新中国成立75年来，全省房地产业实现了从无到有，从有到优的跃进，从遮风挡雨到宽敞舒适，从单一的自住功能到环境、教育、医疗等多功能一体化的实现，大大提高了城乡居民的居住条件，让老百姓从有所住到住得优。房地产业的蓬勃发展也促进了国民经济的发展，拉动全省经济的增长，尤其是2004年之后，全省商品房进入快速发展阶段，带动建筑、家装、家居等一系列产业，对经济的促进作用日渐明显。
一、房地产市场发展历程回顾
1980年，邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品。由此开始，中国房地产正式成为了一个产业，开始了缓慢的种子发芽阶段。1993年前我省城镇居民以自建房和单位福利房为主，房地产业尚处在探索阶段，1992年全面启动房改，全面推行住房公积金制度。1993通过实施国家安居工程建立了经济适用住房的基本政策，同时推动了商品住房开发交易的不断发展。1994年我国实施“分税制”改革，地方政府为了增加预算外收入，通过出让土地使用权获取收入，为房地产业的发展提供了重要的制度基础。1998年国务院出台城市住房制度改革框架，停止福利住房分配制度，城镇居民家庭住房开始实行市场化，全省房地产业才开始步入正式发展阶段，大致可以分成五个阶段，分别是：孕育成长期、快速发展繁荣期、调整相对稳定期、稳预期调结构阶段和探索新模式期。
孕育成长阶段（1998年—2003年）：1998年国务院出台《关于进一深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，我省停止福利住房分配制度，开始实行城镇居民家庭住房市场化，到2000年逐步实现住房商品化、社会化。在这个阶段，商品住宅市场刚开始形成，房地产投资和销售增长很快，此时住房消费需求主要是以自住为主，房价相对比较平稳。商品住宅在解决城镇居民家庭住房中的占比并不高，2003年仅达到了6.8%，主要是商品住宅市场化的孕育期，社会对市场化分配住房处于认识和适应阶段，也是住宅逐步走向市场化的阶段。
快速发展繁荣阶段（2004年—2011年）：2004年以后全省商品住宅市场进入了快速发展阶段，房地产开发投资年平均以34.2%的速度高速增长，到2011年全省的房地产住宅投资已经超过千亿，商品住宅的销售面积达到2874.51万平方米，以29.4%的年平均速度快速增长。伴随着投资、商品住宅销售规模快速增长的同时，房价也快速的上涨，这8年间，商品住宅平均价格从1395元/平方米上升到4705元/平方米，平均每年以16.7%的速度增长，高于城镇居民人均可支配收入年平均13.6%的增速。2008年为了应对次贷危机，国家出台了系列宏观经济刺激和调控政策，抑制性的房地产调控政策出现了“松绑”，需求再次集中爆发，房价在2011年的增速达到了较高水平，同比增长28.3%，至此房地产市场需求达到了鼎盛时期。
调整相对稳定阶段（2012年至2016年）：2012年到2016年房地产商品房住宅年平均投资1772亿元，年平均增长速度只有6.7%；商品住宅的年平均销售面积2786万平方米，年平均增长4.5%；商品住宅平均价格5264元/平方米，年平均增长2.3%，远低于城镇居民平均可支配收入年平均8.2%的增长速度。随着商品住宅市场规模扩大，2016年城镇居民家庭中有31.1%是通过购买商品房解决住房问题。房地产业发展到相当大的规模，房地产开发投资和销售面积增长速度都在减缓，房价增长缓慢甚至出现下降，投资及投机性需求迅速缩减，主要以自住型需求为主，房地产市场出现调整相对稳定状态。
稳预期调结构阶段(2017年至2020年)：西安市在人才引进政策、区域大发展理念、房价价格凹地效应、安置货币化等多重作用下，房地产开发规模急剧扩大，多地区房地产市场再次进入炙热阶段。2017年到2020年全省房地产开发投资年平均增长10.4%，商品住宅平均价格从5264元/平方米上升到8798元/平方米，房价上涨过快，销售面积增速在逐步放缓，以商品房为主的住房市场已经不能满足人们的居住要求，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳预期，调结构，已经成为房地产的发展方向。
探索新模式阶段（2021年至今）：2021以来，中央先后出台“三道红线”“贷款集中度管理”等一系列房地产行业去金融化的配套政策，我省房地产市场进入了持续的调整期，销售需求不足、房企风险加大、金融机构融资谨慎等因素导致了房地产市场的下行，但市场的基本需求依然存在，城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强，推进房地产发展模式转型。在此期间，政府不断的完善住房保障体系，加强对房地产行业的环保监管，推动绿色建筑和低碳生态城市的发展。
二、房地产业的发展对提升居民生活幸福感作用明显
新中国成立以来，全省商品房建设规模逐步扩大，居民人均住房建筑面积稳步增加，住房结构得到极大优化，居住环境和品质不断提升。住房事关民生福祉，为了更好增进民生福祉，提高人民生活品质，省委、省政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
