（原标题：中指研究院：2024年全国房地产市场销售规模仍有下行压力）
智通财经APP获悉，12月7日，中指研究院发布的报告显示，2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。
展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对明年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，若经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。在销售市场修复缓慢影响下，全国新开工、投资下行态势或难改。
（1）房价：1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价走势持续低迷，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。
（2）市场供求：1-11月，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%，1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。全年来看，受疫情后需求集中释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月新房销售同比降幅有所收窄，但政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力。50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%，可售面积小幅回落但仍处高位，短期库存出清周期延长至19.5个月。
（3）需求结构：2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性。
（4）土地市场：1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降21.5%、28.0%，仅部分城市或个别地块热度较高，整体低迷态势未改。重点22城方面，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达50%，民企投资力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多数城市已取消土地最高限价，但仅少量核心城市优质地块拍出高溢价，整体热度仍较低。
（5）政策展望：需求端，未来京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市中预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。供给端，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，各地土拍规则预计将继续放宽；另外，“三大工程”建设相关政策有望加速落地。
（6）市场展望：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。中性情形下，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长。而新开工、投资受多项不利因素影响，或将延续下行态势。中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，新开工规模低于9亿平方米；房地产开发投资额同比下降6.1%。
01 2023年中国房地产市场形势总结
1.价格水平
改善型楼盘入市带动1-11月百城新房价格累计微涨0.16%；前11月二手房价格累计下跌3%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
数据来源：中指数据CREIS
新建住宅方面，2023年1-11月百城新建住宅价格累计上涨0.16%，受政策管控及部分优质改善项目入市带动，自9月起房价月度环比微幅上涨。具体来看，年初在疫情防控全面解除、降首付、降利率等楼市利好政策带动下，积压购房需求积极释放，市场信心短暂修复；随着积压需求释放完毕，年中新房市场活跃度下滑，房价亦重新进入下行通道；8月多部委落地楼市优化举措，随后房企也为备战“金九银十”积极推货，受部分优质改善项目入市带动，9-11月百城新房价格环比呈小幅上涨态势。单11月来看，百城新建住宅均价16203元/平方米，环比上涨0.05%。
二手住宅方面，2023年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，年初二手房价环比跌幅短暂收窄后，年中房价进入加速下行通道。具体来看，2023年初，受积压购房需求释放影响，二手房成交保持较高活跃度，带动百城二手住宅价格环比跌幅短暂收窄；年中市场下行压力加大，房价跌幅有所扩大，9月“认房不认贷”政策落地后，换房需求推动重点城市二手房挂牌量走高，房价下行探底趋势更为明显。11月，百城二手住宅均价15400元/平方米，环比下跌0.56%，已连跌19个月环比下跌。
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
数据来源：中指数据CREIS
从涨跌城市个数看，2023年1-11月，新建住宅价格累计下跌城市数量为64个，月度环比下跌城市数量基本保持在40-50个的区间。1-11月，二手住宅价格累计下跌城市数量为97个，价格环比下跌城市数量则呈先降后升态势。3月，二手住宅价格环比下跌城市数量下降至68个，4月起下跌城市数量整体呈持续增加态势，11月百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至99个，已连续6个月超90城，二手房价格呈普跌态势。
