文｜选址中国
选址960不完全统计，2023年共有40家上市公司披露了购买房产的消息，总金额逾100亿元，总建筑面积近47万平方米，这些房产主要为办公楼、厂房、仓储、商铺以及车位和配套设施，多为企业自用或经营使用。
北上广深四个一线城市“遥遥领先”，产生了18宗交易，房款约70亿元，数量占比45%、金额占比70%，其中的上海吸引了多达10家上市公司买房置业。
在这些交易标的中，既有超出10万元/平方米的“顶奢”写字楼，也有单价不足5000元/平方米的“经济适用房”，大多数公司都采用了资产买卖的方式，也不乏勇敢下单的法拍成交，同时关联交易也是不可忽视的重要类型。
动辄上亿元的现金支出，上市公司买房的“心路历程”是什么？买房“魔咒”为什么值得警惕？本文还将讨论企业买房置业背后的玄机。
01、100亿元买房，均价2.18万元根据沪深两地交易所披露，选址960不完全统计发现，2023年有40家上市公司公告了购买房产的决策或者进展，涉及相关金额101.88亿元，建筑面积46.64万平方米，粗略计算，平均楼面价2.18万元/平方米。
以金额计，排名前三的是：汤臣倍健18.3亿元买入广报云汇项目；外服控股13.87亿元买入绿地外滩中心T3数层办公楼和车位；玉禾田5.83亿元买入中粮 福田大悦广场1栋A座数层办公楼。最低购房金额为2157万元，系宏柏新材购入江西乐成市的一处办公用房。
以面积计，汤臣倍健同样位列第一，拟购房产的建筑面积为5.70万平米，五芳斋3.04万平方米、普瑞眼科2.82万平方米分列二、三位。
从类型看，房产购置的类型以办公和研发为主流，数量占比高达90%，同时也有厂房、商铺、酒店、仓库等以生产和经营为目的资产买入。
其中，以餐饮为主业的同庆楼拟购买位于无锡市经开区的24间商铺，交易总价1.83亿元；主营跨境化工物流的永泰运以7214万元取得青岛市黄岛区的一处土地和厂房；京源环保出资5280万元买入位于江苏南通的一处厂房；南兴装备以2298万元的价格买入东莞一处厂房；华闻集团控股的海南文旅以3亿元购入了洲际酒店B座13-18层。
从楼面价看，地处上海核心位置的绿地外滩中心最贵，兰生股份、外服控股两家上市公司在此购买办公楼和车位，单价粗略计算约合10万元/平方米；最低楼面价则在4000-5000元区间，集中在三四线城市。
02、一线城市最受青睐，上海拔得头筹这些上市公司的购房标的分布在24个城市，分别是上海10个、深圳3个、北京3个；广州、无锡、济南各2个；杭州、咸阳、海口、成都、石家庄、嘉兴、福州、东莞、乌鲁木齐、苏州、茂名、哈尔滨、漳州、长治、南通、青岛、重庆、乐平各1个。
上市公司所购房产的城市分布
上市公司“含量”本就较高的北上广深受青睐，合计吸引了18家公司买房置业。
其中，上海是上市公司楼宇购买最为活跃的城市，共有外服控股、兰生股份、新致软件、元隆雅图、戎美股份、友车科技、赛微微电、凯淳股份、格尔软件、英方软件10家公司官宣买楼。这些企业主要集中在专业服务、文化创意、软件开发、半导体、新零售领域，粗略计算，总金额约为35亿元，合计建筑面积6.59万平方米。
北京的3宗交易发生在海淀和房山。具体而言，中科环保购买位于中关村的大恒科技大厦两层写字楼，耗资约1.74亿元；天智航以约3.38亿元代价购买海淀西三旗(金隅)科技园研发设计楼；江南化工旗下公司斥资1.24亿元购买北京房山园两栋办公楼。
天亿马、玉禾田、伟创电气3家公司在深圳买楼。其中，玉禾田拟向中粮智汇购买位于深圳市福田区的中粮 福田大悦广场1栋A座29-32、34-38层产业研发用房，该资产建筑面积约1.82万平方米，总价款约为5.83亿元。天亿马拟购深圳南山区侨城一号广场大厦27层03、05、06、07、08号房，资产面积约1200平方米，总交易价款约6786万元。伟创电气拟向深圳润雪购买位于深圳市宝安区的写字楼，总建筑面积不超7800平方米，总价预计不超过2.1亿元。
广州的两宗购房均发生在黄埔区。其中，汤臣倍健18.3亿元买入广报云汇项目办公楼，宏景科技以1.70亿元购入映日路111号总部经济区一栋写字楼。
值得关注的是，在全球化的经营布局下，一些公司还披露了海外购房的计划或进展。比如，利君股份披露，为拓展公司主营粉磨装备业务的国际市场，计划自筹资金不超过1000万美元在新加坡购买办公用房产；主营升降桌的乐歌股份年内完成美国一处海外仓的产权交割，价格为1600万美元，面积23.4万平方英尺，由美国私营工业地产开发企业JAX2983, LLC建造出售，购买该仓库旨在推动跨境电商业务。数据显示，截至2023年9月，乐歌在美、英、德、日共计有13个海外仓，面积28.82 万平方米，其中美国的10个仓库全部用于公共海外仓业务，共计26.95万平方米。
截至2023年9月，乐歌股份公共海外仓情况
