山还是那座山，水还是那道水，楼市却不是那楼市。
天津，开年楼市就打出了高热行情牌，时下又恢复了那般平静。
最近市场上架了几个新盘，荡起一层层涟漪，部分楼盘的创新户型再次引发新变革。
一个全新的天津楼市格局呼之欲出。
新盘扎堆涌来，价值/风险楼盘大剖析。哪些值得入手？哪些可以果断放弃？
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道士君吐血画了几张草图，解读几句项目，对于2023年天津买房有点儿指导意义，更不知不觉写了超10000字，建议果断收藏。
文章涉及的30+楼盘，基本上都是2023年即将入市/开盘的新盘：
市内六区：中海峰境梅江、龙湖青云阙、中海时光之镜、泰达郁江道地块、大沽北路地块、建投·誉山院、鹏飞南开学苑、南开城投战备楼地块、红桥光荣道地块、天房御河桃源，累计10个纯新盘，重点锚定改善。
1、老梅江-中海峰境梅江
这个盘，2月28日首开，推了66套房，官方公布卖了52套，去化率80%。其中143㎡户型全清。高层均价47000-48000元/㎡，小高均价54000元/㎡。重点提一句，精装修。这也是给开年天津改善市场定了一个调。中海峰境梅江体量不大，全盘仅162套，匹配高层、小高。户型只有三款：143㎡三室，占比44%；约185㎡、230㎡四室，占比56%。
道士君解读：在天津，这几年，拿地最多的央企是中海，项目卖得最好的央企是中海。中海在天津的项目有几个硬标签：核心区、高品质、卖得贵且卖得好。中海峰境梅江套均总价700万-1500万，核心锚定高端改善，项目亮点还有：大玻璃、大宽厅、铝板。这个盘稀缺，为什么这么讲，第一，老梅江近10年没有新盘了。第二，首次释放出顶配“峰境系”产品。第三，集四大名师豪华设计：庄镇光、张润舟、唐忠汉、林宏俊。第四，户数少，圈层纯粹，市内六区很难得。
今年想高端改善的客户，可以重点关注。
2、新梅江-龙湖青云阙/中海时光之镜/泰达郁江道地块
要问天津市内六区哪个区域最热：河西。要问市内六区哪个板块最热：新梅江。上一组数据，2022年，市内六区热点板块，新梅江成交面积、成交套数、成交金额三个硬核指标排名第一，分别是约18万方，1477套，69个亿。毫不夸张地讲，新梅江已成为天津高端改善的热地。
目前，新梅江要地铁有地铁，还不止1条，未来将有6条。可以说形成了一个立体的轨交网。要学校有学校，师大二附小、河西中心小学、上海道小学全运村学校、四中、四十二中、北师大附中、第二新华中学等等。可以说教育资源相对优质。要商业有商业，万达商圈、梅江永旺、新业广场、山姆会员超市、万象城购物中心还有即将开业的中海环宇城等，可以说，未来会形成天津新的商圈带。
这个板块在售项目5个项目，其中4个都是中海的项目，另一个是城投华润天津瑞府。
龙湖青云阙，是龙湖在天津第一个市区楼盘，产品为精装小高+洋房，洋房一楼创新带了小院，户型区间90-141㎡，基本上把刚改、改善人群覆盖，一共518套房子。
中海时光之境，也已启动验资排卡。放风价格4-4.5万/㎡，户型4个，105/113/185/237/㎡。也是锚定了刚改、改善客户。
