21世纪经济报道记者李莎 实习生万鹏 北京报道 衡量一个城市的房价水平有很多标准，房价收入比是其中的重要指标。近期各大城市陆续公布2022年居民收入情况，为考察城市最新的房价收入比提供了可行性。
我国城市众多，重点城市的房地产市场代表性更强、居民购房压力相对大。因此，21世纪经济报道将视线进一步聚焦到上海、北京、杭州、广州、南京、天津、福州、宁波、重庆、西安、南通、合肥、郑州、成都、武汉、苏州、青岛、无锡、济南、泉州、长沙、深圳、佛山和东莞这24个万亿GDP城市（截止到发稿，深圳、佛山和东莞尚未发布2022年城镇居民收入数据，主要统计其他21个城市）。
21世纪经济报道尝试通过对比万亿GDP城市的2022年和2021年的收入、房价和房价收入比数据，并结合其他公开信息和专家观点，来分析城市房地产市场变化和居民购房压力情况，并展望2023年收入、房价和房价收入比走势。
需要注意的是，房价收入比一般是住房价格与城市居民家庭年收入之比，因而我们采用的计算公式是“房价收入比=全年房屋均价*城镇居民家庭住房建筑面积/城镇居民人均可支配收入*户均人口”。（其中城镇居民人均可支配收入数据来自各地统计局和政府工作报告，户均人口来自各地七普数据，全年房屋均价为中指数据月度房价均值，为方便计算，将城镇居民家庭住房建筑面积统一设置为100平方米。）
从目前的数据可以看到，2022年多个重点城市的房价收入比有所下降（即户均收入买房需要花费的年限在降低）。有受访专家指出，一方面2022年房地产市场整体低位运行，房价相对稳定，未出现前些年的大涨情况；另一方面同期城镇居民收入改善，购房能力有所提升。
收入是衡量居民房屋购买力的重要指标。据国家统计局数据，2022年全国居民人均可支配收入36883元，比上年名义增长5.0%，扣除价格因素实际增长2.9%，与经济增长基本同步。城镇居民人均可支配收入49283元，比上年名义增长3.9%，扣除价格因素实际增长1.9%。
从各地已公布的数据看，除了重庆、西安和郑州外，2022年其他万亿GDP城市城镇居民人均可支配收入都高于全国城镇居民人均收入水平，上海、北京、杭州、广州、南京、宁波、苏州和无锡城镇居民人均可支配收入都在7万元以上。
各地城镇居民人均可支配收入名义增速在1.9%-5.7%之间，其中南京、福州、重庆、南通、合肥、成都、武汉、无锡、泉州和长沙这10个城市的城镇居民人均可支配收入增速高于全国城镇居民收入增速，武汉、合肥和福州为城镇居民收入增长最快的三个城市，增速分别为5.7%、5.6%和5.1%。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向21世纪经济报道记者表示，从历史经验看，国内人均可支配收入与经济增长相匹配，2022年国内经济遭遇内外多重因素影响有所波动，但国内有效统筹疫情防控与经济恢复，及时出台一揽子有针对性的纾困和稳增长政策，经济整体保持增长，为居民收入增长提供保障。
周茂华表示，近年来，我国收入最高的三个行业分别是软件和信息技术服务业、金融业、科学研究和技术服务业，这些行业多集中在重点城市，因而万亿GDP城市的城镇居民收入相对高。但受复杂内外环境与各城市产业结构差异影响，各城市经济增长和居民收入增长出现分化。武汉、合肥、福州等城市城镇居民收入增速高，与城市经济增速相对高、高收入行业相对集中等因素相关。
房价高低直接影响居民购房能力，从简单平均后的年度房屋均价来看，2022年万亿GDP城市房价普遍高于2021年，但中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进提醒，年度房屋均价难以体现月度房价变化，并不意味着2022年万亿GDP城市的房地产市场行情好于2021年。实际上，2021年房价先低后高，2022年房价走势正好相反。相比2021年，2022年商品房销售面积和销售额明显下滑，市场整体低位运行。
受人口流向、产业分布、收入水平、政策措施等多种因素影响，万亿GDP城市的房价差异大，泉州和长沙房价低于1万元/平方米，上海和北京的房屋均价则在4万元/平方米以上。
与之类似，万亿GDP城市的房价收入比也呈现出明显的分化特征，除了杭州等个别城市外，一线城市的房价收入比整体高于二线城市，这也意味着一线城市高收入与高房价并存。
在已公布收入数据的万亿GDP城市中，上海的房价收入比最高，为26.3，北京仅次于上海，为22.9。此外，杭州、广州、南京、天津、福州、宁波、重庆、西安、南通等地的房价收入比均在10以上，长沙房价收入比最低，仅为5.5，购房压力相对小。
房价收入比有望继续回落纵向来看，尽管大部分万亿GDP城市2022年房价和居民收入均有一定程度上涨，但除了西安之外，其余20个城市的房价收入比都有所下降，其中上海、福州和武汉均下降0.5，是比值下降最多的三个城市；北京、南京和合肥下降0.4。
对此，周茂华认为，一方面2022年房地产市场整体低位运行，房价相对稳定，未出现前些年的大涨情况；另一方面同期城镇居民收入改善，购房能力有所提升。除此之外，部分城市出现房价增速滞后于城镇居民收入增速的情况。多种因素都可能会带来城市房价收入比的下降。
以上海为例，2022年上海房地产走势“一波三折”，呈现“W”形。上海房协指出，2022年上海新房市场量增价稳，二手房市场量跌价平。2022年，上海城镇居民人均可支配收入增加1605元，增长1.9%，高于房价涨幅，带动房价收入比下降。
上海房协预计，今年上海新房市场将呈现量价齐稳趋势，二手房市场将呈现量升价稳特征。而据上海市政府工作报告，今年上海GDP增长目标为5.5%以上，居民人均可支配收入增长目标与经济增长基本同步。照此预估，今年上海房价收入比或继续降低。
放眼全国，1月70个大中城市中房价环比上涨的城市数量增加，新房和二手房价格环比上涨城市较上月分别增加21个和6个，一线城市新房、二手房价格双双上涨，二三线城市房价环比下降的趋势也有所放缓。
一线城市楼市具有风向标意义，近期一线城市市场已有所回暖，如开年以来上海多个新房项目开盘当日即售罄，有项目认购率达400%。再如北京和深圳的二手房市场，当地官方数据显示，1月北京二手房网签8308套，深圳二手房成交1740套，而据Wind的数据，这两个城市2月前22天网签和成交量分别达10828套和1893套，预计整月增幅明显。
徐跃进向21世纪经济报道记者表示，目前房地产市场出现了一些恢复的迹象，部分热点城市交易回暖。若热点城市回暖趋势延续，市场情绪进一步回升，部分城市有望出现小阳春行情，进而带动整体市场企稳恢复。
徐跃进认为，随着一二线城市成交占比的提升，以及前期品质较高地块的逐步入市，预计今年房价整体将保持平稳的态势。与此同时，随着社会经济的逐步复苏，城镇居民收入有望进一步增长，房价收入比预计会进一步下降。
与之类似，诸葛找房数据研究中心也认为，今年居民收入水平与房价涨幅有望拉开差距，2023年全国房价收入比大概率继续维持回落态势，且降幅或加大，居民购房压力也将进一步缓解。
