2023-09-22 19:34 二手房价普跌：新政落地后，这些二线城市行情变了
本文来自微信公众号：，作者：陈利、包晶晶，编辑：魏文艺，头图来自：视觉中国
文章摘要
8月份，二线城市的二手房价格普遍下跌，70城二手房价格指数连续4个月下跌。新政落地后，部分二线城市二手房市场出现变化。
• 西安二手房成交量持续上扬，挂牌量增加，价格有所回升。
• 合肥二手房市场出现主动降价房源增多的情况，成交量上升。
• 昆明二手房市场出现加速出货的趋势，房东开始调低挂牌价格。
“金九银十”前的8月份，二线城市的二手房价格同环比几乎全线下行。
据国家统计局最新数据，8月70城二手房价格环比和同比上涨城市均仅有3城，其中二线城市二手房价格均环比下跌，同比也仅成都和长沙的二手房价格维持上涨。
易居研究院发布的《国家统计局70个大中城市房价指数报告》显示，8月份全国70城二手住宅价格指数环比下跌0.5%，同比下跌3.2%，二手房价格已连续4个月下跌。其中，南京、合肥、宁波、厦门、南昌、青岛、郑州等城市，自2022年3月~4月以来陆续打开房价下行通道。
另据中指研究院数据，8月全国百城二手住宅均价为15625元/平方米，环比下跌0.38%，已环比连跌16个月，跌幅较7月收窄0.01个百分点；同比跌幅扩大至2.29%。二手房价格环比下跌城市数量达96个，下跌城市连续3个月超过90城。
值得注意的是，自8月底以来，已有包括4个一线城市在内的超40城官宣实施“认房不认贷”，包括沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州等10余个城市已全面放开了限购。同时，部分城市还推出“以旧换新”及降低首付比例等政策。
这一轮新政落地后对二手房市场影响如何？为此，每日经济新闻记者选取了部分二线城市，对其二手房市场进行了调查采访。
一、西安：二手房成交量持续上扬
“今天一早，就有房东发消息来让我把挂牌价提高两万元。”西安德佑一门店经纪人张娟9月20日在电话中告诉《每日经济新闻》记者，两周前该房源挂牌价才刚刚下调了一万元。
9月19日，西安市住建局官方微信号发布消息称，从即日起二环以外区域取消限购，并全面推行“带押过户”。
来源：西安住建官微
据诸葛找房，截至9月21日，西安各个区二手房挂牌量总和已经达到16.9万套。其中，在二环外限购取消的次日（9月20日）即新增二手房挂牌3474套，比前一日新增挂牌量上涨8.07%；降价房源874套，比前一日下降31.61%。
事实上，近期的西安二手房成交量呈现上扬态势。
据西安市住建局的统计，8月西安全市存量房（二手房）网签备案面积92.79万平方米，环比增长15.27%，同比增长41.84%。其中，住宅网签备案面积73.72万平方米（7495套），环比增长5.19%，同比增长17.73%。
这已是西安二手房市场连续两个月成交量上涨。在7月，西安二手住宅网签备案面积70.08万平方米（7086套），环比增长4.88%，同比增长13.03%。
此外，西安市住建局公布的数据显示，截至2023年8月底，西安二手住宅已累计成交64425套，超过了去年全年的成交量。
西安灞桥区德佑一门店经纪人王田在第三方平台上告诉每经记者，这两个月二手房成交量确实有所回升，来看房的人也多了，8月份其所在门店二手房成交量就有10多套，9月份到现在已经超过上个月的成交量了。
来源：西安市住建局官网
“这与政策利好有一定关系，现在西安实行‘带押过户’，而且首套房最低首付比例为20%，二套房最低首付不低于30%。如果首套房贷结清，二套房的首付比例也可降至20%。”王田表示，部分业主急于出售，在价格上议价空间相对较大。
