都市内城滨水区由于交通的便利，曾是全球很多城市的发展引擎。但随着设施陈旧老化和城市运转模式的转型，它们逐渐退出历史舞台。城市也逐渐从大规模增量建设，转向以存量更新为主的新阶段。
其中，水岸更新对城市空间的发展具有特别的意义。城市水岸再生，意味着水岸与内陆腹地的联动，通过城市资源的再整合，重塑城市新形象，带动片区的整体升级。
上海黄浦区位于中心城区的“中心”，是黄浦江滨江游客最为集中的地区。但黄浦区的滨江空间并不只有外滩，沿黄浦江往南，还有上海最大的码头片区，十六铺；和上海本土工业的起点，江南造船厂。但长期以来，这些滨水工业区内云集了大量占地面积大又封闭的工厂和仓库，使得周围的居民，有着长年“临江不见江”的生活体验。
2010年前后，黄浦南部滨江的三处地区陆续进行了更新，分别朝着三种不同的方向转型——最南部的老卢湾区转型为大体量博物馆、展览馆集群；中部老南市区转型为文创园区集群；最北的老码头则是在小型仓储古迹上打造文旅商圈。
本期澎湃城市报告聚焦城市水岸更新的具体实践，以黄浦南部滨江为例，通过实地调研，还原三处滨江段的更新脉络、现状特征与问题，并探讨滨水工业区如何通过城市更新重获活力，成为未来文化、旅游、消费的新节点。
白浪、赵忞 制图
从南市发电厂，到城市最佳实践区的诞生
黄浦世博滨江东北部的城市最佳实践区（Urban Best Practice Area，以下简称“实践区”），也是世博会150年历史中的一个创新。在2010年世博会后，实践区得到了完整保留。
实践区前身的南市发电厂，是上海首家华资电厂。1897年，清政府在老太平码头官办南市电灯厂。次年除夕，电灯厂试开第一盏电灯，光亮起的那一刻，标志着中国自主发电的发端。
十年后，南市电灯厂归并商办上海电灯公司，又十年后，与电车公司进一步合并为上海华商电气股份有限公司。1935年，华电公司在半淞园修建新电厂，厂内耸立起一根高达165米的钢筋水凝土烟囱。这根在黄浦江边见证着民族工业兴邦的“大烟囱”保留至今，成为上海当代艺术博物馆的文化地标。
新世纪到来之际，南市发电厂的百年发展历程中，遇见了上海最重要的城市活动之一——1999年，上海宣布申办世博会。
UBPA改造前的建筑及分布位置。最南侧为南市发电厂主厂房，中部半淞园路两侧时一些仓储建筑和中型厂房。如今，它们均被重点改造 图片来源：同济规划院
上海世博会地图及UBPA所在区位。一般将UBPA的西北区块称为北区，东南滨江称为南区 图片来源：世博会官网
2002年，国际展览局考察团到上海听取申博陈述报告。九位陈述人之一、同济大学建筑与城规学院教授唐子来对《瞭望》周刊回忆到，上海一开始想办的是国际大师的“秀”（show）。这契合了21世纪初中国城市开始大兴土木，急需全球先进经验的想法。但国际展览局认为，世博会不是“秀”，而是“分享”（share），不是单方面的输出或者“启蒙”，建议改叫“城市最佳实践区”，在各个领域，都有好的案例来分享、推广。
2005年底，上海世博会筹备工作正式迈入实际推进阶段。“城市最佳实践区”被定位为上海世博会的“园中园”，集中展现城市旧区改造和再生的实验。
2007年，为了配合上海电力工业战略转型和世博会的建设需要，南市发电厂的3台机组全部停止运行。主厂房（如今为上海当代艺术博物馆）被改造成了世博会五个主题馆中的未来馆，位于城市最佳实践区的最南江边。
中部的厂房被改造形成四组联合展馆。北部建设了一系列小型城市和企业馆，整合成一个模拟街区。总体形成了3个建筑组群环绕1处开放空间的基本格局。
根据华东师范大学在世博会期间的问卷调查，游客即使不是有备而来，也对城市最佳实践区印象不错，400人中超半数认为物超所值，36%愿意再来。他们表示，这里“馆小章多”，街道很容易逛，也让人很有满足感。
当世博会落下帷幕，城市最佳实践区以延续世博会“美好城市”的理念，在后世博发展中以文化创意产业为核心，建设具有世博特征和上海特色的文创产业街区。
2010年，唐子来在接受媒体采访时表示：“世博会闭幕的那一刻，就是我们城市最佳实践区街区改造范例开始的时刻。这里关起来就是个展区，打开来就是个街区。”
