据新华社消息，4月30日，中共中央政治局召开了会议。一直以来，政治局会议对于房地产的表述都是行业未来走势的风向标之一。《华夏时报》记者注意到，此次政治局对于房地产的提法有了较大幅度的变化。
除了继续防范化解房地产领域的风险以及坚持因城施策之外，政治局会议指出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。业内认为，当前房地产市场存在“二手房挂牌量激增”，即“不好卖”的问题，库存较高的关键点并非新房供应大，而是消化能力不足，“以旧换新”或将是解决这一问题的关键钥匙。
化解风险仍是关键
会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。“这进一步说明，已经对房地产风险做了定性，依然是目前要防范的重点领域。”易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。
另外，在化解风险的方面，政治局会议还提到了关于地方政府债务的风险。会议指出，要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展，要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。
中泰证券宏观首席分析师杨畅对《华夏时报》记者表示，此次政治局会议明确提出“继续坚持因城施策”意味着不同等级的城市，需要结合自身实际情况，对政策予以调整。记者注意到，近期多城对房地产政策进行了优化。
4月30日，天津发文表示，北京市、河北省户籍居民以及在北京市、河北省就业人员，在天津购买住房的，享受天津市户籍居民购房政策。同时，天津明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
同日，惠州发文表示，为了适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，取消惠州商品住房转让限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求，同时发放购房电子消费券，并加大公积金贷款优惠力度。
研究消化存量房产
除了上述内容外，政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对于优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
值得关注的是，4月29日，即政治局召开的前一天，市场上便有消息传出，新的政治局会议将会把“消化存量房”作为下一阶段房地产行业的主要任务之一。此外，受该消息的影响，4月29日，地产股领涨沪深股市。
从数据上来看，当前我国住房的库存压力的确不算小。国家统计局发布的数据显示，截至2024年3月末。全国商品房待售面积为74833万平米，同比增长15.6%。其中，住宅待售面积增长23.9%。
根据国家统计局的统计标准，商品房待售面积为报告期末可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未出租或销售的商品房屋建筑面积。“从广义角度来看，会议中提到的存量房产指的是二手房和新房。而狭义理解，近两年房地产供求关系变化的热点便是‘二手房挂牌量激增’的问题，背后折射的现象就是‘不好卖’。所以，从消化存量房产的角度来看，通俗理解就是研究如何‘消化挂牌的二手房源’的工作。”严跃进对《华夏时报》记者说。
以旧换新或是破局点
易居研究院发布的数据则显示，2024年3月份，全国百城新建商品住宅库存规模为49916万平米，环比增长-0.1%，同比增长-1.9%。复盘来看，在此轮楼市调整期中，住宅库存规模从2021年9月份开始攀升，易居研究院方面认为，这与2021年5月份房地产销售数据开始下滑有直接关系。
库存规模上升这一现象一直持续到2022年12月份。值得关注的是，根据易居研究院发布的数据，自2023年开始，百城的住宅库存指标走势转向，出现下行态势。“这一现象的原因并非销售数据持续变强劲了，而是受此前几年债务压力的房企资金恶化、转型的影响，潜在新房供应能力受损，进而制约了库存数据的攀升。”易居研究院方面如此认为。
值得一提的是，2014年，我国的房地产也出现过一次高库存现象，但对比来看，目前百城库存规模实际上不及2014年。这或许说明，造成两次库存上升的原因或许不同。“当前库存的矛盾点不在于房企供应了很多房源，而是在于库存消化能力一直处于低位。”易居研究院方面如此分析。
自开年以来，房地产的重磅政策便是“以旧换新”。在政治局会议之前，市场有传闻称要学习“江苏模式”。“这是有可信度的，或者说要引导房企和国企如城投等积极参与此类模式。”严跃进表示。
4月27日，南京发文表示，加入“以旧换新”行列，由南京安居建设集团收购市民的存量住房，首批试点限额2000套。南京“以旧换新”要求，换购人可用一套或者存量住房，置换一套或者多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。
“核心点是存量房产消化，有助于真正带动购房者以旧换新，这将成为新一轮市场提振的重要动力源。”严跃进如此认为。杨畅同样对《华夏时报》记者说：“前期在部分地方，针对存量房产的消化，已经出现了很多有益的探索，在全国层面进一步拓展，有利于对房地产市场形成积极支撑。”
除了研究消化存量房产之外，政治局会议还指出，要优化增量住房。“这意味着后续新房供应要有新思路，一些高库存的区域，后续土地的供应就需要有所控制，也可以通过收购新房或者土地项目，来充当保障房。”严跃进表示。