反映到整体市场来看，国家统计局数据显示，7月西安二手房价格环比下降0.6%，同比下降1.1%；到了8月，这一降幅有所收窄，环比下降0.3%，同比下降0.9%，降幅均有所收窄。具体在面积段上，8月90平方米以下二手房源价格环比下降0.6%，90~144平方米房源环比下降0.2%，144平方米以上房源环比下降0.2%。
“不过随着成交量连续上涨，加之二环外限购取消，这几天一些房源的议价空间在收窄，部分业户也调高了挂牌价，特别是一些位于二环核心区的房源。”王田说。
“今天一早就有房东发消息来让我把挂牌价提高两万元。”张娟在电话中告诉每经记者，两周前该房源挂牌价才刚刚下调了一万元。
但需要注意的是，西安的二手房挂牌量同样在上升。诸葛找房网数据显示，截至9月21日，西安各个区二手房挂牌量总和已经达到16.9万套，其中在二环外限购取消的次日（9月20日），即新增二手房挂牌量3474套，比前一日新增挂牌量上涨8.07%；降价房源874套，比前一日下降31.61%。
二、合肥：主动降价二手房源增多
“9月份以来的20天时间，成交量已经比之前2个月都高了。价格还是这样，今年3月份到现在房价一直在降，不过现在基本上已经稳住了。”合肥链家置业顾问陈芳9月21日告诉《每日经济新闻》记者。
9月15日，合肥发布《关于进一优化房地产调控政策的通知》，全面取消限购，并调整限售和信贷等政策。此前的7月28日，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，明确要抓紧完善推进商品房“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积计价、试行取消商品房的楼层差价率限制等十条措施。
来源：合肥发布官微
新政落地后，合肥二手房市场挂牌量明显上升。截至9月21日中午，根据贝壳数据显示，合肥在售二手房源108424套，库存仍然处于10万+套的高位。
据诸葛找房，本次新政发布后，除9月16日至17日主动涨价的二手房源稍有增多外，此后涨价房源明显减少。而9月17日，合肥主动降价房源超过3000套。
以9月20日为例，合肥新增3874套挂牌房源，较9月19日增加了近1成。此外，9月20日有679套二手房源主动降价，9月21日主动降价的二手房源则有903套。目前合肥二手房挂牌均价较8月份下降了1.07%。
以肥西的绿地海德公馆为例，8月在链家平台共成交了4套住宅，单价在13000~14500元/平方米，但较去年8月的成交均价17000~18000元/平方米回落了7%。
“不仅仅肥西，整个合肥二手房都不太好卖。”陈芳对每经记者说，“卖得如何还是与价格有关，现在低价出售房源的大多是置换的。”
如绿地海德公馆，当前挂牌的二手房源超过170套。“以87平方米两房为例，挂牌价在130万元以下的才是诚心卖的；如果不是很着急，挂牌价基本在130万~135万元，甚至挂140万~170万元的都有。”
陈芳介绍，8月份一套挂牌136万元的房源，最终以124.8万元成交。而随后成交的同面积户型，成交价甚至降至121.9万元、118.8万元。每经记者翻看历史成交记录发现，同样面积的房源在2021年7月曾卖出过171万元的价格。
滨湖新区世纪城板块的中介朱靖屿告诉记者，“3月以来二手房价格一直在跌，现在便宜的房子都卖掉了，剩下价格较贵的买不动，整体来看价格基本上平稳了。”
来源：诸葛找房
“便宜的房子抢得快，今天有一套，客户下午来看了就成交了。”朱靖屿说，“新政后大家心态都是矛盾的，房东怕卖便宜了，买房人怕买贵了，都在观望。”
据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，上周（9月11日~17日）合肥市二手住宅市场均价为20476元/平方米，环比上周下跌0.09%。
国家统计局最新数据显示，8月份，合肥商品房新房价格环比下跌0.2%；二手房价格环比下跌0.3%，同比下跌1.8%。从今年4月起，合肥二手房价格环比开始由涨转跌，已连续下跌5个月。
