西北门户、“网红城市”西安，其房价连续上涨引发关注。国家统计局近日披露的70个大中城市房价数据显示，今年2月，西安新建商品住宅价格环比上涨0.3%，涨幅全国第二，同比上涨4.8%，涨幅全国第一。
值得注意的是，西安新房价格已经连续环比上涨了12个月，同比上涨更是超过16个月。
在一片跌声中，西安房价为何是连续上涨？背后的深层次原因是什么？
新房价格环比连涨12个月，同比连涨超16个月
事实上，自去年3月开始，西安新房价格进入连续环比上涨通道，最高涨幅达到0.6%，领涨70城；同比上涨更是连续超过16个月。再看全国，自去年10月开始，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市数量月均仅有9个。
西安新房价格月度变化情况
数据来源/国家统计局
可以看出，西安新房价格“独领风骚”。
克而瑞西安机构执行总经理李晓兵告诉记者，西安市场的确很独特，价格上涨趋势明显。据其统计，2023年初，西安的新房均价是17294元/平方米，到年底涨了12%，与往年相比，这个涨幅算是比较高的了。
从当下西安新房市场热度来看，李晓兵表示，相比其他城市，西安市场要好很多，从来访量和成交量上都能感觉出这是一个昂扬向上的市场。据李晓兵透露，上周某楼盘来访500多组，成交30多套，“这个量很不错了”。
但是这种上涨背后，也存在着分化。整体来看，热点板块能维持热度，诸如高新、浐灞、国际港、航天城等板块较热，而外围板块自从去年9月限购调整后，热度在持续下降。
西安当地一位房企人士表示，2021年以后，西安房价就出现了两极分化，主要是“主城温涨，郊区下跌”“新房上涨、二手下跌”，不少新房出现可观的涨幅，但也有一些新区项目出现了降价，甚至是滞销封盘。因此，目前西安市场连续涨幅领跑是一个实际情况，但因为统计的口径不同、统计范围不同，导致最终的结果也会有比较大的差异。
绿城西安营销条线的一位相关负责人告诉记者，分化确实存在，西安新房价格上涨，不代表全部范围内都在涨价，有一些楼盘还是有小幅下滑的，是“几家欢喜几家愁”的局面。
上涨背后：改善产品成主力，拉升全城房价
70个大中城市中，大部分城市新房价格都在下跌，西安为何还能保持连续上涨？背后有哪些原因？
从大的环境来说，西安新房市场呈现出韧性，与该城市在西北区域所处的门户位置、经济活力与产业发展、教育资源与人才吸引、商业活力与网红IP等都有莫大关系。
克而瑞分析称，西北五省省会城市经济对比，西安具备压倒性优势，经济总量处于五城第一。户籍的放开、产业的发展以及企业的持续落地对周边省市人口具有极强的吸附力。
但是西安新房价格上涨背后有更深层次的原因，西安的住宅用地供应、商品房产品结构与消费群体都在发生着改变。李晓兵表示，从土地供应来看，这几年西安地价一直处于上涨态势，楼面价过万的地块有80多宗，仅高新区就有52宗，地价一直上涨，一级市场传导到二级市场的动能就更显著。
从供需结构来看，相比不少城市供过于求的局面，西安房地产的供求关系相对良性。克而瑞统计数据显示，2020年-2023年，西安商住地块成交面积分别为2606.8万平方米、1951.18万平方米、1793.9万平方米、1721.46万平方米，呈现不断下滑的局面。
“2020年，西安新房供应8万多套，2021年是7万多套，2022年供应6万多套，供应逐渐减少，政府在有效、主动地控制供地节奏，西安供求关系比较平稳，而地价的上涨，使得购房者有紧迫感。”李晓兵说，供地主要是集中在热点板块，诸如高新区，土地热、产业热、购买力强，热点板块带动整个楼市。
克而瑞数据显示，2024年1-2月，商品住宅供应、成交排在前三的区域是高新区、国际港务区、浐灞生态区。
西安新房价格上涨的另一个非常重要原因是新房产品结构发生显著变化，改善类产品成为主流。
上述绿城负责人表示，西安的高热板块，产品供应面积段都偏大，有一些板块户型面积起步做到了140平方米，大面积一定是匹配高定价。诸如港务区，产品也是全线提升，最早的户型面积是100平方米起步，现在起步面积已经拉到了130平方米、140平方米，价格也提升了。还有供应大户高新区，土地供应集中，产品供应也集中在去年与今年，占据全城20%左右，从全城网签来看，价格被拉升，一定是水涨船高的。
克而瑞统计数据显示，2024年1-2月，西安商品住宅成交价格，排在第一的是高新区，为24598元/平方米。此外，2023年，西安商品住宅成交面积段中，140平方米之上占比最多。
“以绿城为例，最早进入西安时，打造的是近郊刚需大盘，走到今天，几乎没有了刚需产品，全面走向改善。”西安绿城相关负责人表示，一定程度上，西安进入了改善时代，供应结构发生改变，高定价改善产品占比提升影响了整体网签价格。
而从新房购买群体来看，西安绿城负责人表示，以改善客户群体为主，小面积段需求被挤压到了更周边的板块，另一部分刚需则选择主城区的二手房。我们也可以看到，最近，西安二手房价格虽然是向下的，已基本触底，但成交量是上涨的。
西安另一位房企负责人也表示，现在市场两极分化，刚需倾向于购买配套成熟的二手房，而新房更多地卖给了改善客户，以前新房市场刚需住房比例较高，而现在改善、高端住房比例较高，所以统计出来新房价格出现了上涨。