2.成交规模
1-11月重点100城新房成交面积同比下降约5%，年末或延续调整态势
全国：根据国家统计局数据，2023年1-10月，全国商品房销售面积为9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额为9.7万亿元，同比下降4.9%，其中商品住宅销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降3.7%。1-10月，现房销售2.0亿平方米，同比增长15.6%，表现明显好于期房，从占比上看，现房销售面积占总销售面积的比重为21.5%，较2022年末提升4.2个百分点。
图：2016年至2023年100个代表城市新建商品住宅1-11月月均销售面积及同比走势
图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度销售面积走势
数据来源：中指数据CREIS
重点100城：2023年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约5%，绝对规模为2016年以来同期最低水平。据初步统计，2023年1-11月，重点100城新建商品住宅月均销售面积约2861万平方米，同比下降4.6%。具体来看，受疫情后需求集中释放带动，年初市场升温明显，叠加低基数效应，1-4月销售面积同比增长23%，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月末以来，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，政策环境已接近2014年最宽松阶段，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效果较为有限，9、10月重点城市销售面积环比小幅回升，但同比仍有较大降幅。进入11月，购房者置业情绪继续走弱，重点城市销售面积环比下降约8%，同比下降约14%，年末市场仍旧面临下行压力。
图：2016至2023年各梯队代表城市商品住宅1-11月月均成交面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS
1-11月，从不同梯队城市来看，代表城市中，一线城市新建商品住宅累计销售面积同比增长，二线、三四线城市同比均下降。
据初步统计，2023年1-11月，一线城市新建商品住宅月均成交67万平方米，同比增长约3%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分别增长10.9%、1.3%，而北京、深圳累计销售面积同比下降，深圳同比下降11.1%。
二线代表城市商品住宅月均成交46万平方米，同比下降2.3%，成交规模仍处2016年以来同期最低水平。在低基数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下，10月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄，但进入11月，多个城市市场活跃度转弱，政策效果持续性不足。
三四线代表城市在进入四季度后，累计同比降幅持续扩大，多数城市市场调整压力较大，部分城市如惠州、镇江等，在低基数下累计销售面积同比增长，但绝对规模仍处近年同期较低水平，市场情绪延续低迷态势。
图：2019年以来15个代表城市二手住宅月度成交面积走势
图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势
数据来源：中指数据CREIS
二手房市场维持一定活跃度，在政策显效以及低基数下销售面积同比增长。2023年1-10月，15个代表城市二手住宅累计成交面积约11670万平方米，同比增长35.4%，绝对规模处在2019年以来同期较高位，仅次于2021年同期。上半年二手房市场运行节奏与新房基本一致，但受去年末需求积压及购房者对期房交付的担忧影响，年初重点城市二手房销售增幅明显，1-5月销售同比增幅近70%，年中同样市场热度下降，9-10月，在政策优化带动及低基数下，二手房市场表现相对较好，同比延续增长态势，10月重点城市二手房成交面积同比增长超30%。进入11月，二手房市场表现相对平稳，在低基数下同比维持增长。11月前四周重点城市周均成交套数较10月周均增长17.0%，较去年同期增长24.1%，二手房市场保持一定活跃度。
3.需求结构
多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑
图：2023年1-10月30个代表城市套总价均值和中位数同比变化图
数据来源：中指数据CREIS
2023年1-10月，30个代表城市中16城套总价均值、中位数同比均上涨，8城套总价均值、中位数均下降，其中北京、合肥、成都、东莞等城市涨幅较为突出。主要原因在于：一是，房地产行业出清仍在持续，个别房企风险暴露，消费者购房信心不足，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善产品入市带动改善性住房需求释放，带动套总价上涨。二是，年内首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策不断落地，也进一步促进改善性住房需求释放。
