北京市石景山區CRD銀座大廈。人民網記者 尹星雲攝
“您看，溫度計顯示，現在的室內溫度是13.4℃。”在北京石景山CRD銀座大廈B座0317房間，業主汪先生告訴記者，這兩年的冬天，室內要穿著羽絨服，還要開著空調暖風才能過冬。
11月26日，在CRD銀座大廈B座0317房間，溫度計顯示室內溫度為13.4℃。人民網記者 尹星雲攝
根據氣象會商結果，北京市於11月6日零時點火試運行啟動供暖，迄今已經一個多月，然而在這座位於北京城區的大廈內，一些業主依舊感覺寒冷。
從2018年到2023年，他們和物業圍繞供暖收費問題一直存在矛盾。難題症結到底在哪？有沒有可能化解？近日，記者走進CRD銀座大廈進行探訪。
採暖費一進一出，150萬元為何憑空“消失”？
“2010年剛入住時挺暖和的，但是這幾年的供暖每況愈下……”業主石女士說，由於室溫一直不達標，業主隻好自己出錢開空調採暖，一般55平方米的房間，一個供暖季要花費近5000元供暖費。
CRD銀座大廈地處石景山區政達路2號，規劃用途為公共建筑中的酒店、商業及寫字樓，房屋性質為商品房，業主將近400戶，分為A、B兩座，A座為寫字樓，無住戶，B座為底商+酒店（公寓），大部分房間被出租為個人工作室或小企業，小部分有住戶居住。
記者調查了解到，CRD銀座項目於2010年11月建成並交付使用，地下一層建有為業主供暖的熱交換站，其供暖繳費方式是由物業向業主代收供暖費，然后物業向供暖企業繳費。從2010年至2018年，大部分業主每年按時向物業繳納供暖費，繳費率在95%以上。然而2018年業主們發現，物業向供暖企業繳費是按熱計量繳費，而物業對業主們收費則是按面積收費，“這裡頭‘貓膩’不小”。
“2018年，我們在物業的公開信息中發現，物業當年收取的供暖費和支出間有巨大差額。他們向業主按面積收採暖費，卻向熱力公司按用量繳費。”業主代表劉先生告訴記者，2010年至2018年，物業公司每個採暖季支付給供暖企業的採暖費總計為120—130萬元，CRD銀座大廈供暖總面積約3.7萬平方米，折合按面積收費每平方米約32元，而物業公司向業主收取的採暖費約為270萬元，按面積收費，每平方米約84元。部分業主認為,每個採暖季物業公司獲得約150萬元的採暖費差價，因此，從2018年開始，許多業主不願繳納供暖費。據統計，從2018年至2022年，每年的供暖費繳費率不足40%。
除了質疑供暖收費方式不合理之外，業主們還質疑供暖的溫度。每年冬天，隻有南向的住戶家裡能勉強達到18℃，北戶和東西向邊戶的業主家裡一般隻有10—15℃，甚至有兩家住戶曾因室溫過低導致自來水管被凍裂。曾有業主到地下一層的供熱自管站測量供熱管線溫度，發現熱力公司向供熱站供熱的溫度為97.7℃，經過物業自管站冷熱交換后的二次供熱出水溫度卻僅有30℃。業主認為，物業在自管站冷熱交換的過程中為了節約熱源、壓縮支付給供熱企業的熱計量費用，導致供熱站出水溫度低，進而導致住戶家裡供熱溫度低。
對供暖繳費方式的質疑，加上供熱效果不理想，導致大部分業主不願交供暖費，幾年來業主與物業公司的矛盾持續存在。老物業育新創景物業管理有限公司自稱因收費困難等原因，已於今年8月1日單方面撤場，然而對於近幾年為何每個採暖季都有百余萬元採暖費憑空“消失”，業主們至今沒有得到一個說法。
業主希望按熱計量收費，是否可行？
