今天来聊一下楼市，原因在于本周，央行刚刚发布了最新的居民信贷数据。而这份数据，已经明确指示出未来楼市的走势。
依照过往的惯例，我们先上图。
如上图，是近20年，居民新增贷款和房价的关系图。居民债务周期就是房价周期，居民新增贷款是直接转换为楼市增量购买力的，因此新增贷款大涨会推动房价上涨（如上图2009年，2016年），新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌（如上图2022年）。我们据此数据也在2023年初开始减持京沪房产（点击：当人们开始坚信货币贬值，镰刀就变换了它的方式）。
我们先展开来解释下，很多人会把楼市成交量当成是房价上涨的决定因素。然而，楼市成交量只是房价上涨的必要条件而非充分条件。
从去年9月底提出止跌回稳以来，北上深等一线城市都出现了成交量的大涨。
很多炒房客根据过去楼市成交量大涨3~6个月，必然推动房价上涨的“历史规律”，预测房价将会出现上涨而抄底，这是典型的刻舟求剑。
因为他们对房价上涨的底层逻辑理解错了。
所以我们看到，在成交量持续大涨几个月后，价格却依然疲软，挂牌均价依然在下行。
其背后的原因，在于，只有居民贷款，才是楼市成交量背后的成色。
因为楼市放量，存在着放量上涨和放量下跌两种情况，当有增量资金进入楼市时，才会出现放量上涨。
什么是增量资金？简单的说就是贷款，根据银行货币学，大家知道贷款就是货币创造。
当我只有100万买不起300万的房子时，我可以贷款200万去购买300万的房子。这多出的200万，就是我通过货币创造而产生的增量资金和增量购买力。
这部分购买力，并不是基于我过去劳动的积累，而是我通过贷款凭空创造出来的。
在增量资金存在的楼市中，会产生明显的置换链条。
A首付100万贷款200万，买入B的300万的房子。
B拿到300万后，贷款600万，买入C的900万的房子。
C拿到900万后，贷款1100万，买入开发商的2000万的房子。
在这个链条中，贷款总共新增了1900万，创造了1900万的购买力。和最初A的100万，共同创造了2000万的购买力（开发商新房2000万）。
当一个市场，所有人都在通过贷款去获得增量购买力，就会持续推动房价上涨。
但如果是存量博弈，
比如A贷款200万买了B的房子，B拿到200万归还了自己的贷款，就不会产生后续的置换链条。这种情况只是债务的转移（B转移给A）。从社会整体看没有新增债务。
在这种情况下，成交量高反而说明出货量大，也就是我们常说的放量下跌。
所以，我们只要看居民的整体新增贷款，就能获知楼市的增量购买力，也就能了解到楼市是否会上涨了。而文章开头的示意图，正是说明了债务和房价的关系。
那么，本周央行公布的居民信贷数据，是怎样的？
我们上数据。
可以看到，刚过去的4月份，居民新增贷款为-5216亿，是近十年的最低值；1月到4月的累计新增贷款，为5184亿，和去年的累计值8134亿相比再次下跌30%以上。
我们的老读者都知道，居民债务数据是我们长期在跟踪的，其实去年就已经是十年最低了，今年相比去年又创下历史新低。
这说明楼市的止跌回稳之路，依然漫漫，还需要更多努力。
我们再以上海楼市为例看下挂牌均价（数据取自上海贝壳），会发现截止4月，绝大多数区域都未能止跌。
由于居民信贷数据创下历史新低，增量购买力极其有限，并且新房依然在源源不断的供应，争夺着本已有限的存量购买力。建议大家在面对买房抉择时，务必谨慎。
主流自媒体在谈论楼市时，常常会只提到今年楼市成交量相比去年有增长，但对今年居民新增贷款远低于去年，却只字不提。不理解贷款才是楼市增量购买力的来源，是无法解释今年房价的持续下行的。
近些天，也有不少人在我们的知识星球提问，说某些城市土拍价格上涨，会不会带动房价上涨。对此我要说的是，只有真实的市场购买力，才能决定房价是否上涨。
而居民信贷周期，是市场真实增量购买力的体现。
至于土拍楼板价，其实有很多文章可以做，比如楼板价涨10%，但我的得房率涨20%，那么，就会出现房价实质下跌的情况。
现在在很多城市，都出现了得房率超过100%，甚至达到120%，150%的情况，这已经不是什么新闻。甚至在广州这样的一线城市，都是大把的100%以上的得房率，更不要说其他二三线城市了。
事实上，在楼市，类似“土拍价格上涨会带动房价上涨”这样的噪音还有很多，但事实上背后都有漏洞，我也就不一一列举了。
我只希望大家记住，房价是否上涨，只取决居民购买力，而居民购买力，仅仅只取决于两个因素。
第一是居民收入，从最新一季报财报看，居民收入还未止跌（点击：居民收入下滑的事实，隐藏在沪深300一季报当中），第二是居民通过债务创造的新增购买力，而根据本周央行公布的最新数据，这部分也创下历史新低。
综上，楼市的止跌回稳，还需要更多努力。
后记：
很多小伙伴在知识星球询问，楼市何时可以实现止跌，这个我们是没办法预测的。
我们只能持续的跟踪最新的居民收入数据（最新的沪深300季报），以及居民信贷数据，来告知你当下进入楼市会是接盘还是抄底。
对于要买房的小伙伴，建议持续跟我们一起跟踪最新的数据，以便找到那个楼市可以抄底的最佳击球点。对于知识星球的用户，我每周发布在星球的楼市周度数据分析，数据的粒度更细，也可以作为大家买房的决策。
全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。
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