在“房住不炒”的宏观政策导向下，房地产行业正逐步迈向成熟与规范的新阶段。消费者的购房观念也日趋理性，不再单纯追求高回报的投资效益。相应地，房企在获取土地资源时表现出更为审慎的态度，对项目的品质要求也日渐提升。随着粗放式发展时代的落幕，理性与成熟的态度将引领行业迈向品质至上的新纪元。在这一背景下，“第四代住宅”应运而生，预示着房地产行业的新一轮创新与升级。
解秘人居新形态：走进四代住宅的世界
一个房地产产品从概念到市场主流，必须满足政策许可、客户接受和成本控制三大要素，三者相辅相成，构成项目创新的基石。而“第四代住宅”，即“庭院房”或“城市森林花园建筑”，正是这一创新理念的杰出体现。它深度融合了传统四合院、胡同街巷的韵味与现代空中停车、空中园林的创新理念，打造出独具匠心的城市森林花园建筑形态。每一层都仿佛街巷交织，每一户都拥有私家庭院的静谧与舒适。简而言之，它实现了高层住宅的别墅化与庭院化，为现代都市生活注入了自然与和谐的元素。
四代住宅颠覆了传统建筑设计理念，开创了现代生活的新潮流。它不仅提升了居住空间的舒适度与便捷性，更在人与自然之间构建了和谐的纽带，事实上，第四代住宅也并非中国首创，其在全球范围内已流行了十数年之久。在欧洲、澳洲、亚洲等文化繁荣或旅游业兴旺的国家，早已孕育出独具特色的“第四代建筑”。
比如意大利米兰的双塔公寓以全球首个垂直森林的姿态惊艳亮相，展现了第四代建筑的魅力。此外，新加坡的“空中伊甸园”以及浪漫巴黎的“白之森林”等，都是第四代建筑的杰出代表。新加坡这座被誉为花园城市的国度，更是成为了“空中花园城”的全球典范，令全世界争相学习。面向未来，新加坡更是表示：到2030年实现80%的建筑为绿色建筑。
“第四代住宅”的本质是对人居精神的深度溯源，也是未来人居发展的必然趋势。然而，在实践中，它的发展受到众多因素的制约，包括规范、市场、气候、技术等方面的挑战。因此，其发展历程也显得尤为漫长和曲折。
探究人居新发展：国内“四代住宅”的演绎
2016年，国内第四代住宅作为一个清晰的概念提出，住宅正在进行着一场“生态与绿色的革命”，将高层住宅建筑别墅化与庭院化。
2017年，第四代住宅第一个落地项目成都“七一国际广场”开始对外接待客户；2018年，样板房正式对外开放。2019年1月24日，国家住房和城乡建设部相关人员对该项目进行考察，并提出了肯定的意见。
2021年中国工程标准化协会发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》。至此第四代住宅走完了从概念到项目实施和政策认可的完整闭环。
随后，福州作为全国首批试点城市，于2022年率先推出首个第四代住宅。2023年，福州更是迎来了第四代住宅的蓬勃发展，共有11个项目陆续亮相。同年，西安迎来了第四代住宅的“爆发元年”，超过30个项目纷纷面市，这种新型住宅不仅在西安主城区广泛落地，还延伸到了近郊的西咸新区。在2023年12月，厦门单次新出让的土地中，有7块被明确允许建造第四代住宅，显示了该城市对新型住宅的积极态度。2024年，重庆将迎来10多个第四代住宅的上市，预示着这一年将成为重庆第四代住宅的“爆发元年”。此外，安徽省也紧随其后，首个第四代住宅“芜湖伟星翡翠森林”已宣称即将震撼上市。
截至2024年1月，全国已有24个省份上线第四代住宅，标志着第四代住宅在全国范围内迎来了真正的爆发时刻。
政策春风拂面来：细数国内政策演化
国家对于四代住宅的发展给予了重视与支持。住房和城乡建设部等相关部门在政策层面明确提出了鼓励绿色、低碳、智能、安全的住宅建设方针，为四代住宅的蓬勃发展提供了坚实的政策保障。2021年，中国工程标准化协会正式发布了《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，标志着全国首个第四代住宅成功完成了从概念构想、项目实施到政策认可的完整循环。
同时，各地政府也积极响应号召，出台了一系列优惠政策，尽管一线城市鲜有第四代住宅面市，但众多省会及二线城市如西安、福州、厦门、重庆、济南、天津等已在政策层面积极提倡，并陆续将项目落地于市场，同时，三线城市试点名单也在不断增加。
福建省福州市的建设职能部门在推动“第四代住宅产品”方面，给予了一系列优惠政策，涵盖容积率、建筑密度、绿地率及产权面积计算等多个方面。这种政策环境使得项目得以毛坯状态验收，并在二次装修后交付给业主，满足了市场的个性化需求。值得一提的是，福州巧妙利用飘窗和房间设备平台的设计，通过二次装修改造，成功将这部分空间融入室内，为业主实际增加了使用面积。
在花园绿化方面，福州的经验是：为避免业主进行不必要的改造，建议将户内花园的绿化面积控制在30%以内，而公共花园的绿化面积则不应超过30%。这种合理的绿化面积规划不仅保证了住宅环境的舒适度和美观度，也有效避免了因绿化过度而引发的改造问题。
