北京市石景山区CRD银座大厦。人民网记者 尹星云摄
“您看，温度计显示，现在的室内温度是13.4℃。”在北京石景山CRD银座大厦B座0317房间，业主汪先生告诉记者，这两年的冬天，室内要穿着羽绒服，还要开着空调暖风才能过冬。
11月26日，在CRD银座大厦B座0317房间，温度计显示室内温度为13.4℃。人民网记者 尹星云摄
根据气象会商结果，北京市于11月6日零时点火试运行启动供暖，迄今已经一个多月，然而在这座位于北京城区的大厦内，一些业主依旧感觉寒冷。
从2018年到2023年，他们和物业围绕供暖收费问题一直存在矛盾。难题症结到底在哪？有没有可能化解？近日，记者走进CRD银座大厦进行探访。
采暖费一进一出，150万元为何凭空“消失”？
“2010年刚入住时挺暖和的，但是这几年的供暖每况愈下……”业主石女士说，由于室温一直不达标，业主只好自己出钱开空调采暖，一般55平方米的房间，一个供暖季要花费近5000元供暖费。
CRD银座大厦地处石景山区政达路2号，规划用途为公共建筑中的酒店、商业及写字楼，房屋性质为商品房，业主将近400户，分为A、B两座，A座为写字楼，无住户，B座为底商+酒店（公寓），大部分房间被出租为个人工作室或小企业，小部分有住户居住。
记者调查了解到，CRD银座项目于2010年11月建成并交付使用，地下一层建有为业主供暖的热交换站，其供暖缴费方式是由物业向业主代收供暖费，然后物业向供暖企业缴费。从2010年至2018年，大部分业主每年按时向物业缴纳供暖费，缴费率在95%以上。然而2018年业主们发现，物业向供暖企业缴费是按热计量缴费，而物业对业主们收费则是按面积收费，“这里头‘猫腻’不小”。
“2018年，我们在物业的公开信息中发现，物业当年收取的供暖费和支出间有巨大差额。他们向业主按面积收采暖费，却向热力公司按用量缴费。”业主代表刘先生告诉记者，2010年至2018年，物业公司每个采暖季支付给供暖企业的采暖费总计为120—130万元，CRD银座大厦供暖总面积约3.7万平方米，折合按面积收费每平方米约32元，而物业公司向业主收取的采暖费约为270万元，按面积收费，每平方米约84元。部分业主认为,每个采暖季物业公司获得约150万元的采暖费差价，因此，从2018年开始，许多业主不愿缴纳供暖费。据统计，从2018年至2022年，每年的供暖费缴费率不足40%。
除了质疑供暖收费方式不合理之外，业主们还质疑供暖的温度。每年冬天，只有南向的住户家里能勉强达到18℃，北户和东西向边户的业主家里一般只有10—15℃，甚至有两家住户曾因室温过低导致自来水管被冻裂。曾有业主到地下一层的供热自管站测量供热管线温度，发现热力公司向供热站供热的温度为97.7℃，经过物业自管站冷热交换后的二次供热出水温度却仅有30℃。业主认为，物业在自管站冷热交换的过程中为了节约热源、压缩支付给供热企业的热计量费用，导致供热站出水温度低，进而导致住户家里供热温度低。
对供暖缴费方式的质疑，加上供热效果不理想，导致大部分业主不愿交供暖费，几年来业主与物业公司的矛盾持续存在。老物业育新创景物业管理有限公司自称因收费困难等原因，已于今年8月1日单方面撤场，然而对于近几年为何每个采暖季都有百余万元采暖费凭空“消失”，业主们至今没有得到一个说法。
业主希望按热计量收费，是否可行？
记者了解到，目前CRD银座大厦物业的收费依据为《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》（京改发【2019】1545号），根据该通知内容第二条：“对执行面积收费的用户(含居民)，供热单层建筑高度超过4米(不含4米)的供热面积，供热价格按实际超过的高度每米加收12.5%，加价最高不超过1倍。对执行热计量收费的用户，不得实行超高加价。”业主认为，该文件说明按面积收费和热计量收费是“选择题”，既可以按面积收费，也可以按热计量收费，没有限定必须按面积收费。
业主代表刘先生介绍，2019年之前，物业的收费标准是根据原北京市物价局《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》(京价[商]字〔2001〕372号)文件，如果按照面积方式收费，供暖建筑室内层高超过4米，可以双倍收取供暖费，“这样我们这种Loft房屋的供暖费就出现了84元/建筑平米/采暖季甚至92元/建筑平米/采暖季的情况。五十几平方米小小的房间，每年要缴纳近5000元的采暖费用。”
“但是即便交了这么多钱，供暖开始之后，室内一层温度不达标，二层更是冷冰冰，我认为这是物业在‘盗取’我们的热量。”石女士告诉记者。
记者了解到，根据《北京市公共建筑供热计量管理暂行办法》（京政容发【2010】19号）第四条，“本市新建公共建筑和具备供热计量收费条件的既有公共建筑应当实行热计量收费”。该文件于2010年4月1日实施，CRD银座大厦的业主于2010年11月开始入住，业主认为CRD银座大厦属于公共建筑，按文件规定应该按热计量收费。
根据上述文件可以看到，政府鼓励像CRD银座大厦这样的商务楼宇进行热计量收费，但是实行这种收费方式的关键在于：大厦是否具备热计量收费的条件。
