2023年已开启30天倒计时，对仍处于下行的房地产行业而言，这个年关并不好过。
一名房企内部人士感慨，“政策效果式微，融资迟迟不能落地，销售低迷，今年难有转机了。”据其描述，公司上下正尽全力为年前推出新盘努力，但对市场仍不敢抱太高期待。
这或许也是大多数房企的现状，行业挑战还在继续增大，房企们都在艰难前行。刚刚出来的11月销售数据也证实了这一点，大部分房企的销售仍在下滑。
克而瑞最新发布的数据显示， 2023年11月近六成百强房企单月业绩环比降低，超四成百强房企同环比双降。
“目前规模房企整体仍未能走出负增长困局，今年前11个月累计业绩同比降低房企数量超过六成。”中指研究院企业研究总监刘水指出。
保利霸榜第一，万科拿地额继续下滑
经历了接近一年的比拼，今年以来的房企排位座次如今已基本保持稳定。据克而瑞统计，前十房企依次是保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、碧桂园、绿城、建发、龙湖、金地集团。
图片来源：克而瑞
11月与10月唯一的变化是，龙湖与建发互换位置，建发以1638.9亿元从第九名前进到第八名，超出龙湖12.1亿元。其余座次不变，保利继续霸榜第一，万科排名第二，随后是中海、华润、招商蛇口等三大央企。2022年的行业第一碧桂园已经下滑至第六位。
保利今年已经连续11个月位列销售榜榜首，替代了去年底的冠军碧桂园。克而瑞数据显示，今年前11个月，保利实现销售金额3995亿元，超出第二名万科565亿元，冠军位置稳坐无疑。
从最初的“招保万金”到前几年的“碧万恒融”，保利的光芒被其他房企分散。此后，保利并不甘心退后，一度喊话势必要“进三争一”。今年，这家最大央企开发商终于如愿。
从最新的销售数据来看，今年万科行业第二的位置稳固，与第三名中海的2870亿元相差560亿元。
但如果看拿地端数据，万科未来能否保住行业前三的位置面临不确定性。
追求“活下来”的万科在这两年的行业调整期，每一步走得都比过去谨慎小心。
今年以来，随着碧桂园出险，加上早已爆发危机的恒大和融创，昔日的“碧万恒融”四大龙头只剩下万科一家，“安全”成为万科的首要考量。
尤其是表现在投资方面，力度明显放缓。中指研究院数据显示，今年前11月，万科权益拿地金额305亿元，排名行业第八；权益拿地面积231万平方米，排名第十。2022年全年，万科的权益拿地金额为241亿元，只排名行业第十三位。
图片来源：中指研究院
其他竞争对手拿地仍保持了高强度。今年前11月，央企中海以920亿元的拿地金额位居榜首，保利发展以813亿元位居第二。厦门国资建发一番攻城略地后已经位居行业第三名，拿地金额达到714亿元，拿地面积468万平方米。排在万科之前的企业还有华润、绿城、招商蛇口、中国铁建。
据界面新闻了解，万科今年拿地主要集中在一二线城市，比如在上海拿下3块地，在北京通州斩获一宗地，此外还拿下成都两宗、杭州两宗、宁波3宗、太原3宗，以及苏州、长沙、重庆、三亚、昆明、中山、郑州、西安等城市各一宗。
“行业第二”万科截至目前共于公开市场将23宗地收入囊中，行业新晋冠军得主保利的扩张步伐则还在不断加快，今年前11个月共斩获了62块地，仅在上海就拿下5宗地，在北京也拿下3块地，还有广州两宗以及成都6块、杭州两块地等。
投资谨慎，决定了万科的新增货值要落后于保利、中海、华润等央企。
今年1-11月，万科全口径新增货值仅971亿元，与中海2292亿元、保利1864亿元、华润1834亿元、建发1496亿元相差甚大，排名行业第八，只高出第九名的杭州民营房企滨江集团20亿元，随时可能被超越。