道士君解读：上周末，道士君去龙湖青云阙、中海时光之境售楼处转了转，现场人是真多。其中龙湖青云阙3月底开盘，据说已排卡600组，认筹10万。首开小高1/2号楼，89/111㎡，7号楼洋房143㎡，9/10号楼洋房119㎡。价格很美丽，小高预计均价4.2-4.3万/㎡，洋房预计均价4.5万/㎡。这个价格一出，基本又把新梅江的房价梯度拉升了一格。中海时光之境，也已启动验资排卡。预计3月底开盘。中海时光之镜入市，可以说在一个板块内，实现五盘同辉，这在天津也是很罕见，这样的战略布局，很中海，亦如北京的石景山，几乎都被中海的盘包围了。除此之外，新梅江还有一个新盘，泰达郁江道地块还没开工。等都入市了，新梅江又将进入新的竞争格局，新旧老盘混战。
3、和平-大沽北路地块
大沽北路地块，可以说是2023年天津楼市关注度非常高的楼盘。沉寂了整整7年，围挡已上，预计7月开售楼处，终于要入市了，信达和格调合作建设。整体高层为主，还有洋房。
道士君解读：这个盘现在聚焦点在三点，一是产品有什么户型，是大面积还是小面积户型。二是，到底引入什么优质学校。三是，稀缺。虽然网传的天房时代天华的设计方案引发了一波热议，目前户型产品还是个迷。一提和平的房，第一个想到的词：学区房。去年流拍的一宗沈阳道地块，流拍了，核心原因没有学区。另外，就是这个项目稀缺，和平的住宅用地是少之又少，有多少想挤进和平，住进和平，学区是一方面，另一方面就是圈层。反正我们了解到的，有一波人已经备好钱钱，准备抢。
4、长虹公园-建投·誉山院
这个盘，真是奔着精致高端区的，纯洋房社区，一共8栋楼，234套房子，最高8层到顶，最低4层到顶。就三个户型，89/109/127㎡。放风价标准层5万3-5万5，一楼和顶楼6万多，预计总价区间470-800万。毛坯，2025年交付。
道士君解读：2022年，山西建投来天津了，一口气布局了4个项目，其中南开1个，把其高端的产品系带来天津，野心很足。这个盘，目前临时售楼处开了，这周六进行产品发布会，预计四五月开盘，产品带了两个燃爆的标签，一楼带实体墙小院，顶楼带阁楼。同时我们会发现，户型面积不大，门槛面积89㎡，很接地气，近几年南开区是妥妥的高端盘窝，但大部分价格高企，有的户型面积大，看目前建投·誉山院这个盘，是做足了市场和客户研究。再加上有九年一贯制学校高附加值加持，购买热度不会低。这一次，南开想改善，想换房的人有福了。
5、向阳路-鹏飞南开学苑、南开城投战备楼地块
2022年，大家一致认为，嗯，山西的开发商挺猛的，南开战备楼A/B地块，鹏飞集团一手揽入。项目案名鹏飞南开学苑，很直接，寓意也不错，中营小学+南开中学，直接在楼盘入市前给注入强心针。产品面积区间属于常规操作，76-120㎡，产品的特色：大宽厅、落地窗、BLDK一体化设计。
这个板块，还有一个待入市新盘，南开城投战备楼地块，这个地块从拿完地，就开始合作商，几家央国企研究过，目前项目还未开工。
道士君解读：说实话，南开，2023年的楼市会更热闹，红海战场会更红，数了数，在售高端楼盘9个，比如保利云禧、招商江山玺、绿城凤起悦鸣。成交均价在3.4万-6.6万左右。南开的盘去化慢，核心原因是价格高企，另外学区效应弱。这一次建投·誉山院、鹏飞南开学苑、南开城投战备楼地块深谙天津楼盘卖得火的秘笈之一，沾上学区。接下来，想看看新盘入市了以后，是否会将南开楼市热度搅动起来。
6、光荣道-红桥光荣道地块
这个盘，是目前市区新盘中关注度最小的一个盘，体量袖珍，区域热度及去化量也不是很高，这次是泰达和城投合作开发，目前还未开工。
