“节后昆明楼市将迎来一波小阳春……”
“昆明楼市预计2024年至2025年期间，市场将逐步复苏。”
“首批配售型保障房规划发布，昆明楼市供求关系将大变？”
“今年昆明计划推出44个城中村改造项目……”
刚开年，随着各种数据榜单的发布，对于昆明楼市今年的走势也众说纷纭。有看好，有质疑，其中最多的还是持续观望徘徊。
那么，2024年昆明楼市真的会回暖吗？后劲在哪里？
后劲一：2023年“保交楼”亮成绩单，昆明纾困有新思路截至2023年7月，昆明市登记入库烂尾楼项目共112个，涉及购房群体89个项目、共97240套房屋。已实现交房65个项目共81703套，占应当交房项目数的73.03%，占应当交房套数的84.02%。
其中，34个项目达到了办证条件，31个已经交房项目正在推进办证工作，还存在收尾工程或正在办理验收阶段；其余24个项目正在持续推进中。泛亚城邦、国福现代城、别样幸福城等“硬骨头”烂尾楼项目，均已顺利交房。
随着“保交楼”的推进，昆明楼市也在2023年年底迎来一大波的“交付潮”，约有20个楼盘相继进入交付阶段，其中不少都是被纳入保交付名单中的楼盘。
2023年昆明为化解烂尾楼，盘活烂尾楼，也有了自己的新思路。
其一，“商改保”或改为公租房，盘活烂尾商业项目。
据不完全统计，现已有大诺方舟天地、誉峰国际、车行天下汽车城二期项目、融创孔雀镇A3/A4地块、广福城A4地块等项目，通过改为保障性住房的模式，设法盘活陷入困境的商业项目。
此外，也有不少项目采取“以购代建”的方式，通过市场化筹集建设的保障性租赁住房项目，将房源转售给昆明公租房公司，用于开发保租房项目。其中的典型项目就是滇池明珠广场二期，目前公租房已实现分房。
其二，引入资方收购或代建，盘活项目。
通过市场引导，引入资方或将烂尾停工项目整体收购，或由资方采取代建的形式完成后续的工程建设。
如金地·都会风华、金地·学府名著、龙湖·青雲赋、龙湖·学宸府等，项目的后续建设，交由实力和经验都十分给力的代建方，复工建设，再入市供应。
如今，首笔重整投资款已到账的马街摩尔城，已更名为筑友·翰林府第重新亮相，计划于春节后复工；金地代建俊发未来城，项目更名为金地·学府名著重新入市；金地商置全盘接管玖悦府，更名为金地·风华都会并重启销售；龙湖·青雲赋、龙湖·学宸府两个项目则被龙湖·龙智造代建，已经封顶并入市交易。
这些项目都成功被盘活，还因为自身拥有的地段、教育配套等明显优势，成为不少购房者的心头好，取得了不错的销售成绩。
据不完全统计，2023年约有17个新项目面市，包含了建投·春城华府、海荣·滇池澜庭、能建未来城、大华·翠湖映等热门楼盘，10个为全新项目，7个为收购、代建项目，占比不可谓不大。
不同的模式，都有着各自的优缺点，但随着越来越多的项目被盘活，大大激发了市场活力，不再是一片平静的湖面。
后劲二：昆明楼市涨跌幅收窄，“好房子”畅销热度未减据昆明房协发布的数据显示，2023年昆明主城区住宅供应240万㎡，共290个项目有房源销售，销售约2.9万套房源。
虽然总供应量同比有所下降，但从新项目供货来看，新增入市的纯新楼盘比2022年增加2个项目，这也意味着2023年市场实际处于信心缓慢回升的状态。
从价格上来看，2023年昆明主城区住宅均价13754元/㎡，同比2022年持平。虽然月度趋势呈现明显的结构性变化，但总体来说价格正在趋稳，涨跌幅收窄，不再会出现大跌大涨的剧烈波动。
市场成交呈现高性价比项目和高价资源型、地段型项目的两极分化。尤其是，占据明显地段优势、教育配套的项目，一直都是市场的热销产品，备受购房者青睐。
以华润悦府、龙江金茂府、山海湾8号、美的·北京路9號、锦粼天序、华夏四季等项目为代表的高端改善型楼盘，均价1.7万/㎡以上、销售超100套的项目就有15个，最高成交均价可达45025多元/㎡。
另一方面，以花香满径、白沙理想居、滇悦·菁华苑、富康城紫悦府、东原启城、招商依云国际社区等多个单价不到万元的低价楼盘集中备案，在一定程度拉低市场成交均价。
总体来说，2023年均价12000-16000元/㎡、面积段90-144㎡的产品，是市场的主力销售产品。根据2023年的备案数据分析，市场价格的逐步企稳，该均价段和面积段的产品，也将是未来的主力销售产品。
从购房者来源看，2023年昆明主城五区住宅购房者中，有46%的新房购房者和42%的二手房购房者，来自云南省内其他州市。据研判，未来，昆明新房市场的主力购买者是有住房改善需求的有房一族，而刚需群体更多会选择保障性住房和二手房。
后劲三：昆明首次规划配售型保障住房，未来供求“双轨”并行面对昆明房价的起伏，以及数量不小的低价、特价房源冲入市场，不少购房者对于公布的各方数据提出质疑。
事实上，2023年高总价的高端改善型住宅始终是市场的香饽饽，时常拿下TOP10的半壁江山。而相对偏刚需的住宅，成交价格也在房价均价以上。尤其是以华发·书香云海、万科城、万科·五百里、万科·公园城市、筑友双河湾等带有优质教育资源配套的楼盘，都是榜单上的常客，并未受市场影响过多。任凭市场如何波动，热度不减。
