“电商对零售市场的冲击集中在中低端产品，同样地，它对一线城市的冲击会比较大，三四线城市影响会比较小。”
11月27日，由观点地产新媒体主办的2013观点商业年会在经过一天精彩议程，以及“2013年度商业较佳表现奖颁奖典礼”之后，于11月27日晚圆满闭幕。
大会围绕主题“商业的未来”展开讨论，通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动，现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商，深入讨论了中国商业地产现状与未来。 12月24-28日，观点地产新媒体将陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场采访系列报道。
观点地产网 见习编辑 何缘 “只要社会对零售有需求，商业就会随着人们需求的发展而发展。”肇庆市华莱达广场百货有限公司招商总监张青强调。
作为深圳华生创展投资集团旗下肇庆项目子公司，在品牌定位方面始终立足于肇庆本地市场。张青介绍，公司目前已在肇庆、四会和云浮有项目，计划在五年之内的发展重心会在珠三角，五年之后重心会向外移。
此外，张青谈到华莱达所谓定位高端是立足于本地市场消费水平的高端，并不是说公司会把这个项目做得很高端，引进一些奢侈品，这有悖于当地人民的消费水平。
对于目前同质化竞争严重的零售业市场，张青认为，企业理念不同、核心竞争力不同，打造出来的产品肯定会不同。更重要的是，不同企业进入区域的时间节点不同。
谈及传统零售业已然进入寒冬的命题，张青依然保持乐观的态度：“电商对零售市场的冲击集中在中低端产品，同样地，它对一线城市的冲击会比较大，相反三四线城市会比较小。”
张青进一步解释，一方面是消费习惯的关系，另外是消费理念的关系。真正对电商贡献率很大的客户群集中在一线城市，有一定的消费能力，并且他们有网购的习惯，三四线城市的居民大部分会倾向于商场。
同时，这也是三四线城市的商机，就像目前在城镇化的过程中，一大片中端的消费群体被放大，对于战略本定位在三四线城市的公司起到很好的支撑作用，张青表示。
以下是观点地产新媒体对肇庆市华莱达广场百货有限公司招商总监张青先生的采访实录：
观点地产新媒体：华莱达现在的整体经营情况如何?
张青：深圳华生创展投资集团是一个集团公司，肇庆是项目子公司。
目前我们华莱达广场包括华莱达百货，只是以前集团对商业配套的概念性名称，我们马上就会改正。以后我们不会叫华莱广场百货还是其他，会以商业集团的概念出现，也会对住宅、商业、酒店等进行开发。
现在我们已经在对产品线做一个逐步的调整，包括华莱达商业百货已经不太适合现在公司的产品。我们也请了专业的广告设计公司来做全新的VI系统，确定完之后我们商业公司的名称、项目名、VI系统都会进行全面的更新。这样，能促进对我们集团在不同地方的商业发展方面的品牌统一。
观点地产新媒体：能不能简单介绍一下肇庆项目目前的情况以及运营模式?
张青：华莱达有个项目叫华生中心，以一个城市综合体的形式出现，我们一共分三期。一期已经面世了，主要以住宅为主，已经销售完毕。二期正在陆续开盘，三期才是购物中心和住宅。我们也有用住宅来带动商业的一个模式，在商业团队方面都是专业的管理团队，包括物业管理。
因为我们涉足这个行业的时间不长，经验还没有形成，所以人才方面目前主要的骨干都是外部吸纳为主，以后我们会以内部培养为主。
观点地产新媒体：在品牌方面，华莱达怎么定位，怎么维护品牌?
张青：目前我们在肇庆市场上项目定位是高端的，因为现在肇庆商业地产发展不是太完善，包括品牌影响力都还没有那么高。我们希望做一个立足于高端消费群体的项目，在项目的硬件、软件方面，在产品和服务方面做一个标杆性的东西。
但是，我们讲的这个高端并不是说去做国际一线奢侈品，定位立足还是肇庆市场，要接地气。如果说突然在肇庆市场做高高在上的定位是很不现实的。
观点地产新媒体：像天虹商场，娃哈哈也说要开商场，这些老牌商场对三四线城市发展的开发商是否有影响?