多个重点城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升，低总价段成交套数同比有所下降。北京、上海、成都、长沙等城市中高总价段成交占比提升态势延续，其中北京1-10月500-1000万总价段成交套数同比增长29.3%，占比提升8.7个百分点，而500万以下产品成交套数同比下降16.2%，占比下降8.8个百分点。成都250-500万、500万以上总价段的项目成交套数在低基数下同比增长均超三成，占比分别提升8.1个、2.1个百分点。
图：2023年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
数据来源：中指数据CREIS
从成交面积段来看，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力。与上年同期相比，30个代表城市中，16个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，18个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，其中合肥、西安、成都等核心二线城市增加明显。另外，随着越来越多的新房产品定位于满足改善性住房需求，30个代表城市中半数城市90平米以下面积段产品成交占比下降。
4.供求关系
市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至19.5个月
全国：房屋新开工面积同比降幅仍较大，施工面积同比延续下降趋势。2023年1-10月，全国房屋新开工面积为7.9亿平方米，同比下降23.2%，降幅较1-9月收窄0.2个百分点。全国房屋施工面积为82.3亿平方米，同比下降7.3%。全国房屋竣工面积为5.5亿平米，同比增长19.0%，2023年“保交楼”工作持续推进，竣工保持修复态势，今年以来单月竣工面积同比持续保持增长。
图：2016年至2023年50个代表城市商品住宅1-11月月均批准上市面积走势
图：2019年以来50个代表城市商品住宅批准上市面积走势
数据来源：中指数据CREIS
重点城市：房企供货能力、供货意愿不足，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降超10%。据初步统计，2023年1-11月，50个代表城市商品住宅月均批准上市面积接近1600万平方米，同比下降约10%（同口径销售面积同比下降约4%），供给端表现整体偏弱。具体来看，上半年在较低基数下供应规模同比小幅增长约2%；但进入三季度后，受销售低迷影响，同时受限于前期拿地缩量，房企推售积极性、推售能力均偏弱，新房批准上市面积同比降幅较大，7月以来，单月批准上市面积同比降幅均超20%。进入11月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市批准上市面积环比由降转增，环比增长超三成，但同比下降仍超20%。
销供比方面，供需均走弱背景下，重点50城整体表现供小于求。据初步统计，2023年1-11月，50个代表城市商品住宅月均新增供应接近1600万平方米，同期月均成交面积为1965万平方米，销供比为1.23，高于去年同期水平。其中，一季度为1.47，二季度为1.14，三季度为1.04，11月供应回升但仍偏弱，销供比为1.16，供小于求态势未改。
图：2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期
数据来源：中指数据CREIS
受供给端表现整体偏弱影响，截至11月末，50个代表城市商品住宅可售面积约3.4亿平方米，较2022年底下降9.4%，但规模仍处在近年高位。出清周期方面，截至2023年11月末，按近6个月月均销售面积计算，重点50城短期库存出清周期为19.5个月，较2022年末延长1.4个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期达28.1个月，短期库存去化压力大。
5.土地供求
300城住宅用地成交面积同比下降近30%，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加剧
据初步统计，2023年1-11月，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中推出5.7亿平方米，同比下降21.5%；成交3.4亿平方米，同比下降28.0%，绝对规模为近十年同期最低位，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨8.8%。
流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍撤牌宗数及流拍撤牌率延续下降趋势。究其原因，一方面是今年多地政府在土地出让前，发布拟出让土地清单供房企提前决策，减小地块流拍可能性；另一方面是继续加大核心区或优质地块力度，提高项目去化确定性。据初步统计，2023年1-11月，全国流拍地块数量共计2961宗，撤牌454宗，流拍撤牌率22.9%，较去年同期下降6.9个百分点，但流拍撤牌率整体仍偏高。
表：2023年1-11月各梯队城市住宅用地供求情况
数据来源：中指数据CREIS
各线城市推出和成交规模同比均下降，三四线城市推出面积降幅明显。推出方面，据初步统计，2023年1-11月，二线、三四线城市住宅用地推出面积同比降幅均在两成左右，一线城市降幅相对较小。成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均近三成，土地出让金亦呈不同程度下降。