道士君解读：2022年，大红桥上演了一边是“砸盘”式出售，一边是逼近5万元/㎡闷声出击的楼市生态，房价重塑，讲真，这两年，穿越棚改后的红桥楼市重新活跃起来，去年10月份的时候，公元大观2万3的洋房在市场上引发高度关注，紧接着，九和府1万7上演了深夜抢房，中交春风景里135万总价起，刷新市区门槛。市场冰与火交织，很对立，很魔幻。多说几句，入市的新盘也不少，目前在售的楼盘8个，2023年1-2月卖得最差的楼盘，卖了2套，金筑家园。卖得最好的91套，中交春风景里。目前大红桥购房门槛略低，想进市区买套房，这个区域可以淘淘笋盘。
天房御河桃源：这个盘不多说，艰难入市，曾经河北区的地王项目，地段很不错，小户型50-70㎡，还有99㎡跃层产品。感兴趣的可以关注。
环城四区：津南城投海教园地块、万恒置业海教园地块、绿城水西E地块、金地水西印、城投水西东方天宸、金地青云玖章、金地艺华里、绿城桂语映月、西青城投南方物流地块/万卉路地块、东丽城投金钟公路地块、一曲天辰、农垦龙门东道地块、盛耀山川大张庄地块。一共14个盘，一半出了案名，一半未开工。更有意思的是，这一次，环城也开始尝试挑起改善的大梁。
1、海教园-津南城投地块/万恒置业地块
津南的这两个盘，目前都待入市状态，位置呢，属于海教园北片区，地段优势比较明显，周边有优质学校，未来还有商业。地素也都不错，都能做出好产品的地块，洋房、别墅规划是完全没问题。
道士君解读：2022年，津南挂了不少的，成交的就2块。都在海教园。目前海教园与国展西撑起了津南楼市，也是妥妥的置业热区，目前海教园在售楼盘还是挺多的，但有的因房企问题陷入困局，有的交付差维权，真正主力的就三两个，龙湖双雄：龙湖樘樾。还有中海锦城。可选择性不多。海教园楼市现阶段的主抓手还是优质教育，可考市区高中的优势，由此吸引了一大波新天津人、外地人来置业，这两个盘入市，算是给海教园买房多了新选择，也会真正来一次海教园南北片区争抢战。
2、水西-金地水西印/绿城水西云庐（E地块）/城投水西东方天宸
城投水西东方天宸：天津城投集团水西的盘，周三，也就是昨儿刚出案名，很东方。据说产品也是很出彩，继东方和府、万欣城之后自主开发建设的第三个民用住宅项目，定位要打造全新的标杆项目，目前规划，户均接近154平米，期待尽快入市。
绿城水西云庐（E地块）：绿城，水西板块的开创者，用品质硬生生敲开了市场和购房者的大门，玩出了一个区域红盘，天津市红盘，现在带着E地块高调入市，已启动排卡，E西户型，130/150㎡，E东户型220/245/330㎡，还是紧盯改善。这一次亮相，直接掀起了大风浪， 究竟是因为什么呢？一是价格。这一次，绿城干了一件了不起的事情，把西青的楼市与市区真正对标，尤其在价格层面，E西价格区间480-610万，带小院和地下室的产品，单价直接6-7万之间，E东价格区间1200-2500万之间，带小院产品单价8万左右。这价格直接甩出了目前环城在售中高端项目好几条街。
金地水西印：金地2023年在天津开启疯狂代建模式，金地水西印便是其中一个代建楼盘，产品都是洋房，面积127/143/169㎡，也是有宽厅和落地窗，部分一楼带小院，据知，价格3.3万/㎡。不多说，入市之后看成交。预计3月份开盘。
道士君解读：水西这个板块，意料之中崛起了。绿城不再是一个人在水西玩了，城投、金地加入，三盘鼎力，会擦出什么火花。且行且看，2023年改善需求的人，除了看市区，也可以把目光聚焦这里。
绿城水西云庐（E地块）直接将西青的房价拉升至一个新高度，底气源自于稀缺的生态资源和创新的品质产品（有大露台，有大院子......）
城投水西东方天宸不仅挑战自己，也挑战市场，带着高端产品来，带着一股东方气息来，届时又整一个红盘的可能性较大。