张青：我觉得影响肯定有，但是机遇和挑战并存。就像我们现在这个项目华生中心一样，我们对面也有一个比我们项目更大的项目。
挑战肯定会有，因为可能会对我们项目产生冲击。但是好的方面也有，项目做好之后会把整个城市新的商圈转移到这里来，因为新城区和老城区在空间上，配套上是完全不同的。
观点地产新媒体：集团业务有地产开发、商业运营、旅游文化、金融投资，这四大块怎么协调发展的?
张青：我们集团目前主要的方向还是集中于住宅开发和商业地产两方面，我们下一步会在旅游地产开发上有一些产品出来，但是目前还处在拿地阶段。肇庆本身也是个旅游城市。
观点地产新媒体：现在同质化很严重特别是百货商场，你们怎么避免产品同质化竞争，有什么独特的优势?
张青：所谓的同质化，所谓的品牌企业到三四线城市发展，最根本的一点是企业理念不同，企业的核心竞争力不同，所以打造出来的产品肯定会不同。另外一方面，时间节点不同。
像华莱达在肇庆这个地方已经扎根在城市里面了，这个地方已经有形象和品牌了，包括我们定位的目标消费群体已经在这里。假如像娃哈哈或者其他大企业，到这里再发展，他一定会选择战略合作伙伴。所以，这从大的方面来讲有竞争，但是细分起来是有区别，也就是在企业的发展战略上有一些不同。
观点地产新媒体：现在城镇化是一个很热的命题，对于刚好处在三四线城市的华莱达，你如何看待城镇化带来的商机?
张青：其实，很多企业在发展战略上是依托于三四线城市，这种企业都是受惠于城镇化的发展。因为中国的商业地产消费客户层分得很细，定位什么样的产品，面对的消费群体是不一样的。
如果立足于三四线城市，那么客户层一定不如一二线城市那么大。所以，他一定是依托大量中低端群体来支撑一个项目。所以，在城镇化的发展过程中，中端的消费群体就会被放大。
观点地产新媒体：公司的整体布局的规划是怎么样的?对于选择城市有没有具体的要求?
张青：目前我们主要立足广东珠三角，目前在肇庆、深圳、佛山、四会有项目，预计在接下来的一两年中启动，包括我们在云浮也会有一个比较大的项目。以后会逐步发展到全国，我们计划在五年之内发展重心会在珠三角，五年之后重心会向外移。
观点地产新媒体：您如何看待现今电商对实体店的冲击?华莱达受到的影响大不大?
张青：我们分析就可以看到，电商对零售市场的冲击集中在中低端产品。也就是说受重大冲击的是中低端品牌，很低端的消费群体，包括品牌一样。像天猫中高端的品牌受影响很少，尤其是主流的一些产品。
此外，电商对一线城市的冲击会比较大，相反三四线城市会比较小。一方面是消费习惯的关系，另外是消费理念的关系。真正对电商贡献率很大的客户群集中在一线城市，因为白领很多，他们有网购的习惯。
同时，这也是二三线城市的商机，尤其是三四线城市，他们的消费理念和消费习惯大部分会倾向于商场。所以对我们立足的肇庆市场来说，华莱达的影响是相对较小的，对于这一点，我还是比较有信心的。
观点地产新媒体：所以公司会一直坚持三四线布局的战略?
张青：对，目前这是我们的重点，不会排除我们以后发展的重心往外移了以后会去一线城市拿优质的地块，像这种我们会倾向做精品型的购物中心。
观点地产新媒体：以您的经验来看，中国现在零售业发展到了什么阶段?
张青：现在中国零售业发展到了壮年阶段，比较繁荣。但是它不会像人一样到了老年或暮年，因为毕竟只要社会对零售有需求，商业就会随着人们的需求发展而发展。