CRD银座大厦B座楼内的设备管井处安装有分户热计量表。人民网记者 尹星云摄
在CRD银座大厦B座楼内的设备管井处，记者看到该楼安装有分户热计量表。“分户热计量表当时进行了竣工验收，但是一直没有启用。”在业主刘先生与老物业公司之间关于供暖费的法院判决书中，记者看到，法院也认为该栋大厦不具备热计量收费的客观条件。
“这个分户热计量表内的电池早已没电，需要更换，且13年未使用，内部齿轮已经老化，度量不准。”刘先生告诉记者。
据政府部门介绍，如果每户业主想直接通过热计量表向热力公司缴费，需要进行全楼更换管线和表具更新，整体费用超过160万元，需要商务楼里的300多户业主共同承担。“每户要付4000多元，这不太现实。”刘先生说。
基层各方“有诉共办”，能否守护业主的“温暖防线”？
CRD银座大厦业主希望按照热计量的方式缴纳供暖费，就完全不可行吗？
记者了解到，老物业撤场后，石景山区鲁谷街道办事处选派了应急物业公司对CRD银座大厦提供物业服务，今年9月，应急物业公司贴出供暖缴费通知单，向业主代收供暖费，但没有明确是按面积还是按热计量收费。如果业主未按期交纳供暖费，将通过关闭入户阀门等方式停止供暖，部分业主因为担心停止供暖，便交纳了供暖费。据悉，截止到11月14日，B座酒店公寓部分3—8层供暖费收缴率91.12%，9—15层收缴率75.98%。虽然今年供暖费的缴费率比较高，但是业主们交了供暖费之后，仍然对按面积收费的收费模式有质疑。
“物业确实是按照热计量缴费的。”北京热力集团石景山供热分公司鲁谷供热站工作人员证实说。由于CRD银座大厦供热是自管站，业主直接缴费给物业，目前他们无法越过物业直接向业主收费，业主和物业间的纠纷还需协商解决。
记者了解到，其实近年来，为了解决诸如商务楼宇中出现的供暖收费矛盾，响应商务楼宇业主的呼吁，北京市发改委多次调整了非居民的供热价格以及计算方式。2019年11月7日，北京市发改委发布《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》（京改发【2019】1545号），以CRD银座为例，因为户内高度超过4米，过去需加倍收取供暖费，最高曾达到92元每平方米，2019年通知发布后，超高部分采取阶梯价，业主只需缴纳50.06元每平方米。虽然政策早已让利于民，但是按面积收费和按热计量收费，两者之间毕竟还是存在价格差距，这也是业主的一个心结。石女士表示：“自己家是loft户型，层高4.9米，2019年之后，我们的供暖费用确实降下来一些，但是由于物业是按照热计量缴费，他们为了省钱，供暖温度还是一直不达标。”
有业内专家建议，从操作层面来说，CRD银座大厦可以尽快成立业委会或者物管会，由他们代表全体业主跟物业进行谈判，行使自己作为产权人的权利。
此外，石景山区鲁谷街道办事处社区建设办公室副主任甘建新介绍，应急物业公司将在应急期满后撤场，CRD银座大厦业主想要获得长久而满意的物业服务，也需要通过启动业主大会来选聘新物业。甘建新表示：“作为街道，我们肯定是不会让这里失管。”
将来无论哪一家物业公司进驻，业主们对于供暖费的意愿都是按热计量的方式缴费，而非按面积的方式缴费。那么，CRD银座大厦的供暖费缴费模式能不能有所调整呢？
北京市热力集团有限责任公司石景山分公司副总经理董燕京说：“通过跟街道以及城管委等部门协调协商，为了CRD银座大厦广大业主能温暖过冬，我们花了28万给CRD银座的热交换站一共4路供热系统分别安装了4块分区的计量表。其中，大厦B座根据房屋结构的不同，分别给3—8层和9—15层安装了两块热计量表，这样计算起来更为精准。我们可以通过共商共治，协商出一个公平的分摊方法，但是这个办法，需要得到全体业主的认可。”
记者获悉，12月6日，应急物业公司张贴公告，对CRD银座供暖费问题进行说明。公告内容为：2023年供暖季结束后，物业公司将对收支情况及结余进行公示，结余费用会充值在流量卡中，下期供暖季如何使用该费用由全体业主决策。供暖期间热站消耗的水、电、人工等成本，已包含在基价中,不会占用业主缴纳的热流量费用。
12月6日，应急物业公司张贴公告，对CRD银座供暖费问题进行说明。 CRD银座大厦业主供图
“这个公示有点‘犹抱琵琶半遮面’，写得不太明确，‘热计量分摊收费’这几个关键字还是没有落在纸面上。不过总的意思是开始对我们进行热计量收费了。”刘先生介绍，目前物业采用的是按照面积分摊总热计量费用的方式收费，具体就是业主在供暖季前先参考面积收费的标准预交供暖费，待供暖季结束，按照各家在整个大厦供暖面积所占比例，分摊物业公司付给热力集团的按照热计量进行结算的总供暖费用。
截至记者发稿时，CRD银座大厦业主反馈，目前供暖情况总体还可以，但有个别业主家中还是仅有16℃。“应急物业还有一个多月就撤场了，希望街道协助我们尽快遴选出合适的物业公司。”
刘先生说：“CRD银座大厦从2010年11月交房开始，就应该对业主按照热计量方式收费，我们的最终诉求是从2010年到2023年要算一笔账，一共多收了多少钱，对应到每家每户多收了多少钱，都要算清楚并且把多余的钱退还给我们业主。”
(责编：鲍聪颖、高星)