此外，乐歌股份还在2023年年中披露，将使用不超过3450万美元寻求在美国购置合适的土地建造海外仓。
03、关联交易占比近1/4，法拍也有成交在这些房产交易中，有9个房产购置为关联交易，即交易双方为关联关系。
其中，京源环保所购房产的出售人为京源发展，买卖双方为同一实控人；五芳斋购买办公楼的交易对手是嘉兴市远虹房地产有限公司，远虹房产为五芳斋集团的全资孙公司；红豆股份所购办公楼由红福置业所有，两者均受红豆集团控制；深桑达A在石家庄购买中电智慧广场固定资产，交易对手为中电河北房地产开发有限公司，中电房地产与上市公司同属中国电子实际控制；漳州发展所购房产为漳龙集团，系公司控股股东；南兴股份购买东莞天安数码城一处厂房，所有者为网宇科技，系公司副董事长控制的企业；壶化股份购房的交易对手为长壶投资，系公司董事长控股的企业。
不难发现，上述关联交易多为集团内的公司间交易，或是在公司实控人或股东控股的其他企业间完成。值得一提的是，相对而言，关联交易的资产标的在非一线城市的比例更高。
细究关联交易的原因，不少上市公司有房地产建设的“副业”，或是实控人、大股东有相关产业，买自己旗下的房子属于肥水不流外人田，知根知底也减少了踩坑的风险。不过，关联交易所潜在的利益输送可能也值得警惕。
除了直接的资产买卖，还有2家上市公司以“拍卖”方式获取房产。永泰运所获工业用地和厂房，是通过参与京东法拍达成的；普瑞眼科通过产权交易所竞拍，以1.8亿元的代价竞得中国银行重庆市分行持有的渝中区一处办公楼。
04、五大驱动力，买房魔咒需警惕企业为何买房？上市公司多数会简要说明买房的原因和影响，选址960梳理了其中的五大常见原因。
原因一：稳住办公成本。不是租不起，而是买房更具性价比。外服控股在公告中表示，上海外服下设8个业务中心，在上海各CBD租赁办公场地，随着5个业务中心租约即将到期，续租可能面临租金上涨的情况，买房可降低办公楼租赁成本。
有公司披露细账力证购买更合算。例如，南兴装备在公告表示，全资子公司购买房产的价格为2298万元，按残值率 5%，使用年限30年计算，每年折旧额为72.78万元；若租赁同等用房，则每年租金114.04 万元；公司认为，购买房产的折旧虽形成一定费用影响到经营业绩，但是总体金额小于继续租赁需要支付的租金，且该不动产具有使用期限较长、地理位置较好保值增值效果高等特点，后续能为融资提供资产担保。
原因二：升级职场效能。原有办公空间散、小、破，购置集中办公区可以一举升级职场环境。茂化实华表示，其现办公楼是1996年投用的，使用近30年，出现老化等问题，且交通不便，为适应战略发展和整体业务需要，满足办公、技术研发、教育培训、会务需要以及提升上市公司品牌形象等多方面综合需求选择购房。顶点软件表示，其购置的8号楼与现有办公楼相邻，能够形成整体办公区，且均位于园区有利地段，有利于公司统一调配办公场所，提高工作效率，提升企业形象，并为未来几年的发展预留人员增长空间。汤臣倍健表示，公司位于广州的部分办公场所为通过租赁方式获取，各经营单位办公地点分散，办公环境较为拥挤，购置办公楼将有效改善办公条件，有利于进一步加强各业务单元协同能力，提升运营效率，提升公司对于优秀人才的吸引力，更好地满足公司未来经营发展需求。
原因三：实施募投项目。IPO或新增募资后，上市企业需要将所募资金投入到项目实施上，这衍生出了购置房屋资产的需求。例如，新致软件购买房产用于公司实施募投项目“分布式 paas 平台项目”和办公及研发使用；熙菱信息购买位于新疆软件园的房产，将作为公司募集资金投资项目“研发中心和产业实验室建设项目”实施地点。
原因四：更好获得优惠政策。政府扶持政策往往对于固定资产投资、产值、落税等有一定的要求和门槛，企业增加落地投能够获得更好的激励政策。赛微微电在公告中表示，全资子公司在上海张江集电产业园落地办公，可以受益于集成电路产业集群效应，并享受政府相关优惠政策。
原因五：多元化资产配置。兰生股份在公告中表示，公司持有一定比例的金融资产，不动产占比相对较低，而国内一线城市核心地带的不动产具备保值性高、抗通胀能力强的特点，从资产配置多元性，分散投资风险角度出发，配置不动产可使公司资产结构更加稳健，抗风险能力更强，更有利于资产的保值增值。
买房好处虽多，但如果不能与主营业务的增长相协调，就会有“魔咒”附生，这是上市公司官宣购房经常会引发投资者侧目和监管层问询的原因。
首先，现金变成了固定资产，失去活力无法产生更大收益，深层次上反映出企业没有更好的资金用途和去处来“钱生钱”；第二，工商业楼宇具有周期性显著、交易税费高、流动性较差的特点，购房存在潜在的亏损风险；第三，在不动产估值、交易和买入后的折旧摊销环节，都可能产生利益输送、财务造假的空间。
基于此，对于上市公司而言，购房是需要慎重做出的决策，无论是对投入和产出的测算，还是对交易对手、时机，以及资产标的的选择，都应该有全面充分的考量。