2023年11月11日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹指出：过去在解决“有没有”时期，追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好” 问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。现在拼的是高质量、新科技、好服务，谁为群众建设好房子，为群众提供好服务，谁就会有市场。2024年3 月，住房和城乡建设部部长倪虹再次强调：“谁能为群众建设好房子，谁就有未来。”
相对传统住宅，四代住宅迭新了什么？
第四代住宅，其核心恰恰体现在“第四代”这三个字中。若我们依时代脉络来划分住宅的演变，全联房地产商会创会会长聂梅生对“第四代住宅”定义为：
（1）第一代住宅是福利房（90年代前），功能非常简单、户型单一、面积小，没有厅，筒子楼型的，无保温、隔热；
（2）第二代（1992--2008年），第一次有小区概念，户内厨、卫设备配套，每户面积不能超过55平方米；普通商品房的面积不能超过90平方米；
（3）第三代（2009年--2014年），康居示范绿色生态住宅，人性化户型设计，提供了各种各样的、营造优美花园社区环境，也有了社区的社交空间；
（4）第四代（2015年后出现），是生态与绿色之间衔接，其更广泛、更包容，人和自然界、生态更多融合，智能家居、智慧健康、大数据和互联网（智能智慧）。
“第四代住宅”不仅是一处居所，更是一片生活的绿洲。它倡导人与环境的和谐共生，致力于提升居住者的生活品质。通过巧妙地利用错层和外挑式大阳台，精心打造户内空中花园和公共庭院，实现了“户户有花园，层层有庭院”的美好愿景。户内花园不仅增加了实用面积，更让居住空间焕发出勃勃生机。同时，空中共享平台与电梯厅巧妙结合，既减少了公摊面积，又使部分面积不计入容积率，为业主带来了实实在在的实惠。因此，使用面积甚至能达到惊人的100%-110%。
“第四代住宅”最引人瞩目的特色在于其创新的垂直花园体系。与传统城市花园的水平布局不同，它巧妙地构建了一片垂直的森林花园，让植物在垂直空间内自由生长与排布。居住者们仿佛置身于层叠的花园之中，每一层都弥漫着自然的气息。站在自家庭院，便可俯瞰整座城市的美景，尽享与自然的和谐共生。
作为别墅的优质替代产品，“第四代住宅”凭借其丰富的生活场景而备受瞩目。它不仅在土地利用率上更为高效，开发成本也低于别墅。尽管其售价相较于别墅更为亲民，但其居住环境却足以满足当代人对于品质生活的渴求。与传统住宅中客厅、厨房、阳台等区域相互独立的布局截然不同，第四代住宅巧妙地将这些空间融为一体，让客厅、餐厅、厨房、阳台与绿意盎然的庭院相互联动，共同营造出一个更为完整、开阔的生活空间，使居住者能够尽情享受舒适而丰富的居家体验。
此外，第四代住宅的生态立面设计尤为独特，充满生机与活力。传统住宅的立面往往呈现出方正、刻板的形象，仿佛一个个盒子整齐排列在街道两旁。然而，第四代住宅的立面却截然不同，它被自然元素所环绕和包裹，呈现出一种与大自然和谐共生的美感。同时，其立面设计富有层次感，宛如一座会“呼吸”的建筑，不仅为城市景观增添了新的活力，也让居住者能够更深入地感受到自然的魅力与温馨。
同时，第四代住宅在建筑结构及功能布局方面进行了大胆创新，运用了大尺度悬挑、特殊排水防水设计等先进技术手段，确保建筑的安全性与耐用性得到显著提升。建筑还积极融入智能家居、智慧健康等现代科技元素，为居民提供了更为便捷、舒适的生活体验，展现了科技与建筑完美融合的崭新面貌。
按中国工程标准化协会发布的《城市森林花园住宅设计标准》（T∕CECS855-2021）分为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型，有以下特点：
（1）城市森林花园住宅，以每户拥有面积不小于套内建筑面积的 40%、高度不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要为空中户属庭院住宅和空中共享园林住宅两种类型。
（2）户属空中花园，具有庭院和阳台功能的户属室外空间。
（3）空中户属庭院住宅，每套均具有户属空中花园的独栋住宅，简称空中庭院住宅。
（4）空中共享平台，高于室外地面，供交往活动和连通功能的公共空外场地。
（5）空中共享园林住宅，由多栋空中户属陆院住宅，通过空中共享平台连接的住宅简称空中园林住宅。
这其中待解决的问题：
在第四代住宅的实践中，我们仍然面临着一系列待解的问题。隐私保护是其中之一，特别是空中花园上下之间的私密性。当前，业界普遍通过加大错层花园的间距，并巧妙地运用绿化和百叶进行遮挡，以维护住户的私密空间。采光问题同样不容忽视，特别是卧室和客厅的采光易受空中花园的影响。为此，我们需精细控制花园出挑的尺寸，以优化斜向采光，确保室内空间的明亮与舒适。