后世博时期的城市最佳实践区，是否仍然延续着“最佳”的实践？
2007年左右，施工中的UBPA
实践区北区：想象中的城市客厅再现
一条东西贯穿的半淞园路，将城市最佳实践区分为南北两个街坊。如今，北区打造城市花园总部及创新文创交流区，南区则成为城市创意休闲体验区。
漫步于城市最佳实践区的北部模拟街区，澎湃研究所研究员感受到，这里还蔓延着世博会对城市最佳实践区的规划模样。
在规划中，模拟街区有三个特点：第一，功能混合，街区内各种各样的活动通过互补，确保未来发展更有活力；第二，24小时都有活动，使得设施有效利用；第三，混合用途的街区有助于减少城市中不必要的交通出行，未来会安置居住、娱乐和办公。
世博会那年，唐子来设想了后世博时期的实践区应该是“城市客厅”的模样——“被保留下来的模拟街区可以成为一幢幢办公楼，它们的底楼也可以规划成连排的咖啡馆、酒吧；那些时尚的老厂房可以用作时装秀的舞台；原南市发电厂可能就将是另一个正大广场……”
现在城市最佳实践区的用法与这一版规划相去不远——如今，北部的模拟街区实现了办公楼集群的“低密度总部经济”，除了华建集团单独建设一幢高楼之外，其余楼宇均由中大型机构使用，如上海市城市规划设计研究院、上海金融与发展实验室、上海票据交易所等，实现了多元产业与复合功能的结合。
同时，实践区的空间与建筑的尺度都更亲人，道路和绿色景观更密集，而4-8层的高度降低了建筑层数所带来的压迫感。因为不是超高的写字楼，电梯不会拥挤，上楼下楼都很方便，所以园区里总会看到三三两两的员工。
而且与“正常”的办公楼不同，北区很多办公楼都有直接通往二、三楼的大台阶或电梯。在21世纪第一个十年，建筑设计理念特别强调建筑与人的互动。为了让这些展馆更具备公共性，建筑师让办公和游览的流线和功能不交叉，同时又能让游客在不打扰办公的情况下，深入建筑之中，实现的方式正是这些建筑“外挂”的空间，例如电梯、连廊、大台阶。
直通三层的电梯虽然停用，但创造出来的夹角空间依然还在，为建筑增加了很多趣味性，游客可以打卡，但又不影响里面的办公 赵忞 图
2023年，UBPA新建成了一幢商业综合体世博滨江·鼎博，填补了之前规划的功能中的“正大广场”，即商业综合体的定位 赵忞 图
2020年，唐子来对《青年报》再次回忆这场街区改造时表示：“世博会是临时的，但是我们的街区改造不是为了这6个月的展览，而是为了6年、16年，甚至60年。第一次从工业厂房向展区转型是为了世博会，但第二次从展区向街区转型，这才是真正的城市再生。”
实践区南区：城市再生的人气与空置AB面
半淞园路的南边，是城市最佳实践区的城市创意休闲区，高耸的大烟囱作为文化地标，颇为显眼，在后世博时期，这里被计划打造成一个兼具世博和上海特色的文化创意园区。
而澎湃研究所研究员发现，在实践区南区转型更新的过程中，实则人气与空置并案。
位于实践区南区的上海当代艺术博物馆在2012年国庆时甫一开门，就成为了两岸滨江的一大文化高地，也是实践区最具人气的目的地。
在某种意义上，上海当代艺术博物馆填补了上海一个稀缺的文化方向。区别于传统博物馆展览历史文化，它面向现当代艺术；馆内也有不少珍贵藏品，在专业上有重要的研究与教育功能。而对于游客而言，其展览的高质量是一大吸引力，无论是常驻展还是特展都具备当代艺术价值，多场展览都具有相当的口碑。
另外，上海当代艺术博物馆的人气与口碑还要归功于其真正面向社区的运营方式。他们关注与周边社区的互动，例如在做“市民都市”“崛起的现代性”等展览的同时，还强调“走出去”，和半淞园路街道、黄浦工人文化宫等机构共同组织城市历史街区探访活动。
2019年秋，由日本数字艺术团队打造的teamLab无界美术馆在当代艺术博物馆北边“隔壁”的厂房开幕，这个被世界权威设计网站《designboom》连续两年评为“全球十大必看展览”，一经登陆，便成为上海持续高人气的网红展馆之一，不仅为南区的文化属性增添了差异性，更为南区的人气再添一把火。
上海当代艺术博物馆的工作人员对澎湃研究所研究员表示，文化聚集区就是需要面向不同群体的机构，差异化经营，共同发展，才能更好地维持人气。
