镜入市,可以说在一个板块内,实现五盘同辉,这在天津也是很罕见,这样的战略布局,很中海,亦如北京的石景山,几乎都被中海的盘包围了。除此之外,新梅江还有一个新盘,泰达郁江道地块还没开工。等都入市了,新梅江又将进入新的竞争格局,新旧老盘混战。

3、和平-大沽北路地块

图片

 

大沽北路地块,可以说是2023年天津楼市关注度非常高的楼盘。沉寂了整整7年,围挡已上,预计7月开售楼处,终于要入市了,信达和格调合作建设。整体高层为主,还有洋房。

道士君解读:这个盘现在聚焦点在三点,一是产品有什么户型,是大面积还是小面积户型。二是,到底引入什么优质学校。三是,稀缺。虽然网传的天房时代天华的设计方案引发了一波热议,目前户型产品还是个迷。一提和平的房,第一个想到的词:学区房。去年流拍的一宗沈阳道地块,流拍了,核心原因没有学区。另外,就是这个项目稀缺,和平的住宅用地是少之又少,有多少想挤进和平,住进和平,学区是一方面,另一方面就是圈层。反正我们了解到的,有一波人已经备好钱钱,准备抢。

4、长虹公园-建投·誉山院

图片

这个盘,真是奔着精致高端区的,纯洋房社区,一共8栋楼,234套房子,最高8层到顶,最低4层到顶。就三个户型,89/109/127㎡。放风价标准层5万3-5万5,一楼和顶楼6万多,预计总价区间470-800万。毛坯,2025年交付。

道士君解读:2022年,山西建投来天津了,一口气布局了4个项目,其中南开1个,把其高端的产品系带来天津,野心很足。这个盘,目前临时售楼处开了,这周六进行产品发布会,预计四五月开盘,产品带了两个燃爆的标签,一楼带实体墙小院,顶楼带阁楼。同时我们会发现,户型面积不大,门槛面积89㎡,很接地气,近几年南开区是妥妥的高端盘窝,但大部分价格高企,有的户型面积大,看目前建投·誉山院这个盘,是做足了市场和客户研究。再加上有九年一贯制学校高附加值加持,购买热度不会低。这一次,南开想改善,想换房的人有福了。

5、向阳路-鹏飞南开学苑、南开城投战备楼地块

图片

图片

2022年,大家一致认为,嗯,山西的开发商挺猛的,南开战备楼A/B地块,鹏飞集团一手揽入。项目案名鹏飞南开学苑,很直接,寓意也不错,中营小学+南开中学,直接在楼盘入市前给注入强心针。产品面积区间属于常规操作,76-120㎡,产品的特色:大宽厅、落地窗、BLDK一体化设计。

这个板块,还有一个待入市新盘,南开城投战备楼地块,这个地块从拿完地,就开始合作商,几家央国企研究过,目前项目还未开工。

道士君解读:说实话,南开,2023年的楼市会更热闹,红海战场会更红,数了数,在售高端楼盘9个,比如保利云禧、招商江山玺、绿城凤起悦鸣。成交均价在3.4万-6.6万左右。南开的盘去化慢,核心原因是价格高企,另外学区效应弱。这一次建投·誉山院、鹏飞南开学苑、南开城投战备楼地块深谙天津楼盘卖得火的秘笈之一,沾上学区。接下来,想看看新盘入市了以后,是否会将南开楼市热度搅动起来。

6、光荣道-红桥光荣道地块

图片

这个盘,是目前市区新盘中关注度最小的一个盘,体量袖珍,区域热度及去化量也不是很高,这次是泰达和城投合作开发,目前还未开工。

道士君解读:2022年,大红桥上演了一边是“砸盘”式出售,一边是逼近5万元/㎡闷声出击的楼市生态,房价重塑,讲真,这两年,穿越棚改后的红桥楼市重新活跃起来,去年10月份的时候,公元大观2万3的洋房在市场上引发高度关注,紧接着,九和府1万7上演了深夜抢房,中交春风景里135万总价起,刷新市区门槛。市场冰与火交织,很对立,很魔幻。多说几句,入市的新盘也不少,目前在售的楼盘8个,2023年1-2月卖得最差的楼盘,卖了2套,金筑家园。卖得最好的91套,中交春风景里。目前大红桥购房门槛略低,想进市区买套房,这个区域可以淘淘笋盘。