金地水西印，与前两个盘玩的模式不同，但以金地扎根大西南的劲头，应该也不会差。
3、杨柳青-金地青云玖璋
这个盘关注度较高，产品类型洋房+叠拼，容积率仅1.3，约274户，规划来看，户均面积约148㎡，针对改善，契合杨柳青需求的点。
道士君解读：前一阵子，杨柳青大运河国家文化公园(元宝岛)一期项目竣工，即将对外开放，这对杨柳青来说是一件好事。这几年，杨柳青经济发展维稳，楼市活跃度较低，多年未出新地块，金地青云玖璋，这是杨柳青近十年来的首个新盘，还是金地代建，这个盘附近二手房均价1.1-1.3万/㎡，房子也比较老。目前杨柳青在卖的不错的盘是宝安江南城。这个盘一出，会吸纳一大波杨柳青地缘客户，刚改、改善需求的人可看一看。
4、李七庄-金地·藝華里
李七庄，终于迎来一个新盘，规划洋房+叠拼，一共614户，户型为94、114/128㎡，刚改、改善为主。
道士君：李七庄已经4年多无新增土地，板块属于间歇性供地，2015年2宗，2018年2宗，然后市场沉寂。这宗地在2022年释放出来被摘，终于弥补了李七庄多年无新盘的空白。金地·藝華里这个盘首开均为洋房产品。目前附近的藝英里和万科锦庐二手房均价在2万/平米左右。还有一个卖了好多年还没卖完的融泰城在售。
5、赵苑-绿城桂语映月
这个项目想必很多人已经忘记了，最近又一版新规划公示，才让大家又关注。这个盘，体量大，地上住宅建筑面积20.0万㎡，户均为120㎡。位置也不错，未来所在片区还有大量土地，有可能会成为新晋热点板块，这个盘如果入市，对西青及红桥市场，都会有一定影响。
道士君解读：这块地实际是住宅集团于2009年摘得的赵庄子地块，当时楼面价2871元/平米，备案名叫“华城紫境”。绿城入手住宅集团股权后，在密云路的项目早在两年前就已经定了案名为绿城桂语映月，售楼处也已经建成了，但迟迟未入市，目前新规划已出，想必入市的时间很快了。
6、中北镇-西青城投南方物流地块/万卉路地块
万卉路地块：在中北镇，这块地的位置绝了，位于中北镇政府北侧、紧邻在建地铁8号线中北镇站。地块容积率1.6，可做洋房+叠拼产品，还给配建了一个幼儿园。预计今年将入市。
南方物流地块：位置也不错，在中北镇西青道南侧，紧邻地铁2号线曹庄站、中北永旺购物中心。这块地稍微复杂一点，住宅地块中涉及安置房计容建面11.7万方，另外还有1.6万方的商业。这块地对开发商的要求比较高，资金、商业运营等。目前周边仅万科翡翠嘉和项目在售。
道士君解读：这两年，已经发展成熟的中北镇土地市场放量越来越少，地价高企，但挡不住房企积极性较高，这两个盘，位置都很不错，预计今年入市，接下来，中北镇的楼市又热闹了。
7、金钟公路-东丽城投金钟公路地块
东丽城投金钟公路地块：目前这个地块还未开工，所在的金钟公路板块，是目前热点板块，2月份全市成交套数第一名就在这个板块。
道士君解读：金钟公路，这两年新崛起的楼市板块，地理位置优势突出，紧邻中心城区，东、南两面与华明街相连，北隔新开河与北辰为临，西又与河北区接壤。板块整体形状像一个金三角，早期板块还未启动的时候，实地调研的时候，还说这一片未来一定火，没想到，应验了。目前板块在售楼盘4个：金地万悦城、中国铁建花语尚东、中交雅郡城东春晓、金隅金玉府。其中前3个都是红盘，金地万悦城更是2月份干到了全市第一。这个板块自有优势足，再加上附加的优质教育，以及项目高性价比，成为目前购房者置业的热门区。基本成交均价在13000-15000元/㎡左右。
8、青光镇-一曲天辰