而伴随着昆明公布《昆明市2024年配售型保障性住房地块控规修改方案》以来，不少购房者认为这将为昆明楼市供求关系带来巨大的变革，房价还有下降空间。其实，是很多人走入了理解误区。
本次公布的保障性住房，涉及呈贡、官渡、盘龙、西山4区，面积约216亩，总建面约41万平米。以100㎡为一套进行计算，相当于4000多套保障性住房，体量不算小。
按照地块公示的容积率来规划，配售型保障性住房的产品以刚需为主，建筑楼层结构将以2T6、2T4将为主，紧凑型的三房一厅一厨一卫、两房一厅一厨一卫将会是主要产品类型。参考其他城市，配售型保障住房的价格是周边的房价70%左右，价格优惠。
综合来看，不论是地段位置，户型设计，还是产品力本身，价格等，配售型保障性住房都十分耐打。
但，配售型保障性住房主要目的在于帮助解决困难工薪人群住房问题，且对购房者有一定要求，并非所有人都可以购买。
另一方面，以2023年昆明楼市销售约2.9万套房源的去化量计算，这样体量的保租房即便入市，对于楼市的冲击并不大。
未来的楼市发展将会“双轨并行”，刚需客户可以选择租赁保租房，购买配售型保障房，而有条件的刚需改善型客户则会选择品质更高、资源优势更佳的中高端楼盘，市场两极分化现象持续，变成常态。
后劲四：节后昆明楼市或迎小阳春，并非空穴来风近期，随着2024年小学新生报名工作的启动，市场上关于节后会有个小阳春的言论甚嚣尘上。尤其是因为明年将会爆发的“上学潮”，预计有8.6万小学新生将在今年9月份入学。
在持续畅销的有教育配套资源“书包房”所呈现出来的明显回暖之势加持下，可靠程度加倍。
据成交备案情况来看，2023年地段好、品质高、带有教育配套资源的楼盘更受欢迎，是不争的事实。随着二胎放开生育以来的第一波“上学潮”，在9月开学前，这类楼盘还会再掀“书包房”的购房热潮。
纵观当下已经重启销售的烂尾楼项目，金地·峯境、龙湖·学宸府、金地·学府名著等项目，均有优质的教育资源傍身，从名字上就能看出端倪。
且多个项目置业顾问介绍，买房业主凭借购房合同即可入读公立名校。既有不错的地段区位优势，还能一步到位解决小孩的教育问题，吸引力不可谓不大。
受此影响，节后昆明楼市小阳春的推测，并非毫无根据。
后劲五：楼市回归城市核心成熟区，“好房”之间还有一场恶战2023年关于闲置土地的处置，也是另一大盘活市场不得不提的大事件。
其中，巫家坝多个建设陷入停滞的总部闲置土地最为吸睛。据媒体报道，巫家坝片区包含景成、首创、绿地、保利等总部基地建设缓慢，其后续施工计划将由开发企业统筹安排，或收回土地另行开发。
受市场影响，近年来巫家坝片区的开发进度缓慢，甚至陷入停滞状态。
好在2023年10月底，巫家坝发生了一个重要变化，官渡区接棒昆明城投主导后续开发，统筹巫家坝片区开发建设工作。官渡区接棒后，有望集中资源为巫家坝建设带来新的进展，在重要的基础设施建设上有所突破。
昆明市此次调整巫家坝的开发思路，对片区开发是一个利好消息，官渡区如果能调动集中资源，在中央公园、飞虎大道等重要基础配套项目建设上取得实质进展，有希望改善甚至扭转市场对巫家坝的预期。
作为昆明规划的城市新中心，未来巫家坝片区能否重回开发正轨，也是昆明楼市发展中不可忽视的一个衡量指标。
距离不远的会展片区，万科年底两次拿地，重仓南市区。合计148亩地的体量，为南市区供应加码，2024是否继续引领南市区的一路狂飙，也令人期待。
另一个惹眼的区域无疑是终于破冰的人民路商圈。随着重整方案的出炉，人民路壹号广场全面盘活。融创人民路1979项目部分房源将网签备案至西山区国有平台公司进行代管保全。加之在2023年年底杀入市场的黑马建投·春城华府项目持续热销，人民路再次迎来“三足鼎立”之势。
而方圆3公里范围内，还有翠湖一品、艺城·春城玖號、碧桂园·翠湖云顶、W云上、峯上玖藏、大华·翠湖印、远大·翠湖春境、中铁诺德·央玺春风等多个高端楼盘。
随着楼市发展重心再次回归到城市核心区，一场属于“好房”之间的混战箭在弦上。
向东，以老国贸中心为原点，山海湾·金澜锦翠、保利·天珺、华润中心、安居集团国贸项目多个改善型楼盘的需求释放，也让不少购房者将目光聚焦。
新一轮城改进入招标，是挑战还是机遇？如果说2023年是“保交付”的一年，那么2024年就是楼市企稳的一年。
在化解烂尾楼的同时，新一轮的昆明城中村改造项目也即将拉开帷幕。
1月16日，盘龙区城改局发布公告，将建设一批回迁安置房及配套设施，预计总投资55亿元。此次城改主要涉及栗树头、茨坝村、白龙寺、唐家营以及小窑村5个城中村。
而这只是开年的第一波，并不包含其它区域的城中村改造项目。
据公开资料梳理，今年开年以来，已有22个城改项目启动前期招标，投资超750亿元。
从总量上来说，昆明市两会期间，政府工作报告明确指出2024年将推动44个城中村改造项目建设。
面对当下的楼市现状，谁能接住这一波的城改，更值得期待。