天房御河桃源:这个盘不多说,艰难入市,曾经河北区的地王项目,地段很不错,小户型50-70㎡,还有99㎡跃层产品。感兴趣的可以关注。

环城四区:津南城投海教园地块、万恒置业海教园地块、绿城水西E地块、金地水西印、城投水西东方天宸、金地青云玖章、金地艺华里、绿城桂语映月、西青城投南方物流地块/万卉路地块、东丽城投金钟公路地块、一曲天辰、农垦龙门东道地块、盛耀山川大张庄地块。一共14个盘,一半出了案名,一半未开工。更有意思的是,这一次,环城也开始尝试挑起改善的大梁。

1、海教园-津南城投地块/万恒置业地块

图片

津南的这两个盘,目前都待入市状态,位置呢,属于海教园北片区,地段优势比较明显,周边有优质学校,未来还有商业。地素也都不错,都能做出好产品的地块,洋房、别墅规划是完全没问题。

道士君解读:2022年,津南挂了不少的,成交的就2块。都在海教园。目前海教园与国展西撑起了津南楼市,也是妥妥的置业热区,目前海教园在售楼盘还是挺多的,但有的因房企问题陷入困局,有的交付差维权,真正主力的就三两个,龙湖双雄:龙湖樘樾。还有中海锦城。可选择性不多。海教园楼市现阶段的主抓手还是优质教育,可考市区高中的优势,由此吸引了一大波新天津人、外地人来置业,这两个盘入市,算是给海教园买房多了新选择,也会真正来一次海教园南北片区争抢战。

2、水西-金地水西印/绿城水西云庐(E地块)/城投水西东方天宸

图片

城投水西东方天宸:天津城投集团水西的盘,周三,也就是昨儿刚出案名,很东方。据说产品也是很出彩,继东方和府、万欣城之后自主开发建设的第三个民用住宅项目,定位要打造全新的标杆项目,目前规划,户均接近154平米,期待尽快入市。

绿城水西云庐(E地块):绿城,水西板块的开创者,用品质硬生生敲开了市场和购房者的大门,玩出了一个区域红盘,天津市红盘,现在带着E地块高调入市,已启动排卡,E西户型,130/150㎡,E东户型220/245/330㎡,还是紧盯改善。这一次亮相,直接掀起了大风浪, 究竟是因为什么呢?一是价格。这一次,绿城干了一件了不起的事情,把西青的楼市与市区真正对标,尤其在价格层面,E西价格区间480-610万,带小院和地下室的产品,单价直接6-7万之间,E东价格区间1200-2500万之间,带小院产品单价8万左右。这价格直接甩出了目前环城在售中高端项目好几条街。

金地水西印:金地2023年在天津开启疯狂代建模式,金地水西印便是其中一个代建楼盘,产品都是洋房,面积127/143/169㎡,也是有宽厅和落地窗,部分一楼带小院,据知,价格3.3万/㎡。不多说,入市之后看成交。预计3月份开盘。

道士君解读:水西这个板块,意料之中崛起了。绿城不再是一个人在水西玩了,城投、金地加入,三盘鼎力,会擦出什么火花。且行且看,2023年改善需求的人,除了看市区,也可以把目光聚焦这里。

绿城水西云庐(E地块)直接将西青的房价拉升至一个新高度,底气源自于稀缺的生态资源和创新的品质产品(有大露台,有大院子......)