一是商品房建设规模逐步扩大。全省从开始实行住房市场化以来，商品房建设规模逐步扩大，房地产完成投资从1994年18亿元增加到2023年2943亿元，增加163倍；商品房销售面积和住宅销售面积从1994年65万平方米和55万平方米增加到2711万平方米和2446万平方米，分别增加41倍和43倍。
二是人均住房面积快速增加。新中国成立初期，一家三代人挤在一个房子里的现象屡见不鲜，随着经济发展，人均住房面积不断增加，2022年，全省城镇居民和农村人均居住面积分别达到39.2平方米和47.7平方米，是1981年的7倍和5倍，大大提高了居民生活幸福感。
三是住房结构逐年优化。新中国成立初期，居民住房为土坯草屋居为主，且多散布于后街小巷；60、70年代，居民用房由草房变瓦房、楼房，由土木结构转向砖木结构、砖混结构演变；80、90年代起，规模化的住宅小区相继建成；2000年以来，住房由多层向高层发展，小高层、高层住宅如雨后春笋般涌现，城市里高楼林立，郊区施工现场随处可见。2022年城镇居民居住钢筋混凝土和砖混材料建设的住宅占97.9%，竹草土坯结构已经没有人居住；二居室以上和单栋楼房和平房占所有居住样式的96.2%，一居室和筒子楼或连片平房占3.8%，城镇家庭住房结构不断优化。
四是住宅品质明显增强。2000年以来，住宅小区综合品质不断增强，道路、环境、绿化、景观、教育、医疗及文化娱乐等各种配套设施日益完善，新建住宅小区物业管理几乎全覆盖，规范化、人性化、智能化的物业服务全面展开。同时，居住的硬件设施日益健全，2022年全省城镇有管道供水入户的家庭达97.3%，有水冲式卫生厕所的占90.1%，有供暖的占97.9%，农村97.5%以上的家庭拥有自有住房，人均住宅建筑面积已经达到47.7平方米，92.7%的家庭居住的是单栋楼房或平房，砖混和钢筋混凝土机构的房屋占83.6%，水冲式卫生厕所的房屋占52%，生态、文明、现代的居住小区不断涌现，居住需求已经从刚性需求开始向改善型过渡。
五是城乡居住条件显著改善。全省城市路网、桥梁、自来水以及污水处理、路灯等市政基础设施日趋完善，公共交通、天然气、垃圾处理、公厕等现代化的公用设施逐步到位，乡村围绕“环境整洁、设施齐备、生态良好、服务完善、乡风文明”的要求，着力推进改善农村人居环境，村内道路、绿化亮化等工程建设力度大，2022年，全省城镇和农村居民宅外道路是水泥或柏油路面分别达到97.5%和81.8%，城乡居民生产、生活条件显著改善。
六是住房保障和供应体系不断完善。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立符合省情的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，初步构建了以公共租赁住房、共有产权住房、棚改回迁安置住房、社会租赁住房、商品住房为支撑的住房保障和供应体系。截至“十三五”末，全省累计分配入住各类保障性住房145.35万套，其中保障新市民住房困难家庭31.22万户、中等以下收入家庭70.49万户、低收入家庭28.83万户、低保家庭14.8万户，有效解决和改善了中低收入群体的住房困难问题。
三、房地产业的蓬勃发展有力带动经济增长
房地产行业是国民经济的重要组成部分，不仅直接带动了建筑、钢铁、水泥、家装、家电等多个相关行业的发展，还通过其对固定资产投资的拉动作用，间接促进了整体经济的增长。
一是房地产带动就业。房地产业的发展创造了大量就业机会，有力促进了城乡居民就业。全省房地产业和建筑业从业人员从1993年的83.9万达到2022年的205万人左右，占到全部从业人数的10%。房地产业的发展给全省提供了更多的就业岗位，除了和房地产开发、建设直接相关人员，同时关联和带动建材、运输、家电、装饰、中介和物业管理等几十个上下游产业的发展，对于直接带动相关行业发展和增加就业岗位意义重大。
二是房地产拉动固定资产投资增长。房地产业投资在全省固定资产投资的中的作用越来越重要，对全省经济的拉动越来越大。改革开放以来，全省房地产完成投资从1994年的18亿元增长到2023年的2943亿元，以年均20%的速度增长，占固定资产投资的比重保持在20%左右，房地产投资成为固定资产投资的重要组成部分。2023年，全省房地产业增加值达到1643亿元，分别占全省GDP和第三产业增加值的4.9%和10.9%，与房地产建设生产、房地产开发紧密相关的建筑业实现增加值2655亿元，房地产业和建筑业增加值占全省GDP达到13.6%，成为全省经济的支柱产业。
当前，我省房地产市场正在调整转型，将适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，“市场+保障”的住房供应体系将会进一步完善，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，两者平衡发展，促进我省房地产业的健康发展。
新中国成立75周年，人民生活发生了翻天覆地的巨大变化，在住房制度改革的推动下，一方面 ， 城市建设迅速加快 ， 促进经济社会持续发展；另一方面 ，人民的居住空间和生活方式发生了巨大变化 ，居住条件不断改善。未来，房地产业将继续实现全省城乡居民从住有所居，到居有所宜的安居梦。（文章来源：陕西省统计局）
