2023 年房地产销售维持底部震荡,2024 年或延续筑底行情

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发布时间:2024-01-07 11:02

2023年销售规模维持低位,政策刺激呈 " 前高、中低、后稳 " 走势

1、2023 年销售规模维持低位,降幅收窄。

2023 年,在一系列利好政策的支持推动下,购房入市成本和门槛进一步降低,市场信心和市场预期也进一步向好。 2023 年前 11 月,全国新建商品房销售面积、金额分别为 10.05 亿㎡、10.53 万亿元,基于前 11 月的增速和 12 月份的运行情况,2023 全年全国新建商品房销售面积、金额约 11.93 亿㎡、12.28 万亿元,同比下降 8.2%、5.1%,降幅较 2022 年大幅收窄。

2023年商品房销售面积回到 2014 年水平,商品房销售金额则略高于 2016 年。若与 2021 年行业顶峰相比,面积下降 30%,金额下降 31%,行业整体维持底部震荡格局。

数据来源:国家统计局,钛媒体 APP 制图

2、政策刺激下销售呈 " 前高、中低、后稳 "

2023 年初,后疫情时期,前期积压的需求集中释放,带动 1 季度销售快速冲高,1-3 月商品房销售额 30545 亿元,同比增长 4.1%,累计增速自 2022 年以来首次转正。

短暂小阳春后,2 季度供应收缩、需求退潮,市场热度及复苏动能快速衰退。从环比来看,4 月份销售金额、面积环比 3 月几乎腰斩,市场热度急转直下。从同比来看,6 月商品房销售面积、金额同比分别下降 18.2% 和 19.3%,且绝对量是 2015 年以来同期最低。

724 政治局会议定调房地产行业新形势,明确我国房地产市场供求关系发生重大变化,强调适时调整优化房地产政策;8 月底以来,多部委积极表态并出台具体措施,各地的限制性政策也逐步放松,房地产行业真正迎来政策的新一轮松绑。3-4 季度,随着供应加码,销售金额、面积在低位迎来边际改善。销售面积、金额同比增速降幅在收窄。尤其是商品房销售额在 6 月份之后连续 4 个月同比降幅收窄,虽然 11 月销售额单月同比增速较 10 月扩大 0.5%,中断了收窄的趋势,但 8.6% 的同比降幅同样是下半年以来次低,较 6、7 月份收窄 10.7%。

当前房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段,市场信心和购房预期的修复正在持续进行。克而瑞分析师指出,房地产的优化政策持续释放后是有一定积极效应,这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程,房地产市场正处于转型期的调整中,延续脉冲式、波动式的修复是主旋律。

3、2023 年新开工面积及开发投资规模持续下滑

(1)新开工面积创新低,同比下滑 21%

受疫情、销售疲弱以及房企流动性风险等诸多因素影响,过去两年新开工面积呈现断崖式下跌。2023 年前 11 月,全国房地产新开工施工面积为 8.75 亿㎡,同比下降 21.2%。根据前 11 月的同比增速类推, 2023 年全年房地产新开工面积约为 9.5 亿㎡,同比增速约为 -21%,增速上较 2022 年收窄 18.6%。新开工规模为 2013 年以来新低,较 2019 年高峰下降 58%。

(2)开发投资总体乏力,规模回到 2018 年水平

2023 年房地产开发投资持续承压。2023 年前 11 月,全国房地产开发投资额为 10.4 万亿元,同比增长 -9.4%。根据前 11 月的同比增速类推,2023 年房地产开发投资增速为 -9.5%,较 2022 年收窄 0.5 个百分点。从绝对量来看,开发投资规模连续两年下降,回到 2018 年水平。主要由于近几年房企资金状况承压,房企拿地持谨慎态度,房企投资意愿偏弱,经营重心放在去库存和保交楼上。

4、" 保交楼 " 推动下,2023 年竣工面积较过去 10 年均值高出 2%

住房和城乡建设部发布的最新消息称," 保交楼 " 推进一年多以来,专项借款项目总体复工率接近 100%,累计完成住房交付超过 165 万套,首批专项借款项目住房交付率超过 60%。

在 " 保交楼 " 政策推动下,各地加强对房地产重点项目调度,带动竣工快速恢复。2023 年前 11 月,全国房地产开发企业竣工面积为 6.52 亿㎡,同比增长 17.9%。根据前 11 月的同比增速类推,2023 年全年全国房屋竣工面积约为 10.17 亿㎡,同比增长 18%;竣工面积较过去十年均值(9.85 亿㎡)高出 2%。