不过，每经记者注意到，合肥的看房热度已经连续4个月上行，8月份新增带看接近27万次，正逐步从底部走出。
据中指研究院数据，8月合肥二手住宅均价19019元/平方米，环比下跌0.17%，跌幅较7月收窄0.02个百分点；同比上涨2.10%，涨幅较去年同期收窄2.52个百分点。1~8月，合肥二手住宅价格累计上涨0.20%。
2023年1~8月，合肥二手住宅成交面积为398万平方米，同比增长64.4%；成交套数为41940套，同比增长64.0%。
陈芳告诉每经记者，“前阵子很多人觉得，后面会不会还出政策，如果再出政策的话则对买卖双方都有利，所以导致此前市场上观望的人较多。但现在政府该出的政策都出来了，所以这个月我们成交就很高。”
三、昆明：二手房东开始加速出货
“新政后，如果购房者在昆明其他区有房，且还处于贷款期，但只要准备购买的区域内没有房，就可以按首套房执行，首付两成，利率3.85%。”
9月20日，昆明德佑一门店经纪人张艳告诉《每日经济新闻》记者，在“认房不认贷”政策落地后，最近几天客户咨询量明显上升。“价格方面，房东诚心卖的，挂牌价就基本已是市场成交价了。”
就在几天前的9月18日，昆明正式官宣“认房不认贷”。区别于其他城市“认房”范围为“本市”，昆明此次将“认房”范围缩小至了区县。即市民拟购房所在县级行政区域名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
来源：昆明发布官微
在“认房不认贷”政策利好下，昆明二手房东们正在加速快跑。同时，昆明一房企项目负责人9月21日也在电话中告诉每经记者，“昆明这个政策对项目的到访量和成交量都是有影响的，但目前来看，因为政策刚出来并且处于工作日，影响还比较有限，具体要等到这周末再看。”
“从我们一线情况来看，今年二手房市场整体还算比较稳定。”昆明链家经纪人段旭在第三方平台上向每经记者表示，无论是从成交量还是价格来讲都很平稳，没有什么大的起伏。“当然市场最好的时候还是2、3月份，其他月份也都差不多。”
不过，据国家统计局数据，2023年昆明二手房价格环比处于波动起伏状态，7月昆明二手房价格环比上涨0.4%，领跑全国，同比上涨1.0%；但到了8月，昆明二手房价格同比和环比均呈下降态势，分别为-0.7%、-0.1%。从前8个月整体情况来看，1月、2月、6月、8月，昆明二手房价格环比均在下降，其余月份则在上涨。
贝壳找房APP显示，今年8月昆明二手房新增带看量为39158次，环比7月的37060次有所提高；8月二手房挂牌均价12468元/平方米，环比7月的12812元/平方米下降了0.6%。
不过，与其他热点城市动辄超过10万套的二手房挂牌量相比，昆明的二手房挂牌规模要小得多。据贝壳找房，截至9月21日，昆明二手房挂牌量为41796套。
“目前挂牌出售的房源价格都是房东诚心卖的价格了，虽然还能议价，但已跟成交价相差不大，不会再有多少空间了。”张艳表示，近段时间确实也有部分房东急着出售，特别是在新政落地后，部分房东为了“以旧换新”主动调低挂牌价格。
贝壳找房APP显示，近7天昆明有不少二手房源价格进行了下调，幅度在1万至30万元不等。以一套位于官渡巫家坝区域的180平方米房源为例，今年8月刚刚挂牌时的价格为250万元，此后经过6次下调，最新挂牌价为195万元，比刚挂牌时已降价65万元。仅9月份该房源就下调了两次，降价25万元。
“如果真心想买，这个价格还可以与房东再谈，只要不太离谱。”张艳告诉记者，就在8月，该小区一套178平方米房源，最后成交价是176万元。
另据《昆明晚报》报道，9月19日，昆明市自然资源和规划局相关负责人做客《春城热线》时介绍，截至2023年8月底，昆明市共办理二手房“带抵押过户”1085件。