楼面价方面，受核心区优质地块成交占比提升影响，各线城市均呈现不同程度上涨。一线城市土拍情绪整体较稳，成交楼面均价上涨8.6%，其中北京、上海今年以来多宗地块竞拍至地价上限，而广州、深圳房企竞争程度相对较弱，广州部分地块甚至流拍。二线城市今年持续推出优质地块，成交楼面均价整体上涨10.3%，10月以来济南、合肥、成都、福州相继有地块竞拍出较高溢价率。三四线城市中，多数城市土地市场低迷，在部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等优质地块带动下成交楼面均价结构性上涨6.3%。
表：2023年1-11月22城两集中住宅用地成交情况（市本级，万?，亿元）
数据来源：中指数据CREIS
土拍热度方面，2023年在新房销售端修复缓慢影响下，房企拿地力度及策略并未转变。北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地块触顶，杭州、上海地价达上限占比在六成左右；成都、合肥、厦门、广州、宁波等地，房企向优质板块侧重，这些地块普遍竞争激烈，带动城市整体地块达上限占比超三成。天津、苏州、南京、青岛、重庆等地，大多数区域新房销售市场调整压力较大，仅个别地块房企关注度较高。无锡、郑州、沈阳、长春等地，短期土地市场低迷态势未改，出让地块均底价成交。
另外，据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含建议取消土地拍卖中的地价限制等内容。截至11月末，22城中有18城已实际落实“取消土地限价”，北上深尚未调整，宁波溢价率上限由15%上调至30%。从土拍表现来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温。10月30日，济南成交10宗土地中，有3宗溢价率超50%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢价率达30%，1宗溢价率17%，其余多底价成交；30日，成都出让5宗地中，天府新区麓湖地块溢价率达61%，由润达丰地产获取，其余地块均底价成交。
图：22城2022年-2023年1-11月高溢价住宅用地成交规模对比情况（市本级）
注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于10%统计，武汉、济南、杭州、上海部分地块溢价率上限低于10%的，如果触顶成交，则也统计在内。数据来源：中指数据CREIS
优质地块推出带动半数城市高溢价地块成交同比增长，未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑。在当前市场环境下，能够引起房企积极竞拍，并高溢价成交的地块多为核心区域优质地块，根据中指监测，2023年1-11月，22城高溢价率地块成交规模2538万平方米，同比增长18.7%。具体城市来看，天津、济南、广州、苏州、厦门、福州低基数影响下，高溢价地块成交规模同比增幅均超100%；成都今年加大核心区供地力度，高溢价地块成交面积同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表现稳定，呈不同程度增长。若2023年成交的优质地块明年逐渐入市，有望对部分城市新房销售提供一定支撑。
拿地企业方面，根据中指统计，今年截至11月末，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比50%，较去年全年提升13个百分点；地方国资占比23%，较去年全年下降19个百分点；民企占比刚过两成，较去年提升6个百分点。
今年以来，央国企拿地金额占比提升明显，地方国资托底乏力。一方面，2023年地方政府财政压力较大，叠加受去年10月“财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿地现象减少。另一方面，市场下行期，央国企资金优势凸显，尤其是北京、上海热点城市，央国企拿地金额占比较高；苏州、青岛、武汉央国企拿地占比较去年全年均提升20个百分点以上。
6.开发投资
1-10月房地产开发投资额同比下降9.3%，降幅持续扩大
图：2014年以来房地产和住宅累计开发投资及其同比增速
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
全国房地产开发投资额同比自2022年4月起连续下降，2023年以来降幅整体呈现扩大态势。2023年1-10月，全国房地产开发投资额为9.6万亿元，同比下降9.3%。单月来看，年初投资额同比降幅较去年底有所收窄，但随着市场再度转弱后，开发投资额单月同比降幅再度扩大，5月以来同比降幅均超10%。
2023年以来房企到位资金同比延续下降趋势，1-10月各项资金来源同比均降。2023年1-10月，房地产开发企业到位资金为10.7万亿元，同比下降13.8%。其中，国内贷款为1.3万亿元，同比下降11.0%；自筹资金为3.5万亿元，同比下降21.4%；定金及预收款为3.7万亿元，同比下降10.4%；个人按揭贷款为1.9万亿元，同比下降7.6%。
02 2024年中国房地产市场趋势展望
1.经济及政策环境
宏观环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力
2023年前三季度，我国GDP同比增长5.2%，预计全年5%左右的增长目标能够顺利实现，但“三驾马车”中，近几个月出口同比增速持续收窄，单月同比保持下降态势；固定资产投资同比增速也收窄至2.9%，房地产开发投资降幅仍在扩大。展望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现，而疫情带来的疤痕效应仍在，消费超预期走强概率较低，稳投资的必要性更加强烈。2023年10月底中央金融工作会议提出要“始终保持货币政策的稳健性，更加注重做好跨周期和逆周期调节，充实货币政策工具箱”，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能。