城投水西东方天宸不仅挑战自己,也挑战市场,带着高端产品来,带着一股东方气息来,届时又整一个红盘的可能性较大。

金地水西印,与前两个盘玩的模式不同,但以金地扎根大西南的劲头,应该也不会差。

3、杨柳青-金地青云玖璋

图片

这个盘关注度较高,产品类型洋房+叠拼,容积率仅1.3,约274户,规划来看,户均面积约148㎡,针对改善,契合杨柳青需求的点。

道士君解读:前一阵子,杨柳青大运河国家文化公园(元宝岛)一期项目竣工,即将对外开放,这对杨柳青来说是一件好事。这几年,杨柳青经济发展维稳,楼市活跃度较低,多年未出新地块,金地青云玖璋,这是杨柳青近十年来的首个新盘,还是金地代建,这个盘附近二手房均价1.1-1.3万/㎡,房子也比较老。目前杨柳青在卖的不错的盘是宝安江南城。这个盘一出,会吸纳一大波杨柳青地缘客户,刚改、改善需求的人可看一看。

4、李七庄-金地·藝華里

图片

李七庄,终于迎来一个新盘,规划洋房+叠拼,一共614户,户型为94、114/128㎡,刚改、改善为主。

道士君:李七庄已经4年多无新增土地,板块属于间歇性供地,2015年2宗,2018年2宗,然后市场沉寂。这宗地在2022年释放出来被摘,终于弥补了李七庄多年无新盘的空白。金地·藝華里这个盘首开均为洋房产品。目前附近的藝英里和万科锦庐二手房均价在2万/平米左右。还有一个卖了好多年还没卖完的融泰城在售。

5、赵苑-绿城桂语映月

图片

这个项目想必很多人已经忘记了,最近又一版新规划公示,才让大家又关注。这个盘,体量大,地上住宅建筑面积20.0万㎡,户均为120㎡。位置也不错,未来所在片区还有大量土地,有可能会成为新晋热点板块,这个盘如果入市,对西青及红桥市场,都会有一定影响。

道士君解读:这块地实际是住宅集团于2009年摘得的赵庄子地块,当时楼面价2871元/平米,备案名叫“华城紫境”。绿城入手住宅集团股权后,在密云路的项目早在两年前就已经定了案名为绿城桂语映月,售楼处也已经建成了,但迟迟未入市,目前新规划已出,想必入市的时间很快了。

6、中北镇-西青城投南方物流地块/万卉路地块

图片

万卉路地块:在中北镇,这块地的位置绝了,位于中北镇政府北侧、紧邻在建地铁8号线中北镇站。地块容积率1.6,可做洋房+叠拼产品,还给配建了一个幼儿园。预计今年将入市。

南方物流地块:位置也不错,在中北镇西青道南侧,紧邻地铁2号线曹庄站、中北永旺购物中心。这块地稍微复杂一点,住宅地块中涉及安置房计容建面11.7万方,另外还有1.6万方的商业。这块地对开发商的要求比较高,资金、商业运营等。目前周边仅万科翡翠嘉和项目在售。

道士君解读:这两年,已经发展成熟的中北镇土地市场放量越来越少,地价高企,但挡不住房企积极性较高,这两个盘,位置都很不错,预计今年入市,接下来,中北镇的楼市又热闹了。

7、金钟公路-东丽城投金钟公路地块

图片

东丽城投金钟公路地块:目前这个地块还未开工,所在的金钟公路板块,是目前热点板块,2月份全市成交套数第一名就在这个板块。

道士君解读:金钟公路,这两年新崛起的楼市板块,地理位置优势突出,紧邻中心城区,东、南两面与华明街相连,北隔新开河与北辰为临,西又与河北区接壤。板块整体形状像一个金三角,早期板块还未启动的时候,实地调研的时候,还说这一片未来一定火,没想到,应验了。目前板块在售楼盘4个:金地万悦城、中国铁建花语尚东、中交雅郡城东春晓、金隅金玉府。其中前3个都是红盘,金地万悦城更是2月份干到了全市第一。这个板块自有优势足,再加上附加的优质教育,以及项目高性价比,成为目前购房者置业的热门区。基本成交均价在13000-15000元/㎡左右。