二手房成交同比增 33%,占比首次高于一手房

(1)深度分化成为当前楼市的典型特征。

根据克而瑞数据统计,2023 年,重点 30 个城市一二手房成交总规模达到 3.43 亿㎡,同比增长 13%,整体需求仍然稳定,但相较于 2020 年和 2021 年,总量有所下跌。其中,2023 年一手房成交 1.61 亿㎡,较 2022 年微降 3.3%;二手房成交 1.81 亿㎡,同比增长 33%,成交规模创新高。二手房凭借交付安全、低价抛售等优势,整体成交韧性好于新房。

数据来源:克而瑞,钛媒体 APP 制图

从市场份额来看,2023 年二手房首次超过了一手房占比,重点 30 城二手房成交占比达到了 53%,其中北京、上海、重庆、南京二手房市场份额均在 60% 以上。

预计 2024 年二手韧性强于一手房的态势还将延续,尤其是针对天津、郑州、重庆等以刚需客群主导的城市,居民购买力透支、消费降级,倒逼客户转战二手,持续分流新房客户。

(2)2023 年,二手房月度成交呈脉冲式复苏走势。

二手房第一轮强复苏出现在 2-4 月,受春节前置、疫情解禁、政策松绑等多重因素影响,2 月二手房成交便显现出强势复苏势头,30 城成交面积同比倍增,3 月成交保持快增,并创下近 3 年单月新高。9 月以来开启第二轮复苏行情,认房不认贷等政策刺激下,二手房成交持续稳步回升,但复苏动能弱于第一轮。

新房房价抗跌性强于二手房

(1)二手房房价同环比跌幅大于新房

2022 年起,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比和环比均进入下降通道,2023 年 1-5 月,价格有所反弹,但 6 月以来,又重回下行区间,11 月依然同环比齐跌。2023 年,二手房挂牌量激增,供求压力有所增大,部分业主急于出手,因此二手房价格持续下探,二手房同环比降幅均大于新房。

(2)二手房价疲软城市数量不断增加

二手房房价疲软的城市数量也在逐月增加。从 11 月份房价指数同比上涨的城市数量看,已经减少为 2 个城市,而下跌城市数量增加到 68 个。一手房 11 月同比上涨的城市仍有 20 个,下跌城市数量为 48 个。这确实说明二手房的压力比较大,既比历史上各年份的压力要大很多,也比新房市场的压力要大很多。

一线城市保持低速增长,二线、三四线调整压力较大

根据中指数据统计,2023 年,一线城市新建商品住宅月均成交 67 万方,同比增长约 4%。其中,上海、广州在低基数下,累计销售面积同比分别增长 10.9%、3.9%,而深圳累计销售面积同比下降 9.0%,北京销售面积与上年基本持平。年底,京沪优化楼市政策,12 月北京、上海成交面积环比增长,但由于市场有效需求不足和居民预期偏弱,政策效果不及预期,更多是带动前期存量客户或犹豫客户入市。

二线代表城市商品住宅月均成交 45 万方,同比下降 3.7%,成交规模仍处 2016 年以来最低水平。在低基数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下,10 月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄,进入 11 月,多个城市市场活跃度转弱,政策效果持续性有所不足,12 月,在企业加大营销力度、部分城市项目集中网签等因素带动下,二线城市销售面积环比增长约 21%,较高基数下同比下降 14.2%,降幅较 11 月扩大。

三四线代表城市商品住宅月均成交 16 万方,同比下降 11.4%。四季度,三四线代表城市月均成交面积同比下降 26.2%,仍保持较大降幅,多数城市市场调整压力较大,部分城市如南通、惠州等,在低基数下累计销售面积同比增长,但绝对规模仍处近年较低水平,市场情绪延续低迷态势。

数据来源:中指研究院,钛媒体 APP 制图

地方国企逆势而上,民营房企占比缩至 5 成

(1)千亿房企缩至 16 家

根据克而瑞数据统计,2023 年,TOP100 房企实现销售操盘金额 54049.5 亿元,同比降低 16.5%,累计业绩降幅继续扩大。其中,销售额超千亿元的房企 16 家,较 2022 年减少 4 家,销售额超百亿元的房企 116 家,同比减少 14 家。TOP100 房企中,民营房企由 2020 年的 73 家下降至 2023 年的 53 家。

整体来看,2023 年中国房地产市场继续承压,整体仍处在低位调整期。预期支撑不足、企业推盘积极性降低,虽然年底各大房企加大供货量和营销力度,但楼市复苏动能不足、销售端未有明显起色。

(2)地方国企逆势而上

在市场调整的背景下,部分房企展现出较强的韧性和修复能力,积极把握市场窗口机会,推进销售去化,在极具挑战的市场环境中实现了销售额的同比增长。

2023 年,TOP20 房企中,中海、华润、招商蛇口、建发、越秀、华发、中交地产销售金额实现逆势增长。其中,越秀地产 2023 年销售额为 1425 亿元,同比增长 13.1%,建发股份旗下的联发集团 2023 年的销售额为 564.9 亿元,同比增长 38.81%。此外,国贸地产录得 5525.4 亿元的销售额,同比增长 38.81%,象屿地产实现 425.1 亿元的销售额,同比增长 28.66%。