政策环境：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地
7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这一重大判断为房地产市场定调，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地。根据中指监测，今年截至11月，已有200余省市（县）出台房地产调控政策超600次，多数城市限制性政策完全放开。
表：2023年楼市政策基调及各部委落实的相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
中央层面，2023年2月，《求是》杂志发表习近平总书记《当前经济工作的几个重大问题》文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位，并提出“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。两会政府工作报告亦强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需求”。4月，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势和经济工作，针对房地产的关键词“房住不炒”“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼”“房地产业发展新模式”均延续了此前提法，房地产政策环境整体保持宽松。
7月，中央政治局会议为房地产定调，一是明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，二是进一步明确推进城中村改造、“平急两用”公共基础设施以及规划建设保障性住房。在此背景下，过去供不应求阶段出台的调控政策需要适时调整优化，为监管部门以及各地优化楼市政策打开了空间。8月底以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地产行业真正迎来政策底。
10月30日至31日，中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式。”
图：2022年以来各地因城施策频次
表：2023年以来主要政策类型出台频次对比
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。资料来源：中指研究院综合整理
地方层面，8月底以来，各地频繁出台政策利好，北上广深落实首套房“认房不认贷”，9月政策频次达去年四季度以来单月最高水平。限购方面，南京、合肥、济南、青岛等14个二线城市全面取消限购政策，另有多个二线城市从优化购房套数、优化限购范围、放松购房限制条件等方式放松限购。一线城市中，广州放松近郊限购。
限贷方面，各地积极落实差别化住房信贷政策，多数城市商贷已执行首套20%，二套30%的首付比例，并调整二套房贷利率下限至LPR+20BP，部分核心二线城市如杭州首付比例降至首套25%、二套35%。一线城市中，广州、深圳商贷首付比例均已降至首套30%、二套40%。另外，全国多数城市均已执行首套房“认房不认贷”政策。
根据中指监测，2023年以来近30城降低或取消了限售年限要求；深圳、成都、合肥等十余城已对限价政策进行优化；同时全国超30城明确实行房票安置，一线城市中广州明确提出探索房票安置政策机制。
表：2023年地方房地产宽松政策汇总（不完全统计）
资料来源：中指研究院综合整理
与此同时，各地支持力度也在持续增强，如郑州支持非住宅改建租赁住房，指出租赁住房运营年限期满后，符合相关标准的项目，可改变土地性质作为普通住宅销售；武汉发布通知强调要盘活企业资产、加快盘活存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应等。此外，部分城市加快落实中央部署，城中村改造政策也不断落地。10月，广州审议通过了《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》，11月，《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》向社会各界公开征求意见，为城中村改造的加快推进提供保障。
除了以上政策举措外，部分城市亦从优化普宅认定标准（如11月深圳取消了实际成交总价低于750万元的要求）、优化预售资金监管、加大购房补贴力度、降低中介费率、降低增值税免征年限等方面完善政策工具箱，力促刚性和改善性住房需求释放。
整体来看，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。在7.24中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重要背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。
表：核心一二线城市限购及限贷政策现状（截至11月）
资料来源：中指研究院综合整理