而且，临近年底，新拿地块今年已无法开盘，若没有足够优质地块推出，万科参与土拍意愿将会更低。
2023年，房企座次经历了一场大洗牌，保利发展完成了“进三争一”目标，今年拿下年度冠军应无悬念。万科则继续保持行业第二，中海、华润、招商蛇口、建发、绿城等房企也会持续发力，房企格局未定。
不过，当前楼市复苏动能依然不足，企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍较为低迷。即便是位居行业前十的各大房企也不敢有半分松懈，还要竭力冲业绩，力图为这一年画上一个相对圆满的句号。
行业修复缓慢
“冰冻三尺非一日之寒，解冻是一个缓慢的过程，短期房企销售很难会有明显的回暖。”
在维持了两个月销售业绩环比上涨之后，这一趋势在11月未能延续。据克而瑞数据显示，2023年11月，TOP100房企实现销售操盘金额3901.9亿元，环比降低4.1%；同比降低29.6%，同比降幅仍保持在较高位。
具体而言，11月有25家百强房企的单月业绩环比降幅大于30%，有33家房企的环比降幅在0-30%之间。
从累计业绩来看，今年1-11月百强房企实现销售操盘金额49536.5亿元，同比降低14.4%，年内累计业绩降幅继续扩大。
这期间，各阵营房企销售额均有所下降。中指研究院数据显示，今年1-11月TOP10房企销售额均值为2523.7亿元，较去年下降9.3%；TOP11-30房企销售额均值为779.2亿元，较上年下降14.6%；TOP31-50房企销售均值为379.5亿元，较上年下降17.7%；TOP51-100房企销售额均值为179.4亿元，同比下降25.1%。
中指研究院统计，截至目前，销售额超千亿房企还剩下16家，较去年同期减少3家，销售额均值2036.0亿元；百亿房企108家，较去年同期减少10家。TOP100房企权益销售额为39484.6亿元，权益销售面积为22971.8万平方米。
2023年以来，百强房企格局持续分化，央国企及部分优质民企韧性较强，中小房企竞争力愈加不足。
以绿城中国、招商蛇口、建发房产、绿地控股、中国铁建、越秀地产、卓越集团等为代表的房企在11月份均实现单月业绩环比增长。但龙湖、华润、金茂、城建集团、新城控股等房企单月销售额降幅环比均超10%，就连保利、万科、中海位居行业前三的龙头也未能避免销售环比下滑。
11月以来，政策出台力度得到延续，各地出台政策频次与10月也基本持平，但整体来看，市场情绪走弱，政策效果延续性并不强。
据中指研究院初步统计，11月重点100城新房成交面积环比下降约8%，同比下降约14%，降幅较10月扩大，除个别城市外，多数城市市场活跃度回落。
分城市来看，上海、深圳、杭州等城市新房销售面积环比增长，其中深圳、杭州受去年同期低基数影响，同比也保持一定增幅。
不过，区域内多数城市在11月份的市场表现都较弱，销售面积环比下降，其中广州在高基数下环比降幅较大，达到三成，合肥环比降幅也在20%左右。
此外，京津冀、山东地区、中西部地区市场整体延续低温运行趋势，仅成都在前期政策优化带动下网签数据表现较好，11月销售规模环比同比均增长，但受限于核心区供给量不足，成都新房市场活跃度出现走弱迹象。
北京11月新房成交亦继续下行，二手房成交量小幅回升，表现好于新房。而青岛、济南新房市场表现均偏弱，销售面积环比降幅均超20%。
中指研究院分析师郑俊彤认为，在二手房价持续下跌、居民的就业状况及预期尚未完全恢复、房企出险仍在持续等因素影响下，政策持续性仍显不足，多数城市市场面临调整压力。
“从全国来看，市场恢复仍需要时间，修复过程较为缓慢，预计2023年全国商品房销售面积降至12亿平方米左右。”郑俊彤表示。
