2023年全国销冠楼盘诞生于成都,百亿大盘比去年少3个

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发布时间:2023-12-25 17:42

  2023年,中国房地产市场供求关系发生重大变化。

  随着8月底“认房不认贷”的全面铺开,多个城市陆续取消限购,政策进入全面宽松期。今年前11个月,全国商品房销售额10.5万亿元,同比下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。重点100城新房成交面积环比下降8%,绝对规模处于2016年以来同期最低水平。

  但商品房销售在分化中仍有亮点。据《每日经济新闻》此前联合中指研究院发布的榜单,全国范围销售额TOP20楼盘合计金额突破2000亿元(截至11月),诞生9个百亿大盘,比2022年末的12个减少3个。同时,去化难成为多数城市和项目共同面临的问题,尽管送金条、送豪车、0首付等营销手段层出不穷,但最终成绩并不理想。

  全国9个百亿大盘,销冠在成都

  前11个月,全国13个热点城市诞生了9个百亿大盘,分别是成都麓湖生态城,广州琶洲南·TOD,上海象屿招商公园1872、理想之地、缦云上海,北京城建天坛府、中信国安府、中信城,杭州建发云启之江。

  令人意外的是,成都麓湖生态城以136亿元一举成为单盘销售额最高的项目。项目由成都万华投资开发,从2019年起陆续推盘,在2023年多次取证加推,销售套数达到1500套。

  而上海、杭州等个别城市受供给端改善或政策优化等因素带动,继续保持一定活跃度。9个百亿大盘中,北京4个、上海3个、杭州和广州各1各,开发企业以国央企和城投公司为主,上述项目去化速度也较快。

  对此,中指研究院研究副总监徐跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时指出:“百亿大盘多由经验丰富、实力强劲的品牌房企开发,其具备更强的资金实力和资源优势,能够更好地掌握市场节奏并把握机会。同时,品牌房企产品创新能力更为突出,项目品质相对稳定,在当下购房者置业较为谨慎的背景下,品牌房企因拥有较强的产品打造能力而易被关注。”

  从百亿大盘产品本身来看,成都麓湖生态城以别墅、联排等高端改善型产品为主,单价和总价在当地均处于高位;而广州琶洲南·TOD、北京中信国安府、北京城建·天坛府和中信城,上海的缦云上海,均为12万+项目。

  产品方面,改善需求表现出了一定韧性,而百亿大盘多为改善性住宅,产品打造上更注重人本因素、文化内涵以及对改善客群生活方式的深度理解和个性呈现。

  “以改善需求为导向,提供高阶生活方式,满足居者精神需求”是百亿大盘能够保持较高热度的重要原因之一。此外,这些楼盘通常位于市中心繁华地段或者有发展潜力的区域,拥有完备的配套资源,为业主提供了便捷的生活、工作和娱乐环境,从而增强了其市场竞争力。徐跃进表示。

  TOP20项目上海几乎占据一半

  2023年前11个月,累计销售额TOP20项目门槛值为84亿元,项目销售均价达到9.13万元/平方米,均价最高的是北京中信城,单价超过16万元/平方米;最低的是建发云启之江,单价约3.7万元/平方米,但销售套数超过2100套,也是20个项目中销售套数最多的项目。

  TOP20中,上海占了9个,北京4个,广州、杭州、深圳各2个,成都1个。

  对于这一结构,徐跃进表示:“整体上看,一线城市及核心二线城市房地产市场表现出更强的韧性,这些城市作为中国经济中心和重要城市,在经济发展水平上相对较高,就业机会更多,吸引了大量人口涌入,从而带动了房地产市场需求的增长。下半年以来,众多城市加大楼市放松力度,如近期北京、上海分别优化了房地产政策,大幅降低了购房者置业门槛和购房成本,预计购房需求将得到进一步释放。”

  值得注意的是,即便是市场活跃的城市,也有销售疲弱的项目,而相对较弱的二线城市,也有比较亮眼的项目。如13个热点城市中的南京,中宁府项目销售金额近55亿元,超过TOP10的1/6;武汉销冠天地云廷,销售额达到40亿元;郑州华润幸福里仍创造了32亿元销售额。

  “当前市场,分化是主旋律。高能级城市与低能级城市之间、同一城市不同辖区之间、同一辖区不同板块之间均表现出分化特点。”徐跃进分析,“项目品质及服务水平可能是购房者置业决策时重点关注的要素,在‘好市场’的环境下,购房者对产品品质、服务水平等方面提出了更高要求;在‘弱市场’的环境下,购房者观望情绪虽然浓厚,但产品力强、能抓住市场需求的项目依旧可以取得不俗成绩。”

  徐跃进指出,“长期看,房地产市场供需关系发生了重大变化。短期看,购房者置业信心受到一定冲击,这是所有开发商共同面临的挑战。除了外部因素影响之外,市场表现较差的楼盘也存在一些共性问题。如产品设计与市场需求存在一定偏差,或者项目所在区域同质化竞争较为严重,从而导致去化受阻。”