从政策趋势上看，需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来一线城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普宅认定标准，降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市有望进一步放松限购政策，预计将有更多城市全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。
企业端，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度，并将政策细化落实到实处，企业融资环境有望改善。另外，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，稳定市场预期。同时，涉及待售住宅、非住宅闲置项目、未开发土地等存量盘活的政策，亦是为企业提供流动性支持的重要方面。
此外，“三大工程”建设的配套措施有望进一步加速落地，预计监管部门将进一步明确城中村改造相关细则，也将有更多城市落实城中村改造配套政策。推动“三大工程”建设，或将对明年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。
2.市场趋势
中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销售有望实现微增；开工、投资下行态势难改
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2024年经济环境的预测，参照近期宏观政策及重要会议精神，对2024年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济逐渐恢复，GDP增速较2023年放缓（GDP增长4.5%~5.0%之间）；假设2：货币信贷政策继续发力稳经济，M2同比增长9.5%左右；假设3：房地产调控政策延续宽松状态，因城施策力度仍较大；假设4：城中村改造等政策实质性落地。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。
表：2024年全国房地产市场各项指标预测结果
数据来源：中指研究院测算
需求端，展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长，绝对规模略高于12亿平方米；值得关注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的启动之年，城中村改造对住房需求的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。悲观情形下，2024年，宏观经济下行压力大，居民收入预期不稳以及房价持续下跌影响下，全国商品房销售面积下降约8.6%，规模低于11亿平方米。
另外，从近两年土地成交规模来估算新房市场规模，根据中指数据，2022年全国住宅用地与商办用地合计成交规划建筑面积16.7亿平方米，2023年1-11月成交9.1亿平方米，乐观假设近两年成交的土地半数将在2024年入市，新房市场供给规模预计在13亿平方米左右，也将为乐观情形下销售市场实现12亿平方米体量提供一定支撑。
图：2005年以来各线城市商品房销售面积及销售额变化
数据来源：国家统计局，各地统计局，中指数据CREIS
各线城市来看，一线城市新房销售面积或继续小幅增长。2024年，一线城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，且城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计一线城市新房销售面积继续稳中有增。
二线城市2024年市场有望底部企稳。近两年二线城市商品房销售面积明显下滑，跟历史相比，2023年销售规模较2018年高点下降了约35%，已经回落至2012年水平，与2022年基本持平，新房销售底部企稳态势渐显。展望2024年，杭州、成都、西安等城市短期库存相对合理，伴随着政策端持续优化调整，新房销售规模有望保持在高位；南昌、武汉、郑州等城市政策优化空间有限，库存去化承压，短期市场走出底部或仍需要时间；福州、天津等城市库存去化压力大，市场调整态势短期或难改。另外，随着市场量价逐步调整到位，近两年市场超跌的城市需求有望出现修复。
三四线城市2024年新房销售规模预计将继续下行。2023年，三四线城市商品房销售面积同比继续下降，较2021年历史高点下降了38%，市场调整幅度较一二线城市更大，销售规模已降至2014-2015年水平。当前三四线城市市场情绪较为低迷，需求存在透支、房价下跌、政策带动效果不足等是重要原因，2024年，三四线城市增量政策整体较为有限，部分城市或通过发放购房补贴等方式促进需求释放，但效果或较弱，同时多个三四线城市城镇人均住房面积较大，未来新房市场规模空间整体受限。综合来看，三四线城市住房逐渐回归消费属性，未来住房需求更多依赖于农村进城人口、居民购买力等因素，2024年各影响因素表现或难有明显改善，预计新房销售规模延续下行态势。
图：2014年以来全国商品房销售均价及300城土地（住宅+商办）成交楼面均价累计同比
数据来源：中指数据CREIS
价格方面，从房价趋势上看，短期二手房挂牌量或仍处于高位，需求偏弱下，价格下跌态势预计将延续，二手房价格下跌，或导致更多购房需求转入二手房市场，房企为了加快回笼资金，新房项目降价促销力度或将继续加大，预计新房价格整体表现疲软。
从结构上看，一方面，2023年以来，全国300城土地成交楼面均价同比上涨约10%，优质地块成交量增加带动成交楼面均价结构性上涨，这部分地块逐渐入市，预计也将对新房销售价格产生结构性带动。另一方面，2024年，一二线城市房地产市场有望保持一定活跃度，市场份额有望延续2023年的上升态势，从而进一步带动全国销售均价结构性上涨。根据模型测算，中性情形下，2024年全国商品房销售均价同比上涨2.6%左右。