8、青光镇-一曲天辰

图片

一曲天辰是曲江文化在天津的第一个盘,也是2023年北辰第一个亮相的纯新盘,位置在青光镇板块,项目以小高、洋房为主,户型区间77-125㎡,从刚需、刚改、改善全面覆盖,满足买房人的多重需求,这个板块,目前地铁、配套等在一一兑现,未来这一片将大力打造“北辰文化区”。

道士君解读:最初看到这个案名的时候,就想起一句歌词:取一杯天上的水照着明月人世间晃呀晃。案名还不错,产品属于常规,基本刚需、刚改、改善全方位满足,这个盘,所在的板块是一个机会板块,未来有一定发展空间,刚需、刚改的客户可以重点关注。

9、小淀-农垦龙门东道地块

图片

 

农垦龙门东道地块,2021年农垦兜底拿的,现在还未动工,项目入市时间不确定,其实在小淀板块,这个位置还算可以。看看今年会不会入市。

道士君解读:说起来,目前小淀这个板块终究还是没把脚尖踮起来。这个板块其实蛮有意思的,追溯其发展历史,要到宋辽时期,还与著名的“萧太后”有关。论区域占位,小淀的地理位置还是可以的,在整个天津主城区的东北部,属于北辰区的腹地,处于天津外环线外扩以后的北部新区。可是发展比较缓慢,在售的楼盘,除了早期新城低总价,低门槛抢了一波刚需落户的客群外,楼市进入平静期,在售的3个项目,山西能投宸悦府、新城樾风华、樾风华·珑悦的去化一般。

农垦这个地块2021年拿的,现在还未动工,希望今年看看能不能入市。

10、大张庄-盛耀山川大张庄地块

图片

这个盘,容积率低,仅1.2,地价也不高,盛耀山川去年拿的地,已经开工,但是具体入市时间不详。

道士君解读:大张庄,客观来说,属于北辰产业基础还不错的板块。近几年的发展还是可以的,在售楼盘四五个,除了新城的盘,大都去化较差,其中阳光城翡丽公园,2018年开始销售,2023年了,现在仅卖出了一半。新天地盛景湾这个项目也是一波好几折,2013年入市,2023年了,还没卖完。这个板块楼市目前的痛点在于,客户对板块的认可度不高,区域发展兑现周期较长,没有更多的规划利好红利注入,楼市成长缺乏新的支撑力。这个板块的楼盘,建议谨慎购买。

远郊五区:2023年,远郊的纯新盘也不少,盘了盘11个。建投·新光之城、远恒置业地块、 武清城投影视城地块、 海奥地产静海旭华道地块、津梁置业地块、琪晟源旭华道东侧地块、中宝置业地块、建投君诺学府、华宝弘业房地产、宁投置业地块、万事兴蓟州新城地块。远郊的主力关注区:武清、静海、宝坻。

1、泗村店-建投·新光之城

图片

这个盘,武清泗村店的安置房,当时卖地的时候故事比较多,最后山西建投拿下。这是山西在天津布局的其中一个盘。

道士君解读:建投·新光之城不属于市场化的盘,想买的人,不用关注,因为也不是你能买到。

2、商务区-远恒置业地块/ 武清城投影视城地块

图片

图片

远恒置业地块:这个盘,进了商务区的主场竞争地,周边竞品较多,入市后面临着客户分流,价格策略调整等,毕竟池子就这么大。目前项目还没动工。

武清城投影视城地块:这块地,看过几次,位置是没得挑,属于沾着老城区的配套,沾着商务区的规划利好。目前项目也未动工。

道士君解读:商务区,这几年天津楼市旺盛的热门板块之一,2019年-2023年(截至2月)贡献了近15000套房子,约250个亿的新房销售成交额。这个成绩是蛮值得骄傲的。大家印象中的商务区,或者认为商务区楼市好的地方,不少人第一反应是这些:比如离北京不远,离武清主城区近。比如定位目标建成国际化的高端商务区。比如2015-2021年,房价涨幅125%。比如10年来,地价从120万元/亩飙升至1000万元/亩,一亩翻了8倍多。......这些说的对么,当然都对,这些是客观事实。这几年,随着片区楼市发展,在售项目越来越多,去年又新晋3个新盘,中建国贤府、保利朗阅、中建时代公园。可谓是混战场面正式拉开帷幕。2023年,这两个盘再入市,商务区的热闹会更嗨。想买商务区的人,可选择性较多,可以好好看看,买一个性价比高的楼盘。道士君也画了一个商务区新房布局图,可参考。