实践区南区的另一股人气，则是苗江路的夜跑族带来的。
2017年，随着滨江公共空间的贯通，UBPA的苗江路路段逐渐“出圈”，成为了夜跑族、夜骑族最喜欢“打卡”的场地。黄浦区滨江办工作人员苗纯杰观察到，甚至会有人专程下班开车到苗江路，在车里换好衣服之后开始跑步，之后再开车回家。
事实上，苗江路夜跑从2013年左右就开始了。苗江路车少路况良好，夜间灯火通明，很有安全氛围。尤其半淞园路-苗江路围成的2.7公里环形路线，只有6个路口，非常适合硬地训练。无论对资深爱好者还是刚入门的短途跑者而言，都十分友好。这段环线这里跑出了“上海最强跑团”野蛮部落。他们在全球数次城市马拉松中取得的好成绩，让这条环线进一步“破圈”。
今年8月，这条环线的非机动车道部分将升级为彩色沥青质地，路面增添骑行标识和里程标识，进一步受到了“夜骑族”的欢迎，带动了夜跑和夜骑以这2.7公里为“中心”沿江扩散开来，从黄浦一直延伸到徐汇。
但热闹与人气之下，仍难掩实践区需直面文创园区的空置问题。
澎湃研究所研究员实地调研发现，锦和商业运营的办公空间，虽然出租价位在产业园区中处于中等，但也一直没有“招满”，其三四层基本空置，二层有零星入驻公司。至于底层的店铺，多为需要场景展示的家居品牌，其中入驻年限最长的也不过4年。
一位文创产业从业者表示，“其实那栋楼里的家居店已经换过一茬了。我是2018年回国的，就从没见最上面两层活起来。”而园区中曾热度颇高的世博创意秀场，原本出租频次非常高，疫情前每周会有两三场展，但如今还未“缓过来”。
从客观上看，实践区本身的地理条件并不优越。园区周边被上海市自来水市南有限公司、利用世博会展馆的快递场站、停车场和公交枢纽站包围，缺少居民喜闻乐见的休闲功能类地块，便造成了晚间人流量不够，难以支持消费的状态。
上海当代艺术博物馆
未来：建议叠加产业“共鸣”，强化滨江体验
19世纪，南市发电厂点亮了中国第一盏自主发电的电灯；2010年，上海世博会推出具有创新意义的“城市最佳实践区”；至后世博时期，实践区在城市的建设发展中再生与适应。
城市最佳实践区的先后两次转身，都体现了城市中心工业用地转型的某种价值：不管是因为产业结构调整被淘汰下来的厂房，还是大型活动场馆的改建，并不是这个“壳子”能不能赚钱（收租）的问题，而是直指它们还能以何种形式，更好地服务于城市。
整体而言，城市最佳实践区的尝试是成功的。从大型厂区直接一步到位，改为街区尺度。而这种街区尺度的最初考量，又直接源于功能复合的成熟城市场景。因此北区可以迅速被真正的文创企业所使用，后来又吸引了金融企业，不仅从产业而言更加复合，也让更多人在绿荫和公园式的办公场景中休憩，室外空间的公共属性非常强。但南部园区的消费场景受制于区位劣势，虽然有上海两大高人气文化地标，上海当代艺术博物馆和teamLab，但也未能将人气形成辐射，带动周边业态良性发展。
从未来发展的弹性上，澎湃研究所研究员建议，黄浦江两岸滨江45公里的贯通已有5年多，实践区也需要利用它的流量，结合自身的禀赋，强化“滨江”这一属性，创造更多的可能性。
目前滨江的贯通已在市民的夜跑和健身体现了相当的使用，或许可以为锦和世博园创造更多“夜间经济”的机遇。另外，园区若能充分利用“滨水”打造自身的文化特色，发挥滨江水岸的优势，丰富文旅体验，亦能更好地让人气留下来。
——————
本期澎湃城市报告聚焦城市水岸更新的具体实践，以黄浦南部滨江为例，通过实地调研黄浦滨江老码头、世博城市最佳实践区，与黄浦世博片区原D片区，还原三处滨江段漫长的更新脉络、现状特征与问题所在，并探讨滨水工业区如何进行城市更新，才能激发城市活力，成为未来文化、旅游、消费的新节点。
本专题系列文章：
黄浦滨江更新① | 曾“一城烟火半东南”，老码头如何再造人气
黄浦滨江更新② | 世博会之后，大型场馆区还能怎么用？
黄浦滨江更新③ | 世博城市最佳实践区的流量密码
--------------
澎湃城市报告，一份有用的政商决策参考。
由澎湃研究所团队主理，真问题，深研究。用“脚力”做调研，用“脑力”想问题，用“笔力”写报告。
