历经了3月初的二手房升温，改善、刚需产品热度分化……进入4、5月后，西安二手房市场持续“缓慢”降温。
4月，西安二手房成交9662套，根据诸葛找房数据显示，4月10城二手房成交总量，环比3月下降了9.34%。包括北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门，其中8座城市4月二手房成交量都下滑。
据诸葛找房近4周的西安二手房数据显示，2023年第22周，二手房市场均价为16932元/㎡，环比下降0.08%；第21周环比下降0.06%；第20周环比下降0.04%；第19周环比下降0.05%。整个五月，环比呈略微下降态势。
究其原因，一是年初的二手房升温有前期积压释放的需求，二是市场库存巨大，约20万套，所以，进入4月降温明显，现在进入5月趋于平缓阶段。
学区仍是重点，刚需刚改产品“热搜高”据诸葛找房统计的西安4月热门二手房数据显示，人气小区榜单中排名第一的是中海紫御华府，目前价格33257元/㎡，在售房源304套。当前小区历史最低价为29915元/㎡，最高价为36562元/㎡。
小区位于新开门北路506号，2014年建成，为产权70年的普通住宅，高层+洋房配置，容积率3.50，绿化率35%。项目属于改善、刚需、投资产品类型聚集的小区。从入市起，便以前沿的户型及精装品质得到了市场的高度认可，历经约十年的楼市考验，二手房的热度及价格一直在曲江一期新开门板块位于前列。
据楼下中介透露：“目前中海紫御华府在曲江一小一中学区范围内，39㎡小面积住宅，约98万。”
排名第二的是海璟国际，价格13580元/㎡，在售房源146套。第三名是海璟台北湾，价格13160元/㎡，在售房源206套。这两个项目是海荣早期在城北开发的产品，地段不错，分别位于凤城二路，凤城一路，但品质一般，容积率高，小区内租户多，其中海璟台北湾因为今年经开第一学校南校区转公办的原因，带动了小区热度。
降价引热议，二手房东持续等待支撑起楼市市场热度的主要是两大类需求：一是新增外来人口的自住需求；二是本地的改善换房需求。
虽然商品房价格由市场供求决定，还受地段、品牌、质量等影响，但其所有者仍然是“个人”。因此，个人的不确定因素在某些时间段也能决定二手房房价，比如看见市场上升便临时涨价的房东，急需用钱而低价抛售的房东。
前段时间，网络还流传一则“曲江某小区业主降价，惨遭业主集体堵门”的信息。因为房东因个人原因急需售房用钱，挂牌均价远远低于小区二手房均价约3、4千元，其余业主认为该业主行为严重拉低了社区二手房价格水平，影响了广大业主的利益，所以前往交涉。
据中介相关工作人员透露：“目前刚性需求客户锐减，小户型产品情况不明朗，要等看看下半年的走势，如果7、8月份还没有起色，就估计要等到过年了。因为最近卖房的业主都难，不着急的客户就是等。”
当供应放量，二手房房价持续平稳的情况下，卖家如果坚持高于市场价，自然就很难成交，甚至连带看都寥寥无几。还大部分卖家的卖房经验不足，不了解卖二手房的方法和窍门，导致自己的房子长久无人问津。
那么，如何让自己的房子可以快速卖出去呢？我们不妨看看一下几点：
一、多渠道发布信息绝大多数人卖房都会通过中介，目前市场上较为常见的房产中介品牌主要是链家、境商、安居客、21世纪不动产等，还有许多分布于小区底商的小型中介。
我们经常被告知，不要将鸡蛋放在一个篮子里。在如今销售渠道数量猛增，且多样化的今天，卖房，也得“多条腿走路”。毕竟每家中介的客群有相似性，也有彼此未覆盖到的客群。相对于可以更加轻松获得“优质”二手房源的大型中介，部分中小型中介公司，会更加仔细且卖力的推销手里的“次”优质甚至资质平平的房源，期间也不乏各类“惊喜”成交的项目。
链家算是目前中介的“大哥”，其门店数，还是经纪人规模在二手房市场中占比最靠前，因此，在合规要求、交易流程、管理体系方面，链家的工作体系更为完备，更加专业，如果是首次二手房交易，或是十分担心交易风险的房东们，最好首选链家。据悉，链家和德祐、富房、中环、远投等品牌都属于贝壳体系，它们的房源是共享的，贝壳体系内只需要挂牌一次即可。
二、价格诱人+产品“卖相好”
对于中介，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，我们可以参考小区的成交价，挂牌上浮5%——10%，给予客户还价空间。
但在市场行情比较淡，或者房源所在小区的成交量比较低的时候，如果希望快速成交，最好就按照小区同类房源的最低价来挂牌。因为二手房的成交顺序通常都是同一小区同户型的低价房源最先卖出，中等价位的房源一般要等到价格更低的售出了之后才有机会成交。
价格远高于小区同户型的房源，除非是装修溢价“疯狂”超标（此类情形也十分罕见），要不然没有客户会关注这样的产品。
目前西安市场上的刚需产品，有些房东没有投入充足的装修费用，加上日常居住带来房屋的损耗，观感会差一些。对标同户型，装修品质优良，保持干净美观的房屋，后者明显售出速度更快，价格也能上溢不少。
半年前，才卖出房子的王女士深有感触，她手上有一套约80㎡的投资住宅想出售，挂牌均价约17000元/㎡，但同楼层有一家同时也在售卖，她通过中介看到了挂在网上的室内照片，发现装修十分漂亮，当时她就觉得自己可能竞争不过这家，果不其然，一个月不到，这家带看客户数远超她家，而且还以均价约18000元/㎡成交了。
所以，建议准备出售二手房的房东，可以用一定的成本，适当修整一下房屋，带动房子的评估价值上涨。
三、方便看房+卖房诚意最后一点，也是商业交易的原则性要素：诚意！
许多客户在网上看好房子找到中介时，是急于看到现房的。所以，既然要售卖物品，便捷且全方位展示，是第一步。如果你的房子是自住还未搬出去，就尽量保证白天家里有人，随时可看房；如果是空着的，可以多配几把钥匙放在中介门店，方便随时看房。让整个“售卖”过程简洁快速，可增加看房量和看房效率。
同时，确保房子坚决要卖，且不临时大涨价。以诚意告知中介和客户，这笔买卖做定了，那么对方在对比同类产品是，心里的天平还是会倾向于更有诚意的这家。
目前，西安的新房市场已经明显分化，资源强劲的社区摇号不停，配套缺乏、价格虚高的社区无人问津，同样的规律也正逐渐适用于二手房。所以，许多打算买房的二手房东，不妨实时关注市场波动以及社区房价变化，及时跟中介沟通，争取在价格最优波段售出。