3、静海主城-海奥地产静海旭华道地块/津梁置业地块/琪晟源旭华道东侧地块

图片

静海这3块地,看过几次,都在老城区,其中有两块21年拿的,迟迟未入市。

道士君解读:这几年,静海在经历了团泊东西楼市的疯狂之后,逐步回归主城,整体楼市调调也偏理性,现在属于闷声干事的状态,这两年主城有不少新入市楼盘,起码超10个了。排的上号的楼盘绿城春熙云峰、政华翰林府、静海万达广场等,这里面,静海万达广场、政华翰林府以价格取胜,前者2月最新成交均价12840元/㎡,后者2月最新成交均价11949元/㎡。绿城春熙云峰以品质取胜,虽然成交均价17247元/㎡,但不乏有很多客户为品质买单,冲着绿城来的。这三个盘再入市,这静海主城区的楼市也是蛮饱和的。目前静海主城买房,可选择很多很多,可根据自身需求,认真科学挑选一个综合性价比、能平稳交付的一个好房子。

4、宝坻新城-中宝置业地块、建投君诺学府、华宝弘业房地产

图片

宝坻新城这几年楼市发展较快,“一轴一带五节点,蓝色绿链系两岸”的总体城市发展架构,规划逐步兑现,五大公园施工建设中。现在整体板块在售项目约24个,其中城南18个,城北6个。这三个盘在竞争的红海区:宝坻城南。

中宝置业地块、华宝弘业房地产:这两盘目前还未开工,待入市。

建投君诺学府:这个盘所在的城南板块,是宝坻的老区,配套和教育更加完事。本地人的需求几乎都在宝坻城南释放。项目产品还可以,亮点也有,小院、阁楼也都统统安排了,户型96/116㎡。片区内刚改的客群,可以重点关注。

道士君解读:宝坻新城,这两年的热门板块之一,去年土地市场表现较好,山西建投就是奔着这个区域来的,布局的项目,也是在津第一个入市的盘,现在建投君诺学府已经开盘,卖得一般,目前累计备案成交了39套房。主要是因为区域竞争相当激烈,分流较为严重。

5、芦台-宁投置业地块

图片

宁投置业地块:这个盘永泰红勘开发,是宁河这几年少有的城区稀缺盘,旁边就是宁河一中。目前待入市。

道士君解读:宁河,这两年的发展主力集中在桥北新区,主城区鲜有土地出让,在售项目较少,这个盘,带着主城区,宁河一中的优质教育标签而来,可重点关注。

6、蓟州新城-万事兴地块

图片

万事兴蓟州新城地块:这个盘待入市状态,万事兴开发的楼盘不会太差。

道士君解读:万事兴,扎根蓟州的开发商之一,所在的板块楼盘比较多,竞争比较大,想置业蓟州新城的,选择面会更广一些。目前,这个板块明星楼盘有中交天郡、蓟州万达广场。

滨海新区:2022年,滨海土地市场、新房市场都表现相对可观,尤其是大港、中心商务区。2023年滨海新区,纯新盘有宜禾半岛观邸、天保空港地块、想云湾、中铁十八局五车地块/源恒地块、新兴际华地块/天钲置业地块、鑫盛置业地块、山川如院/景明房地产地块、普丰地产地块、中建方程地块/滨悦房地产地块。累计13个盘。2023开年至今,滨海楼市热度持续。

1、生态城-宜禾半岛观邸

图片

 