記者了解到，目前CRD銀座大廈物業的收費依據為《北京市發展和改革委員會關於調整本市非居民供熱價格的通知》（京改發【2019】1545號），根據該通知內容第二條：“對執行面積收費的用戶(含居民)，供熱單層建筑高度超過4米(不含4米)的供熱面積，供熱價格按實際超過的高度每米加收12.5%，加價最高不超過1倍。對執行熱計量收費的用戶，不得實行超高加價。”業主認為，該文件說明按面積收費和熱計量收費是“選擇題”，既可以按面積收費，也可以按熱計量收費，沒有限定必須按面積收費。
業主代表劉先生介紹，2019年之前，物業的收費標准是根據原北京市物價局《關於調整我市民用供熱價格和熱電廠熱力出廠價格的通知》(京價[商]字〔2001〕372號)文件，如果按照面積方式收費，供暖建筑室內層高超過4米，可以雙倍收取供暖費，“這樣我們這種Loft房屋的供暖費就出現了84元/建筑平米/採暖季甚至92元/建筑平米/採暖季的情況。五十幾平方米小小的房間，每年要繳納近5000元的採暖費用。”
“但是即便交了這麼多錢，供暖開始之后，室內一層溫度不達標，二層更是冷冰冰，我認為這是物業在‘盜取’我們的熱量。”石女士告訴記者。
記者了解到，根據《北京市公共建筑供熱計量管理暫行辦法》（京政容發【2010】19號）第四條，“本市新建公共建筑和具備供熱計量收費條件的既有公共建筑應當實行熱計量收費”。該文件於2010年4月1日實施，CRD銀座大廈的業主於2010年11月開始入住，業主認為CRD銀座大廈屬於公共建筑，按文件規定應該按熱計量收費。
根據上述文件可以看到，政府鼓勵像CRD銀座大廈這樣的商務樓宇進行熱計量收費，但是實行這種收費方式的關鍵在於：大廈是否具備熱計量收費的條件。
CRD銀座大廈B座樓內的設備管井處安裝有分戶熱計量表。人民網記者 尹星雲攝
在CRD銀座大廈B座樓內的設備管井處，記者看到該樓安裝有分戶熱計量表。“分戶熱計量表當時進行了竣工驗收，但是一直沒有啟用。”在業主劉先生與老物業公司之間關於供暖費的法院判決書中，記者看到，法院也認為該棟大廈不具備熱計量收費的客觀條件。
“這個分戶熱計量表內的電池早已沒電，需要更換，且13年未使用，內部齒輪已經老化，度量不准。”劉先生告訴記者。
據政府部門介紹，如果每戶業主想直接通過熱計量表向熱力公司繳費，需要進行全樓更換管線和表具更新，整體費用超過160萬元，需要商務樓裡的300多戶業主共同承擔。“每戶要付4000多元，這不太現實。”劉先生說。
基層各方“有訴共辦”，能否守護業主的“溫暖防線”？
CRD銀座大廈業主希望按照熱計量的方式繳納供暖費，就完全不可行嗎？
記者了解到，老物業撤場后，石景山區魯谷街道辦事處選派了應急物業公司對CRD銀座大廈提供物業服務，今年9月，應急物業公司貼出供暖繳費通知單，向業主代收供暖費，但沒有明確是按面積還是按熱計量收費。如果業主未按期交納供暖費，將通過關閉入戶閥門等方式停止供暖，部分業主因為擔心停止供暖，便交納了供暖費。據悉，截止到11月14日，B座酒店公寓部分3—8層供暖費收繳率91.12%，9—15層收繳率75.98%。雖然今年供暖費的繳費率比較高，但是業主們交了供暖費之后，仍然對按面積收費的收費模式有質疑。
“物業確實是按照熱計量繳費的。”北京熱力集團石景山供熱分公司魯谷供熱站工作人員証實說。由於CRD銀座大廈供熱是自管站，業主直接繳費給物業，目前他們無法越過物業直接向業主收費，業主和物業間的糾紛還需協商解決。