综合分析商品房销售面积和销售均价趋势，中性情形下，预计2024年全国商品销售额同比小幅下降2.4%；乐观情形下，2024年全国商品房销售额同比可实现小幅上涨，涨幅在4%左右。
图：2016年以来房屋新开工面积、商品房销售面积和全国土地成交规划建筑面积
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
供应端，房企新开工规模仍受新房销售恢复节奏慢、土地缩量、现有存量高等因素制约，2024年新开工难改下行趋势，根据模型测算，中性情形下，2024年新开工面积同比降幅在10%左右，绝对规模降至8.3亿平方米。值得关注的是，2024年是城中村改造加速推进的第一年，整体对新开工带动规模或相对较小，乐观情形下，新开工面积同比小幅下降2.7%，规模降至9亿平方米左右。
图：2002年以来建筑工程投资额与房屋施工面积对比
数据来源：国家统计局，中指数据CREIS
投资方面，一方面，新开工下降、施工过峰等因素或将继续制约建筑工程投资修复，近两年土地成交缩量态势未改，或导致土地购置费进一步下行，另一方面，“保交楼”政策继续发力、购房者对于现房的偏好提升等因素预计将继续对竣工形成一定支撑，进而对房地产投资产生带动作用。中性情形下，2024年房地产开发投资额同比下降约6%。乐观情形下，城中村改造和保障性住房建设发力，房地产开发投资额与2023年基本持平。
03 2024年房企经营策略建议
销售方面，根据中指数据，2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。各阵营房企销售额同比均有所下降，TOP10房企销售额平均同比下降9.3%，TOP11-30、TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比降幅较大，分别下降14.6%、17.7%、25.1%。
图：2021年至2023年1-11月TOP100房企销售额均值及增速情况
数据来源：中指数据CREIS
从企业类型来看，央国企实现增长。TOP50企业中，央国企销售额平均增长8.2%，而稳健民企销售额平均下降6.8%，混合所有制企业下降15.3%，出险民企下降48.0%。
拿地方面，2023年1-11月，TOP100企业拿地总额10855亿元，同比下降6.6%，降幅较上月收窄3.4个百分点。其中，前50家企业和前100家企业中，央企和国企数量占比均在七成以上。头部企业坚持以销定产、量入为出，以保持投资效率和经营稳健。
融资方面，2023年1-11月，房地产企业债券融资总额为6287.9亿元，同比下降8.6%，降幅较上月收窄0.3个百分点。其中，房地产行业信用债融资3959.5亿元，同比下降6.8%，占比63.0%；海外债发行183.8亿元，同比增长4.4%，占比2.9%；ABS融资2144.6亿元，同比下降12.6%，占比34.1%。
从债务余额来看，截至10月末，2023年内到期债券余额为1165.3亿元，其中，海外债占比为23.4%，信用债为76.6%。2024年到期债券余额为7873.4亿元，其中，海外债占比为34.0%，信用债占比为66.0%，整体偿债压力仍在。
2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同时，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，房企应紧抓市场机会积极作为，并主动适应新形势，轻重并举实现高质量发展。展望2024年，全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况制定相应策略，穿越周期。
针对出险房企，建议积极作为，解决当前面临的问题。
一方面，借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时，积极营销回款，并全力保交付；另一方面，处置资产、加快出清，抓政策机遇盘活存量，包括未售住宅、非住宅、未动工土地等，结合政策契机，主动寻求机会将相关资产通过转为保租房或保障房进行盘活，承担相应损失进行出清。
针对稳健型房企，抓市场机会积极营销，快速回笼资金，轻重并举探索新发展模式。
第一，积极营销快速回款。当前房地产市场规模仍在，中长期看政策环境仍将保持宽松态势，核心一二线城市政策具备进一步优化空间，企业应把握市场窗口积极营销。同时，和金融机构积极开展合作，拓宽融资渠道，降低融资成本。
第二，优化城市布局结构，聚焦核心城市，并保持一定拿地规模。土地是房企重要的生产资料，企业须保持一定的拿地规模，才能实现可持续发展。当前市场仍处调整期，精准投资仍是最重要的投资策略，房企拿地仍需优中选优，聚焦核心城市核心区域，保障项目去化安全性。另外，明年城中村改造或将得到更多政策和资金支持，房企应积极寻找参与城中村改造的机会。
第三，打磨产品力，把握主流需求。未来好产品、好服务是房企立足市场的关键。在商品住房回归商品属性的趋势下，未来消费者对房企产品品质和服务品质的要求也将更高，好产品、好服务才会有更强市场竞争力；同时，改善性需求未来具备较大发展空间，把握主流需求，才能更好地促进销售资金回笼。
第四，轻重并举，积极探索新发展模式。在新形势下，伴随着行业探索新的发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。如在代建领域，近年地方国资拿地入市率低、地方保障房建设正在加速，代建市场仍处于快速发展期，代建行业渗透率及规模仍有较大提升空间。
