近年来，城综业务投资得到快速发展，并且呈现两大特点：
一是运作方式多元化，但逻辑内核未突破。市场探索与创新尝试更加多元化，但创新的业务逻辑内核整体趋同，都以项目“封闭运作、自求平衡、滚动开发、市场化经营”为原则。在运作模式上，以授权与社会资本合作、政府直接与社会资本联合开发和特许经营为主。
二是国央企逆势而上，超越民企成为城综业务投资主力。近年来，民企投资规模大幅收缩，央企逆势增长，超过民企。地方国企受地域局限性影响，整体趋势变化不大。央企在投资规模上无论是过去5年自身的横向比较，还是与其他投资企业群体的纵向比较，都达到了一个新的高峰。
发展的同时伴随着困难，现阶段，城综业务大都面临着产业植入难、融资压力大、模式待创新和市场去化难四大共性问题。
随着全国片区开发、城市更新等项目进入新阶段，土地变现放缓、资金压力增大，产业整合招商难等问题逐渐显现：
（1）产业植入难：区域发展进入新阶段，产业整合能力不足问题凸显城市运营涵盖区域起步、产业植入、特色培育、产城融合等不同阶段，目前大量城市运营项目已经历第一阶段，向第二、第三，甚至第四阶段升维，面临基础设施不完善（尤其商业服务、科技服务、文化教育、卫生事业、公共生活服务设施等）、产业招商能力弱、产业结构调整能力有限、人才吸引力不足等诸多问题，导致区域活力不足，土地价值难以变现。
（2）融资压力大：资金压力大，盈利空间下降，更加考验运营商综合能力目前传统城综业务趋于成熟，参与主体实力雄厚，各投资企业将更多地围绕投资回报率展开价格竞争，投资利润空间呈下降态势。加之城综业务本身开发体量大、运营周期长、融资渠道有限等特点，导致城综业务投资规模大，盈利困难，资金压力较大，更加考验操盘企业管理、资源、运营等综合能力。
（3）模式待创新：中央持续化解地方隐性债，综合开发投融资模式面临挑战近年来，中央不断出台《政府投资条例》、《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》等政府财政规范文件，更大限度地规范、限制政府支付行为。2021年4月上旬发布《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》，进一步禁止地方政府以企业债务形式增加隐性债务风险，政策导向越发收紧，综合开发投融资模式不断面临挑战。
（4）市场去化难：一级市场分化逐步凸显，部分区域土地出让去化难度大以住宅用地成交为例，2021年1月全国351城住宅用地成交规划建筑面积同比下滑32.2%，成交金额同比增速收窄至2.1%。横向比较一二三四线城市土地去化情况可看出，不同能级城市间去化难度分化明显，一线城市住宅用地成交规划建筑面积累计同比增速提升较快，达到89.6%，而二线城市累计同比下滑16.8%，三四线城市下滑42.9%，三四线城市是导致总体成交量下滑的主要原因。于此同时京津冀、长三角、大湾区等城市群因核心城市带动作用，周边城市总体成交规模呈现平稳态势。现阶段，叠加房地产市场政策调控和疫情影响，各地土地流拍加剧，去化难度压力巨大。
随着城市开发建设的不断深入，在开发环节中，城市运营商逐步由传统施工总承包、参与土地综合治理等阶段，发展成为一二三级联动开发、一二三四级联动开发的混合发展阶段，一级为土地综合整理，二级为地产开发，三级为外部产业资源的引入，四级为内部导入产业后的城市运营；收益结构上，由单一的工程收益、土地整理收益，向工程收益+土地整理收益+地产开发收益+资产运营收益+产业服务收益为主的综合收益模式转变，在此过程中，重点考验包括商业服务、科技服务、文化教育、卫生事业、公共生活服务设施等在内的生活服务型产业资源整合能力，及高端智造、信息技术、绿色环保等战略新兴产业招商能力。
（2）内容提质，聚焦新兴产业方向随着相关政策的不断发布，新城开发、城市更新仍然为城市运营业务投资的热点方向。与此同时，“生态环保”、“健康中国”上升为国家战略，围绕生态环保、文旅健康等产业为核心，投资落地了一批独具特色的产城融合项目。
据不完全统计，97.6%的地级（含）以上城市和80%的县级城市提出以“生态城市”或“低碳城市”等生态型的发展模式为城市发展目标。全国目前有139个正在建设的生态新城项目。这些新区主要集中在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达地区和湖南、湖北等中部城市群。同时，全国康养产业规模到2030年将达到22万亿。前景广阔，市场空间巨大。
（3）叠加科技，智慧技术加码2018年8月，全国100%的副省级以上城市，包括76%以上的地级城市和32%的县级市，总计大约500座城市已经明确提出正在建设新型智慧城市。截至2019年，中国智慧城市市场规模突破10万亿元。根据近年智慧城市市场规模复合增长率计算，将在2022年实现市场规模突破25万亿元。
截至2020年4月初，住建部公布的智慧城市试点数量已经达到290个。如果计算科技部、工信部、国家测绘地理信息局、发改委所确定的智慧城市相关试点数量，目前我国智慧城市试点数量累计已达749个；从区域布局来看，目前住建部确定的290个智慧城市基本覆盖我国各个省、市、自治区，主要集中东部地区。其中华东分布最为集中。
（4）资源整合，全产业链发展随着中国新型城镇化进入新阶段，以华夏幸福、中信集团、中国金茂为代表的一批城市运营商，已经由单一业务体系，向上下游延伸、合作，逐步构建涵盖总体策划顾问、规划设计、投融资统筹、土地征收整理、市政工程建设、重点配套项目建设、产业招商、二级开发及综合运营等全产业链服务体系。
现阶段，城市运营商在市场规模上竞争愈发激烈，标杆企业在全国范围内围绕国家重点城市群加快布局，夯实市场基础。随着国家取消重点人群落户限制、推动人口向城市群和大城市持续有序流动的政策趋势已基本明朗，加之后疫情时代城市发展和运营理念和思路已逐步转型，城市群协同发展将成为共识。
“十四五”时期我国城镇化发展方向将由以前的功能集中型单中心空间形态，向功能布局优化的多中心空间格局转型。在生产要素持续向城市群和中心城市集聚的同时，合理有效规划城市群和中心城市、大城市空间结构，从而在“十四五”时期形成推动新型城镇化高质量发展的强大动力。
