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一季度房地产市场出现明显复苏迹象，但城市与区域间分化严重。一线城市和部分强二线城市复苏明显，弱二线城市以及大多数三四线城市则持续低迷。房地产市场何以出现分化格局，不同能级城市房地产市场背后有着怎样的支撑，后续走势如何？我们将从人口、土地、政策、市场供需等多个维度，对不同能级城市房地产市场进行分析和解读。
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城市与区域治理研究院 苏志勇
经历了连续几年的调整，三四线城市房地产市场在政策刺激下也开始呈现结构性回暖。
2023年开年，热点三四线城市回暖明显，一季度30大城市中三线城市商品房成交面积同比上升53.3%，3月份商品房月度成交套数同比上升 38.7%。但多数弱三线和四线城市仍未能摆脱量价齐跌的命运。中指院近日发布的《百城价格指数报告》显示，4月份三四线代表城市新房价格环比继续下跌，跌幅有所收窄，二手房价格跌幅则继续扩大。
与一二线城市相比，大部分三四线城市在人口、产业、资源等方面缺乏明显优势，失去了棚改货币化安置这一核心驱动力，三四线城市房地产市场还有哪些支撑？一二线城市的复苏能否带动三四线城市走出低谷？这些都是值得探讨的问题。
跌宕的三四线楼市
三四线城市房地产市场“爆发”，一方面源于2015年至2018年的棚改货币化安置（四年间全国每年执行的棚改均超过600万套），另一方面源于一二线城市严格限购政策带来的市场外溢。两方面因素共同作用下，开发商和投资客纷纷涌入，带动三四线城市需求释放，房价出现一轮非理性上涨。
彼时，布局三四线城市成为众多龙头房企的战略选择。例如碧桂园2017年新增881宗土地，按面积计算，位于三四线城市的土地占比达7成左右。再如保利，2017年新进入的24个城市中，超过9成是三四线城市，包括徐州、芜湖、盐城、梅州等城市。新城控股和绿地在2017年新增土地中，三四线城市占比也分别达到62%和42%。
龙头房企的大举进入将三四线城市房地产市场推向高潮，地价房价轮番上涨。国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，三线城市价格指数当月同比从2016年3月的-0.6%一路上扬，到2017年7月达到9.3%，到2019年4月更是飙升至11.3%。
随着2019年货币化棚改退出和调控升级，楼市开始“熄火”，库存去化能力减弱。据上海易居房地产研究院的统计数据，截至2022年末，100个城市中三四线城市新建商品住宅总量达2.31亿平方米，同比增长2%。库存面积去化周期达到21.2个月。
受政策影响，部分三四线城市从2018年便开始进入下跌通道。最具代表性的是环京区域，廊坊、张家口等城市环京区域房价跌幅超过50%。南方一些被过度炒作的城市房价也接近腰斩。2021年，随着房地产市场全面调整，三四线城市继续走弱。70个大中城市中三线城市新建商品住宅价格指数价格指数（同比数据）2022年跌至负值，2023年3月为-2.7%，环比跌幅收窄。
三四线城市的市场支撑
2022年至今，各地楼市松绑和刺激政策不断出台，其中三四线城市占据大多数，包括取消限购、降低首付比例、降低贷款利率、发放购房补贴等。随着政策落地，三四线城市内部分化加剧，强三线城市和经济发达地区的四线城市在政策作用下率先回暖，其他三四线城市则持续低迷。
那么未来还有哪些城市还有机会？综合人口、产业、资源禀赋、地理条件等因素判断，未来四类城市房地产市场仍会有较强支撑。
第一类是发达经济圈范围内的三四线城市。其中以长三角、珠三角两大区域的三四线城市为代表。这类城市自身经济实力较强，人口持续流入，有着较强的人口和产业支撑，住房需求旺盛，购买力强劲。例如长三角当中的台州、湖州、嘉兴、绍兴、盐城、扬州等，珠三角当中的东莞、中山、珠海等。尽管这些城市房价已在高位，短期内仍有调整需求，但从长期来看具有一定的抗跌性。随着前期库存的消化和需求的进一步释放，未来将走上健康发展的轨道。
第二类是超大、特大城市周边，能够承接核心城市外溢需求的卫星城。例如环京区域的廊坊，环沪区域的昆山、太仓等三四线城市。以环京区域的廊坊北三县为例，与副中心一河之隔，坐拥京津冀协同发展和北京城市副中心建设双重利好。按照北京城市副中心建设规划要求，北三县与城市副中心将统一规划、统一政策、统一标准、统一管控（简称“四统一”），与城市副中心实现协同联动、一体发展。尽管2018年以来环京区域房地产市场深度调整，北三县房价遭受“腰斩”，但随着一系列政策利好落地，未来房地产市场企稳回暖是大概率事件。
第三类是具有自然资源和环境优势，能够承接康养、旅居需求的城市。这类城市要么拥有天然的气候优势，要么坐拥海洋、湖泊、森林等自然资源，能够满足退休人员的养老需求和年轻人的旅居、度假需求。例如海南的三亚、陵水，云南的西双版纳、丽江、大理，广西的桂林、北海，河北的秦皇岛，山东的烟台等。
以秦皇岛为例，作为京津冀的后花园，拥有1805平方公里海域和162公里海岸线，旅游康养资源丰富，成为京津地区度假、康养的最佳目的地。据了解，秦皇岛外地认购购房占比达40%左右，对房地产市场形成较强支撑。
第四类是能够实现产业突围、经济逆袭的城市。城市的核心要素是人，留住人需要有产业支撑。东北、中西部一些三四线城市因产业枯竭，就业机会减少，造成人口持续流出，房地产市场也因此一蹶不振。如果能够改善营商环境，因地制宜实现产业转型，则可以重振经济、重聚人气。以最近火出圈的淄博为例，就是抓住烧烤这一偶然事件大做文章，成为火遍全国的网红城市。如果能够借此推动产业转型和人口回流，将成为传统工业城市逆袭的绝好案例。
淄博市刚刚公布的一季度房地产销售数据显示，一季度淄博新房销售面积达到120.6万平方米，同比增长61.9%，1月至4月上半月增长77%。不得不说，烧烤经济对淄博房地产的拉动作用功不可没。
除了上述四类城市外，一些既没有产业支撑，又缺乏资源禀赋的城市，由于经济恢复较慢，加之前期库存较大，人口持续流出，未来可能仍需要较大幅度的调整，需要更长时间的恢复。随着房价下跌，以及本地自住和改善性需求的释放，市场供需将在一定区间内找到新的平衡点。