一曲天辰是曲江文化在天津的第一个盘，也是2023年北辰第一个亮相的纯新盘，位置在青光镇板块，项目以小高、洋房为主，户型区间77-125㎡，从刚需、刚改、改善全面覆盖，满足买房人的多重需求，这个板块，目前地铁、配套等在一一兑现，未来这一片将大力打造“北辰文化区”。
道士君解读：最初看到这个案名的时候，就想起一句歌词：取一杯天上的水照着明月人世间晃呀晃。案名还不错，产品属于常规，基本刚需、刚改、改善全方位满足，这个盘，所在的板块是一个机会板块，未来有一定发展空间，刚需、刚改的客户可以重点关注。
9、小淀-农垦龙门东道地块
农垦龙门东道地块，2021年农垦兜底拿的，现在还未动工，项目入市时间不确定，其实在小淀板块，这个位置还算可以。看看今年会不会入市。
道士君解读：说起来，目前小淀这个板块终究还是没把脚尖踮起来。这个板块其实蛮有意思的，追溯其发展历史，要到宋辽时期，还与著名的“萧太后”有关。论区域占位，小淀的地理位置还是可以的，在整个天津主城区的东北部，属于北辰区的腹地，处于天津外环线外扩以后的北部新区。可是发展比较缓慢，在售的楼盘，除了早期新城低总价，低门槛抢了一波刚需落户的客群外，楼市进入平静期，在售的3个项目，山西能投宸悦府、新城樾风华、樾风华·珑悦的去化一般。
农垦这个地块2021年拿的，现在还未动工，希望今年看看能不能入市。
10、大张庄-盛耀山川大张庄地块
这个盘，容积率低，仅1.2，地价也不高，盛耀山川去年拿的地，已经开工，但是具体入市时间不详。
道士君解读：大张庄，客观来说，属于北辰产业基础还不错的板块。近几年的发展还是可以的，在售楼盘四五个，除了新城的盘，大都去化较差，其中阳光城翡丽公园，2018年开始销售，2023年了，现在仅卖出了一半。新天地盛景湾这个项目也是一波好几折，2013年入市，2023年了，还没卖完。这个板块楼市目前的痛点在于，客户对板块的认可度不高，区域发展兑现周期较长，没有更多的规划利好红利注入，楼市成长缺乏新的支撑力。这个板块的楼盘，建议谨慎购买。
远郊五区：2023年，远郊的纯新盘也不少，盘了盘11个。建投·新光之城、远恒置业地块、 武清城投影视城地块、 海奥地产静海旭华道地块、津梁置业地块、琪晟源旭华道东侧地块、中宝置业地块、建投君诺学府、华宝弘业房地产、宁投置业地块、万事兴蓟州新城地块。远郊的主力关注区：武清、静海、宝坻。
1、泗村店-建投·新光之城
这个盘，武清泗村店的安置房，当时卖地的时候故事比较多，最后山西建投拿下。这是山西在天津布局的其中一个盘。
道士君解读：建投·新光之城不属于市场化的盘，想买的人，不用关注，因为也不是你能买到。
2、商务区-远恒置业地块/ 武清城投影视城地块
远恒置业地块：这个盘，进了商务区的主场竞争地，周边竞品较多，入市后面临着客户分流，价格策略调整等，毕竟池子就这么大。目前项目还没动工。
武清城投影视城地块：这块地，看过几次，位置是没得挑，属于沾着老城区的配套，沾着商务区的规划利好。目前项目也未动工。
道士君解读：商务区，这几年天津楼市旺盛的热门板块之一，2019年-2023年（截至2月）贡献了近15000套房子，约250个亿的新房销售成交额。这个成绩是蛮值得骄傲的。大家印象中的商务区，或者认为商务区楼市好的地方，不少人第一反应是这些：比如离北京不远，离武清主城区近。比如定位目标建成国际化的高端商务区。比如2015-2021年，房价涨幅125%。比如10年来，地价从120万元/亩飙升至1000万元/亩，一亩翻了8倍多。......这些说的对么，当然都对，这些是客观事实。这几年，随着片区楼市发展，在售项目越来越多，去年又新晋3个新盘，中建国贤府、保利朗阅、中建时代公园。可谓是混战场面正式拉开帷幕。2023年，这两个盘再入市，商务区的热闹会更嗨。想买商务区的人，可选择性较多，可以好好看看，买一个性价比高的楼盘。道士君也画了一个商务区新房布局图，可参考。