宜禾半岛观邸这个盘在生态城起步区,前几日,户型公布,125㎡、135㎡、138㎡、151㎡、174㎡、201㎡、258㎡。6-11层洋房住区,看户型就知道是妥妥的改善盘。目前待入市。这一次,有着宜禾与以往不同的重大突破——光幕大宅。项目采用超现代的类玻璃天幕立面,创新且有亲和力,将自然美景与人居融洽结合,是一个可以高度关注的盘。

道士君解读:生态城,已整整走过12年历程。一个纪。12年时间,一个“不毛之地”蝶变成绿色生态宜居新城。而起步区是生态城最早发展,现阶段最成熟的片区。目前板块内配套醇熟,烟火气醇熟。环境优质,成熟的社区,完善的基建,大型医疗资源、大型商业配套、休闲公园及优质的教育资源,区域价值潜力足,生长性较强。目前板块内在售楼盘有天津生态城万达广场、和溪园、澜岸铭苑、格调菁园。4个,很少,选择面也很少。刚需、落户优先选择天津生态城万达广场、和溪园。刚改、改善,可以优先选择二手房,起步区的二手房选择面更多。格调这个项目,在起步区卖得一般,原因就是因为价格太高。宜禾半岛观邸即将入市,宜禾的盘,在生态城,果断入手就行。现在起步区,存量少,新货又不多。未来,生态城核心区的市场份额,会变得越来越小。

2、空港-想云湾/天保基建地块

图片

 

想云湾:这个盘是联想在天津的第一个盘,亮相、开盘没有做过多宣传,悄默默就开盘了。去化尚可,基本以内部员工购买为主。产品类型丰富:洋房、叠拼、顶跃。洋房面积为89、109、131平米,价格在1.5-1.9万/平米。顶跃在售143、168平米,价格在1.9-2万/平米。叠拼面积为136、142平米,价格在2.2-2.5万/平米。

天保基建地块:这个地块在拿地前,也是有很多小故事。空港一期地块越来越少,天保是深耕空港的开发商,在空港有多个楼盘,客户认可度较高。目前这个盘待入市。

道士君解读:空港有产业、有人口、有交通,有经济基础,有教育资源.....完全具备了区域长期向好发展的韧性和潜力,楼市即如此。从价格上看,空港房价起步均价已下探至1.25万/㎡,但曾经房价“金字塔”尖均价突破过5万/㎡,现如今平均水平1.75万/㎡。购房门槛逐渐拉低,且于一期与二期房价的距离感在不断地拉伸。从片区上看,一期房价水平明显高于二期,两者割裂感较强。空港在售新房项目不少,竞争激烈,从去年开始在整个天津楼市的存在感还是有的,也是目前购房者置业的热地。想置业空港,两个建议:1、能买一期,别买二期。2、在售项目买优质房顺序:绿城桂语听蘭>金地悦城大境>天保九如品筑>远洋潮起东方>想云湾。3、为学区,买小面积。居住改善,面积控制在120-140㎡。

3、塘沽老城-中铁十八局五车地块/源恒地块

图片

这两个在塘沽老城区,中铁十八局地块,源恒地块均为塘沽老城区稀缺地块,周边交通、生活、商业等基本配套完善,地块内部规划教育资源。周边地市理性,地块所在周边片区月均去化20-30套。目前两个盘待入市。

道士君解读:老塘沽,片区客群地缘情结深,购买力较强,基本刚需已满足,目前对于刚改、改善需求较足。这两个盘周边直接竞品房价洋房17228元/㎡,高层14603元/㎡,二手房红光家园高层10477元/㎡;周边板块房价洋房13166元/㎡,高层11676元/㎡。这两个盘入市,会缓减老城区近几年来无新盘的购买需求。

4、新兴际华地块/天钲置业地块

图片

这两个盘在中心商务区,也是目前滨海楼市火热的板块之一。其中新兴际华地块,是老牌央企新兴际华集团,这一次重出江湖,进军滨海,布局中心商务区。两盘目前待入市。天钲置业地块,是中石化拿来做员工住房的,就别考虑了。