而空中花园的另一大挑战在于成本。从建设到维护，无论是出挑的结构成本，还是后续的绿化维护费用，都高于传统住宅。同时，外观效果的稳定性也是一大考验，需要设置永久花池来控制立面效果，确保整体美观。
尽管存在这些问题，但立体花园的设计理念在推动低碳经济发展和产业升级的大背景下，仍受到国家层面的关注，前景也被寄予厚望，更需当前的科技进步和从业者的创新突破与实践，推动其不断完善。
比如“第四代住宅”因奇、偶层设计差异，导致空中花园存在上下层、左右错层对视现象，会引起业主因隐私而投诉，专家建议以下解决措施：
（1）上下视线干扰。在有窗位置层间设置600mm-700mm宽度视线当板，解决视线干扰问题；
（2）左右视线干扰。奇偶层水平错位空中花园，应考虑竖向格栅或磨砂玻璃、镀膜玻璃等视线通挡措施或空中花园采用转角错位方式；
（3）通过模拟视线范围，增加1.8m高度的艺术玻璃，达到透光而不透视的效果；
（4）同层之间的视线干扰，通过艺术玻璃达到视线软隔断效果。
“第四代住宅”结构特色显著，涉及大尺度悬挑及花园覆土荷载等复杂设计要素。根据福建省福州市的实践经验，我们需精确计算空中花园的活荷载，确保充分考虑种植土、种植物及积水等荷载因素。具体而言，户属空中花园的活荷载应不低于3.0KN/m ，而空中共享平台的活荷载则不宜低于3.5KN/m 。此外，为确保结构安全稳定，结构悬挑尺寸应尽量控制在4米以内。若因特殊需求需超过4米，必须采取结构加强措施，以确保整体结构的稳固与安全。
福州实施过程中，专家建议三种解决方案：
（1）斜撑。满足大部分空中花园无围护结构要求，但室内采光、视线等受到较大影响；
（2）外柱支撑。满足大部分空中花园无围护结构要求，但对室内视线影响较大，外立面效果差；
（3）结构加腋。满足大部分空中花园无围护结构要求，对视线、采光基本无影响。
专用种植土则讲究有机物与无机物的科学配比，选用颗粒状、渗水性好、重量轻的混合基质，确保植物能够良好扎根且不易降解。在植物选择上，推荐采用灌木而非乔木，以适应空中花园的生长环境。“第四代住宅”的施工难度相对常规住宅要大得多，工期也更长。由于奇偶错层的影响，外架形式受到限制，无法使用爬架，只能采用钢管脚手架或盘扣式脚手架。此外，阳台和露台的工字钢需悬挑安装，设计时需充分考虑这部分荷载，确保结构的安全与稳定。
蓝城乐居研究视角：四代住宅的魅力及应用
四代住宅建筑代表了对建筑本身理解的一种升级和演变。这种升级不仅体现在技术和材料的使用上，也反映在建筑设计的理念和目标上。通过这些升级和演变，第四代住宅建筑不仅提供了一个居住空间，更是创造了一个高效能、智能互联、舒适安全并且环境友好的居住环境。这些变化体现了现代建筑设计理念的深刻变革，也是对居住者需求和社会发展趋势的一种回应。蓝城乐居从产品研发角度上思考：
（1）从单纯功能到综合体验：早期的建筑主要关注提供基本的居住功能，而第四代住宅更加注重居住的整体体验，包括舒适性、便利性、美观性和个性化；
（2）可持续发展与环境责任：第四代住宅在设计和施工过程中，大力推广环保和可持续的建筑实践。这包括使用环境友好材料、节能设计、以及整合可再生能源技术，如太阳能和风能；
（3）智能化与自动化技术：引入智能家居系统和自动化技术，使得居住更加智能和互联。这种技术整合不仅提高了能源效率，也提升了居住者的安全和便捷；
（4）社区和城市融合：第四代住宅更强调与周边环境的和谐共生，通过设计鼓励社区互动和公共空间的使用，从而促进更加健康和活跃的社区生活；
（5）适应性与灵活性：考虑到现代生活的多样性，第四代住宅建筑设计上更加灵活，能够适应不同家庭结构和生活方式的变化。
实践过程中，蓝城乐居自身优秀设计团队，通过不断吸收和引进先进设计理念和技术革新手段，注重与国内外知名建筑设计机构的交流与合作。针对浙江省的应用推广，蓝城乐居将深入挖掘浙江省的地域特色和气候特点，对四代住宅进行本土化优化，以更好地契合本地市场需求；依托浙江省丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，打造独具魅力的新产品，以提升产品的市场竞争力。
综上，四代住宅建筑体现了住宅建筑从满足基本居住需求到追求更高层次生活质量和可持续发展的演变过程，更是发展住宅建筑“新质生产力”的方向之一。以满足人民日益增长的美好生活需要为立足点，瞄准产业升级和消费升级方向，加强质量品牌建设，推进高端化、数字化、智能化、绿色化深度发展，增强高端产品和服务供给能力，不断提升供给体系对需求的适配性，遵循市场在资源配置中的决定性作用，形成可落地可复制的样板产品是蓝城乐居的实践方向。