3、静海主城-海奥地产静海旭华道地块/津梁置业地块/琪晟源旭华道东侧地块
静海这3块地，看过几次，都在老城区，其中有两块21年拿的，迟迟未入市。
道士君解读：这几年，静海在经历了团泊东西楼市的疯狂之后，逐步回归主城，整体楼市调调也偏理性，现在属于闷声干事的状态，这两年主城有不少新入市楼盘，起码超10个了。排的上号的楼盘绿城春熙云峰、政华翰林府、静海万达广场等，这里面，静海万达广场、政华翰林府以价格取胜，前者2月最新成交均价12840元/㎡，后者2月最新成交均价11949元/㎡。绿城春熙云峰以品质取胜，虽然成交均价17247元/㎡，但不乏有很多客户为品质买单，冲着绿城来的。这三个盘再入市，这静海主城区的楼市也是蛮饱和的。目前静海主城买房，可选择很多很多，可根据自身需求，认真科学挑选一个综合性价比、能平稳交付的一个好房子。
4、宝坻新城-中宝置业地块、建投君诺学府、华宝弘业房地产
宝坻新城这几年楼市发展较快，“一轴一带五节点，蓝色绿链系两岸”的总体城市发展架构，规划逐步兑现，五大公园施工建设中。现在整体板块在售项目约24个，其中城南18个，城北6个。这三个盘在竞争的红海区：宝坻城南。
中宝置业地块、华宝弘业房地产：这两盘目前还未开工，待入市。
建投君诺学府：这个盘所在的城南板块，是宝坻的老区，配套和教育更加完事。本地人的需求几乎都在宝坻城南释放。项目产品还可以，亮点也有，小院、阁楼也都统统安排了，户型96/116㎡。片区内刚改的客群，可以重点关注。
道士君解读：宝坻新城，这两年的热门板块之一，去年土地市场表现较好，山西建投就是奔着这个区域来的，布局的项目，也是在津第一个入市的盘，现在建投君诺学府已经开盘，卖得一般，目前累计备案成交了39套房。主要是因为区域竞争相当激烈，分流较为严重。
5、芦台-宁投置业地块
宁投置业地块：这个盘永泰红勘开发，是宁河这几年少有的城区稀缺盘，旁边就是宁河一中。目前待入市。
道士君解读：宁河，这两年的发展主力集中在桥北新区，主城区鲜有土地出让，在售项目较少，这个盘，带着主城区，宁河一中的优质教育标签而来，可重点关注。
6、蓟州新城-万事兴地块
万事兴蓟州新城地块：这个盘待入市状态，万事兴开发的楼盘不会太差。
道士君解读：万事兴，扎根蓟州的开发商之一，所在的板块楼盘比较多，竞争比较大，想置业蓟州新城的，选择面会更广一些。目前，这个板块明星楼盘有中交天郡、蓟州万达广场。
滨海新区：2022年，滨海土地市场、新房市场都表现相对可观，尤其是大港、中心商务区。2023年滨海新区，纯新盘有宜禾半岛观邸、天保空港地块、想云湾、中铁十八局五车地块/源恒地块、新兴际华地块/天钲置业地块、鑫盛置业地块、山川如院/景明房地产地块、普丰地产地块、中建方程地块/滨悦房地产地块。累计13个盘。2023开年至今，滨海楼市热度持续。
1、生态城-宜禾半岛观邸
宜禾半岛观邸这个盘在生态城起步区，前几日，户型公布，125㎡、135㎡、138㎡、151㎡、174㎡、201㎡、258㎡。6-11层洋房住区，看户型就知道是妥妥的改善盘。目前待入市。这一次，有着宜禾与以往不同的重大突破——光幕大宅。项目采用超现代的类玻璃天幕立面，创新且有亲和力，将自然美景与人居融洽结合，是一个可以高度关注的盘。