道士君解读:滨海,2023年2月份卖得最好的板块是中心商务区,整体成交套数超500套,目前新兴际华地块关注度比较高,片区在售新盘超10个,比较火的项目:金融街滨海融御、万科滨江都会、旭辉滨海江来、万科滨海大都会等。未来这个盘入市,在红海里,如何脱颖而出,值得关注。

5、临海新城片区-鑫盛置业地块

图片

这个盘在临海新城片区,目前还未动工。目前板块内主力销售项目3个,宜禾南湾、远洋红星天铂湾、中加生态示范区。成交均价在14000-16000元/㎡。

道士君解读:临海新城作为新入局者,是滨海新区唯一以旅游为主导的功能区,低碳生活样板区,当前处于开发中后期,泰禾、红星、朗诗、宝龙城等开发楼盘在卖。这个片区,目前教育、商业等配套已经配齐,地铁在建。

6、港东新城-山川如院/景明房地产地块/汇川房地产地块

图片

这3盘在目前滨海比较火的大港,其中山川如院城市展厅已经开放,纯别墅项目。其余2盘,目前还未动工。

道士君解读:大港是一个相对封闭的市场,基本上能自给自足,有一些企业进驻,匹配有住房需求,这两年的地价也是涨了不少,有时候成交还溢价。这三个盘,大概率不愁卖。

7、大港油田-普丰地产地块

图片

这个盘在港西新城,是安置房。

道士君解读:普丰地产地块,是安置房,想购买的,可以另行考虑。

8、中建方程地块/滨悦房地产地块

图片

 

塘沽湾板块,在售项目超10个。地块周边市场竞争激烈。主要在售产品以小高、洋房为主,最新洋房整体均价13302元/㎡,小高12950元/㎡,高层9036元/㎡。中建方程的盘是安置房,目前价格,不参考板块价格。滨悦房地产地块,就更有意思了,退地,再重新买入。

道士君解读:这里多说两句,塘沽湾的发展已走了超10年。塘沽湾整体分为西岸城市区、中央都会区、东湾生活区3大片区,目前也就中央都会区有点生活烟火气。中建方程塘沽湾2宗地块,从商品房变成安置房重新上架,整体地块指标也进行了相应调整,中建新塘拿地,一二级联动,并采用了专项债+自筹资金的创新玩法。这个盘安置房,可忽略。塘沽湾目前人口基数有点薄,部分规划还在规划中,或在兑现中,有的需要周期在2年左右,有的还需要更久。这个片区的盘,还是要谨慎购买。

2

看了这么多纯新盘,最后划一下重点,可以关注的是:

主城区,高端改善重点关注楼盘:中海峰境梅江、龙湖青云阙、大沽北路地块、建投·誉山院。这几个盘,可以果断入手。

环城四区,重点关注楼盘:津南城投海教园地块、绿城水西E地块、城投水西东方天宸、金地青云玖章、绿城桂语映月、万卉路地块、东丽城投金钟公路地块。

远郊五区,重点关注楼盘:武清城投影视城地块、建投君诺学府、芦台地块。

滨海新区,重点关注楼盘:宜禾半岛观邸、新兴际华地块、天保空港地块。

另外,道士君会发现以下特征:

一、拿地的房企越来越少,入市的新盘越来越少。去年天津宅地成交了多少,大家门清,2023年开年,一波接一波的土地推介会召开,卯足了劲卖地,希望今年多卖点地,要不接下来被动去库存周期拉长,新盘供应少,也会引发楼市新的问题。

二、有的地入市快,有的地没动静。在即将入市的新盘里,我们会发现有的地快两年了,还没动静,开发节奏放缓。有的盘入市节奏很快,也都是在市场上品牌和产品力较强的房企。

三、产品创新越来越有意思,亮点较多,落地窗、大宽厅、大露台、院子、阁楼......2023年新入市的纯新盘,在产品端卷了起来,在规划范围内,可劲的创新,对于购房者来说,是一个福利。

四、改善的需求进入井喷期,契合需求的产品越来越多。

五、从土地供应端,就定位了可规划出的产品属偏改善。

要是看不完,建议先收藏,这篇文章已将2023年的纯新盘说的差不多了。