記者了解到，其實近年來，為了解決諸如商務樓宇中出現的供暖收費矛盾，響應商務樓宇業主的呼吁，北京市發改委多次調整了非居民的供熱價格以及計算方式。2019年11月7日，北京市發改委發布《北京市發展和改革委員會關於調整本市非居民供熱價格的通知》（京改發【2019】1545號），以CRD銀座為例，因為戶內高度超過4米，過去需加倍收取供暖費，最高曾達到92元每平方米，2019年通知發布后，超高部分採取階梯價，業主隻需繳納50.06元每平方米。雖然政策早已讓利於民，但是按面積收費和按熱計量收費，兩者之間畢竟還是存在價格差距，這也是業主的一個心結。石女士表示：“自己家是loft戶型，層高4.9米，2019年之后，我們的供暖費用確實降下來一些，但是由於物業是按照熱計量繳費，他們為了省錢，供暖溫度還是一直不達標。”
有業內專家建議，從操作層面來說，CRD銀座大廈可以盡快成立業委會或者物管會，由他們代表全體業主跟物業進行談判，行使自己作為產權人的權利。
此外，石景山區魯谷街道辦事處社區建設辦公室副主任甘建新介紹，應急物業公司將在應急期滿后撤場，CRD銀座大廈業主想要獲得長久而滿意的物業服務，也需要通過啟動業主大會來選聘新物業。甘建新表示：“作為街道，我們肯定是不會讓這裡失管。”
將來無論哪一家物業公司進駐，業主們對於供暖費的意願都是按熱計量的方式繳費，而非按面積的方式繳費。那麼，CRD銀座大廈的供暖費繳費模式能不能有所調整呢？
北京市熱力集團有限責任公司石景山分公司副總經理董燕京說：“通過跟街道以及城管委等部門協調協商，為了CRD銀座大廈廣大業主能溫暖過冬，我們花了28萬給CRD銀座的熱交換站一共4路供熱系統分別安裝了4塊分區的計量表。其中，大廈B座根據房屋結構的不同，分別給3—8層和9—15層安裝了兩塊熱計量表，這樣計算起來更為精准。我們可以通過共商共治，協商出一個公平的分攤方法，但是這個辦法，需要得到全體業主的認可。”
記者獲悉，12月6日，應急物業公司張貼公告，對CRD銀座供暖費問題進行說明。公告內容為：2023年供暖季結束后，物業公司將對收支情況及結余進行公示，結余費用會充值在流量卡中，下期供暖季如何使用該費用由全體業主決策。供暖期間熱站消耗的水、電、人工等成本，已包含在基價中,不會佔用業主繳納的熱流量費用。
12月6日，應急物業公司張貼公告，對CRD銀座供暖費問題進行說明。 CRD銀座大廈業主供圖
“這個公示有點‘猶抱琵琶半遮面’，寫得不太明確，‘熱計量分攤收費’這幾個關鍵字還是沒有落在紙面上。不過總的意思是開始對我們進行熱計量收費了。”劉先生介紹，目前物業採用的是按照面積分攤總熱計量費用的方式收費，具體就是業主在供暖季前先參考面積收費的標准預交供暖費，待供暖季結束，按照各家在整個大廈供暖面積所佔比例，分攤物業公司付給熱力集團的按照熱計量進行結算的總供暖費用。
截至記者發稿時，CRD銀座大廈業主反饋，目前供暖情況總體還可以，但有個別業主家中還是僅有16℃。“應急物業還有一個多月就撤場了，希望街道協助我們盡快遴選出合適的物業公司。”
劉先生說：“CRD銀座大廈從2010年11月交房開始，就應該對業主按照熱計量方式收費，我們的最終訴求是從2010年到2023年要算一筆賬，一共多收了多少錢，對應到每家每戶多收了多少錢，都要算清楚並且把多余的錢退還給我們業主。”
(責編：鮑聰穎、高星)