道士君解读：生态城，已整整走过12年历程。一个纪。12年时间，一个“不毛之地”蝶变成绿色生态宜居新城。而起步区是生态城最早发展，现阶段最成熟的片区。目前板块内配套醇熟，烟火气醇熟。环境优质，成熟的社区，完善的基建，大型医疗资源、大型商业配套、休闲公园及优质的教育资源，区域价值潜力足，生长性较强。目前板块内在售楼盘有天津生态城万达广场、和溪园、澜岸铭苑、格调菁园。4个，很少，选择面也很少。刚需、落户优先选择天津生态城万达广场、和溪园。刚改、改善，可以优先选择二手房，起步区的二手房选择面更多。格调这个项目，在起步区卖得一般，原因就是因为价格太高。宜禾半岛观邸即将入市，宜禾的盘，在生态城，果断入手就行。现在起步区，存量少,新货又不多。未来，生态城核心区的市场份额，会变得越来越小。
2、空港-想云湾/天保基建地块
想云湾：这个盘是联想在天津的第一个盘，亮相、开盘没有做过多宣传，悄默默就开盘了。去化尚可，基本以内部员工购买为主。产品类型丰富：洋房、叠拼、顶跃。洋房面积为89、109、131平米，价格在1.5-1.9万/平米。顶跃在售143、168平米，价格在1.9-2万/平米。叠拼面积为136、142平米，价格在2.2-2.5万/平米。
天保基建地块：这个地块在拿地前，也是有很多小故事。空港一期地块越来越少，天保是深耕空港的开发商，在空港有多个楼盘，客户认可度较高。目前这个盘待入市。
道士君解读：空港有产业、有人口、有交通，有经济基础，有教育资源.....完全具备了区域长期向好发展的韧性和潜力，楼市即如此。从价格上看，空港房价起步均价已下探至1.25万/㎡，但曾经房价“金字塔”尖均价突破过5万/㎡，现如今平均水平1.75万/㎡。购房门槛逐渐拉低，且于一期与二期房价的距离感在不断地拉伸。从片区上看，一期房价水平明显高于二期，两者割裂感较强。空港在售新房项目不少，竞争激烈，从去年开始在整个天津楼市的存在感还是有的，也是目前购房者置业的热地。想置业空港，两个建议：1、能买一期，别买二期。2、在售项目买优质房顺序：绿城桂语听蘭＞金地悦城大境＞天保九如品筑＞远洋潮起东方＞想云湾。3、为学区，买小面积。居住改善，面积控制在120-140㎡。
3、塘沽老城-中铁十八局五车地块/源恒地块
这两个在塘沽老城区，中铁十八局地块，源恒地块均为塘沽老城区稀缺地块，周边交通、生活、商业等基本配套完善，地块内部规划教育资源。周边地市理性，地块所在周边片区月均去化20-30套。目前两个盘待入市。
道士君解读：老塘沽，片区客群地缘情结深，购买力较强，基本刚需已满足，目前对于刚改、改善需求较足。这两个盘周边直接竞品房价洋房17228元/㎡，高层14603元/㎡，二手房红光家园高层10477元/㎡；周边板块房价洋房13166元/㎡，高层11676元/㎡。这两个盘入市，会缓减老城区近几年来无新盘的购买需求。
4、新兴际华地块/天钲置业地块
这两个盘在中心商务区，也是目前滨海楼市火热的板块之一。其中新兴际华地块，是老牌央企新兴际华集团，这一次重出江湖，进军滨海，布局中心商务区。两盘目前待入市。天钲置业地块，是中石化拿来做员工住房的，就别考虑了。
道士君解读：滨海，2023年2月份卖得最好的板块是中心商务区，整体成交套数超500套，目前新兴际华地块关注度比较高，片区在售新盘超10个，比较火的项目：金融街滨海融御、万科滨江都会、旭辉滨海江来、万科滨海大都会等。未来这个盘入市，在红海里，如何脱颖而出，值得关注。