这 4 家房企有一个突出的共性,那就是均为地方国企,母公司也都是当地龙头企业。越秀地产的母公司越秀集团在 2023 中国企业 500 强榜单中位列第 235 位,2022 年的统计口径总资产约 9652 亿元,营业收入 1125.1 亿元。联发集团系《财富》世界 500 强建发集团旗下核心企业,2022 年,建发集团的营业收入超 8400 亿元,资产总额超 7200 亿元。国贸地产的母公司厦门国贸控股集团也是世界 500 强企业,2022 年的营业收入为 5219.18 亿元,资产总额约 1129.8 亿元。象屿集团是福建排名前三的大型国企,世界 500 强排名第 142 位,2022 年录得 5626 亿元的营业收入,资产总额 2928 亿元。

(3)民营房企销售降幅显著

民营房企里,恒大、伟星和大华实现同比正增长。在 " 保交付 " 推动下,恒大的存货在持续去化,此外,据了解,恒大的一些项目在地方政府的引导和严密管控下,与实力较强的代建及代销公司合作,实现了较好的业绩。此外,大华全国布局的策略稳步推进,2023 年业绩增长 14.47%;伟星近两年积极布局南京、杭州等地,2023 年业绩增长 5.17%;滨江集团规模基本保持平稳。其余民营房企销售金额降幅均同比下降超 10%,其中,碧桂园 2023 年销售业绩 2169.1 亿元,同比下滑 53.28%;融创销售业绩 846.6 亿元,同比下滑 49.97%,民营房企规模持续收缩。

2024年房地产行业趋势展望

2023 年,我国房地产市场仍处于下行阶段,房企销售和资金面承压未改。

展望 2024 年,多位业内人士认为,在供求发生重大变化的新形势下,市场格局与企业格局继续面临调整。长期来看,房地产市场十万亿规模仍在,不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同时,行业探索新发展模式的方向逐渐清晰,房企应紧抓市场机会积极作为,并主动适应新形势,轻重并举实现高质量发展。

中金公司认为,2024 年新建商品房销售有望企稳,但房地产开发投资仍面临较大挑战。在考虑房地产政策应对的力度进一步加强,同时城中村改造顺利推进的前提下,预计明年商品房销售面积和销售金额均有望止跌企稳,实现同比持平微增(预计面积 +0.4%、金额 +1.9%),但新开工面积受限于房企现金流压力同比或难转正(预计全年 -5.4%)。

兴业证券称,中国房地产市场供求关系发生重大变化,2024 年地产销售或呈现前低后高走势。在城中村改造有所推进、供需政策有所改善下,全年销售面积预计 -9.0%,金额预计 -7.5%,开发投资预计 -8.0%,当前行业处于调整阶段,但中长期有支撑。行业将迎来城中村改造和保障房建设的新模式。城中村改造有利于扩大内需、优化房地产结构,测算 35 城的城中村总体规模 12.3 亿㎡,10 年每年拉动销售金额 1.76 万亿元;保障房则有利于缓解大城市住房矛盾、有效推进房地产转型和高质量发展。

中指研究院认为,2024 年全国房地产市场将呈现 " 销售规模仍有下行压力,新开工面积、开发投资或继续回落 " 的特点。

其中,一线城市新房销售面积或继续小幅增长,2023 年末,一线城市均已大幅度优化限制性政策,为 2024 年市场恢复打开空间,且一线城市城中村改造进程有望加快推进,优质供给增加也将对市场形成一定支撑,预计 2024 年一线城市新房销售面积稳中有增。

二线城市 2024 年市场有望底部企稳。近两年二线城市商品房销售面积明显下滑,绝对规模已经回落至 2012 年水平,与 2022 年基本持平,新房销售底部企稳态势渐显。展望 2024 年,随着市场量价逐步调整到位,近两年市场超跌的城市需求有望出现修复。

三四线城市 2024 年新房销售规模预计将继续下行。当前三四线城市市场情绪较为低迷,需求存在透支、房价下跌、政策效果带动不足等是重要原因,2024 年,三四线城市增量政策整体较为有限,同时,多个三四线城市城镇人均住房面积较大,未来新房市场规模空间整体有限。

克而瑞认为,整体来看,未来房地产市场总规模趋稳。随着价格恢复理性、在新房交付风险出清后,全国一手房成交占比仍有望维持在六成。预计到 2026 年商品住宅成交规模将稳定在 8.3 亿㎡左右。若加上保障房及二手房等,整个中国楼市未来的规模总量将维持在 16 亿㎡到 18 亿㎡左右,房地产市场仍然是一个相当大的市场。(本文首发于钛媒体 APP,作者|王健,编辑|刘洋雪)