城镇老旧小区改造是西安市深入学习习近平总书记关于民生工作和城市工作重要论述的生动实践，是改善群众居住条件、提升群众生活质量的重要举措。借举办全国第十四届运动会的契机，在陕西省委、省政府的领导下，省财政厅、省住建厅坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”的发展理念，构建了“纵向到底、横向到边、协商共治”的治理体系，用心用情用力抓好城镇老旧小区改造工作。2021年，省财政倾斜性支持西安市6.89亿元，支持西安市计划改造城镇老旧小区999个，实际开工1010个1223.64万平方米，涉及14.55万户，3年累计惠及约45万居民，开工率和完工率均居全省前列，人居环境持续好转，群众满意度进一步提升。
一、紧扣发展主题，共同缔造破解推进难
老旧小区改造光靠政府“独唱”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”，确保改造工作顺利进行。一是充分发挥“四支力量”统筹作用。坚持老旧小区改造与物业管理改革并举，组建市、区、街道办三级指挥部，确定了“市级牵头抓总、区县具体负责、街道扎实推进、社区配合实施”的上下联动、全民参与的工作机制，以年度目标任务为总揽、月进度考核为牵引，周调度会为抓手，细化责任分工，明确时限任务，确保改造工作有序推进。二是充分发挥支部引领作用。以党建为引领，构建“纵向到底、横向到边”的工作机制，健全区县、街办、社区、小区党建组织体系，在小区成立党支部，充分发挥基层党组织示范引领作用，形成“支部引领、党员担当、发动群众、小区自治”的治理思路，共同缔造美好生活，共享老旧小区改造政策的红利，让人民群众在党的领导下更有凝聚力。三是充分发挥党员带头作用。成立了由老党员、老干部组成的业委会或居民自治组织，充分发挥老党员、老干部的先锋模范和带头示范作用，使其既是政策的宣传者，也是政策的坚决拥护者，既当好宣传员，又当好调解员，及时协调解决改造中遇到的困难和问题，确保改造工作顺利进行。四是充分发挥居民主体作用。坚持改造全过程让居民参与进来，充分尊重群众的知情权、参与权、监督权。探索建立“居民接待日”“一线工作法”等采纳民意的工作方法，形成了共建、共管、共享、共治的良好局面。新城区的“三好一商量”、莲湖区的“居民板凳会”群众议事形式、长安区的 “1+2+4”工作机制等经验做法多次被省市媒体报道。
二、突出功能特色，优化方案破解配套难
老旧小区改造十分必要，不仅要进行楼梯管网翻新等“硬件”改造，还要根据群众需要提供养老托幼、医疗助餐等“软件”服务。一是注重需求导向，增强造血功能。针对不同类型小区、不同居民诉求，在征求居民意见的基础上，确定改造重点，将打造宜居环境、提升居民服务水平融入改造全过程。曲江新区在太阳锅巴厂家属院改造中积极引入产业，增加了商业用房，盘活了小区资源，增加了物业收入，为小区后续管理维护提供了资金保证。高新区枫叶北区盘活利用空余房屋改造成助老餐厅，为小区和附近老龄人口提供营养餐、照护和活动场所，收到良好的社会效应。二是保留建筑风貌，传承历史文脉。把老旧小区改造提升工作作为城市有机更新的重要内容，与棚户区改造、重点项目、文旅融合等同步规划、统筹实施。新城区邀请清华大学、西安建筑科技大学等专业团队，对56个小区外立面改造方案进行优化设计，融入皇城文化、红色文化、民俗文化等特色元素，赢得群众一致好评。三是融入核心价值，增添党建元素。在注重实体内容改造的基础上，加强精神文明建设，让广大人民群众共享改革成果。雁塔区明德门小区、林业大院小区设置了党员活动室、张贴了社会主义核心价值观、党风廉政建设等内容，将老旧小区改造打造成为宣传党的政策和社会主义核心价值观的前沿阵地。四是做好资源整合，提升改造效果。创新“拆墙并院”举措，创造便于管理的“硬”条件。新城区韩森寨街道爱民社区按照“三院合一”的设计规划，打通合并三个小区院落，增加停车位48个，解决了居民停车难问题。曲江新区开创“五位一梯”工作法，通过落实宣传到位、扶持到位、服务到位、责任到位、管理到位“五个到位”加建电梯，切实解决老旧小区上下楼难的问题。雁塔区长安大学住宅区加建了电梯10部，享受市级财政补贴150万元。截至目前，全市老旧小区改造共加装电梯293部，累计补助4395万元。
三、创新管理模式，分类施策破解治理难
注重建管并重，出台一系列加强改造后小区管理的指导性文件，确保改造后小区外观“颜值”不反弹，内在“气质”不降低。一是“专业化物业”管理模式。针对楼栋较多的小区，明确物业管理主体，已有物业公司管理或愿意实行专业化物业管理的改造完成老旧小区由区住建局进行监管，各街道办事处、社区配合。目前，已有362个小区实现了专业化物业管理。二是“片区大物业”管理模式。针对单栋或楼栋较少而又位置相对集中的小区，探索“片区大物业”模式。莲湖区北院门街道将一个片区内相邻小区打包整合，交由物业统一管理，形成规模效应，在小区管理、物业运行上实现双赢。三是“保洁+”管理模式。引进物业企业前，利用社区服务经费，推动道路保洁员工作区域向小区内延伸，做好小区环境治理，莲湖区社会路3号楼、80号院等小区正开展试点。四是“兜底保障”管理模式。对暂未引入物业公司的改造完成老旧小区，由各街道办事处、社区进行兜底式管理，同时坚持自下而上、居民自愿原则，发挥业主、业委会或物管会作用，推动老旧小区物业管理向规范化、市场化方向发展，促进了改造经济效益和社会效益双提升。