5、临海新城片区-鑫盛置业地块
这个盘在临海新城片区，目前还未动工。目前板块内主力销售项目3个，宜禾南湾、远洋红星天铂湾、中加生态示范区。成交均价在14000-16000元/㎡。
道士君解读：临海新城作为新入局者，是滨海新区唯一以旅游为主导的功能区，低碳生活样板区，当前处于开发中后期，泰禾、红星、朗诗、宝龙城等开发楼盘在卖。这个片区，目前教育、商业等配套已经配齐，地铁在建。
6、港东新城-山川如院/景明房地产地块/汇川房地产地块
这3盘在目前滨海比较火的大港，其中山川如院城市展厅已经开放，纯别墅项目。其余2盘，目前还未动工。
道士君解读：大港是一个相对封闭的市场，基本上能自给自足，有一些企业进驻，匹配有住房需求，这两年的地价也是涨了不少，有时候成交还溢价。这三个盘，大概率不愁卖。
7、大港油田-普丰地产地块
这个盘在港西新城，是安置房。
道士君解读：普丰地产地块，是安置房，想购买的，可以另行考虑。
8、中建方程地块/滨悦房地产地块
塘沽湾板块，在售项目超10个。地块周边市场竞争激烈。主要在售产品以小高、洋房为主，最新洋房整体均价13302元/㎡，小高12950元/㎡，高层9036元/㎡。中建方程的盘是安置房，目前价格，不参考板块价格。滨悦房地产地块，就更有意思了，退地，再重新买入。
道士君解读：这里多说两句，塘沽湾的发展已走了超10年。塘沽湾整体分为西岸城市区、中央都会区、东湾生活区3大片区，目前也就中央都会区有点生活烟火气。中建方程塘沽湾2宗地块，从商品房变成安置房重新上架，整体地块指标也进行了相应调整，中建新塘拿地，一二级联动，并采用了专项债+自筹资金的创新玩法。这个盘安置房，可忽略。塘沽湾目前人口基数有点薄，部分规划还在规划中，或在兑现中，有的需要周期在2年左右，有的还需要更久。这个片区的盘，还是要谨慎购买。
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看了这么多纯新盘，最后划一下重点，可以关注的是：
主城区，高端改善重点关注楼盘：中海峰境梅江、龙湖青云阙、大沽北路地块、建投·誉山院。这几个盘，可以果断入手。
环城四区，重点关注楼盘：津南城投海教园地块、绿城水西E地块、城投水西东方天宸、金地青云玖章、绿城桂语映月、万卉路地块、东丽城投金钟公路地块。
远郊五区，重点关注楼盘：武清城投影视城地块、建投君诺学府、芦台地块。
滨海新区，重点关注楼盘：宜禾半岛观邸、新兴际华地块、天保空港地块。
另外，道士君会发现以下特征：
一、拿地的房企越来越少，入市的新盘越来越少。去年天津宅地成交了多少，大家门清，2023年开年，一波接一波的土地推介会召开，卯足了劲卖地，希望今年多卖点地，要不接下来被动去库存周期拉长，新盘供应少，也会引发楼市新的问题。
二、有的地入市快，有的地没动静。在即将入市的新盘里，我们会发现有的地快两年了，还没动静，开发节奏放缓。有的盘入市节奏很快，也都是在市场上品牌和产品力较强的房企。
三、产品创新越来越有意思，亮点较多，落地窗、大宽厅、大露台、院子、阁楼......2023年新入市的纯新盘，在产品端卷了起来，在规划范围内，可劲的创新，对于购房者来说，是一个福利。
四、改善的需求进入井喷期，契合需求的产品越来越多。
五、从土地供应端，就定位了可规划出的产品属偏改善。
要是看不完，建议先收藏，这篇文章已将2023年的纯新盘说的差不多了。
