楼市快报||2023年长沙房地产市场分析
2024-02-07 11:00
发布于：山西省
摘要：2023年受疫情放开及中央政策刺激，市场供应有所上涨，长沙房地产市场整体呈弱复苏状态，受房地市场持续探底影响，成交量处于低位水平。住宅高品质改善型产品成为主力，推动房价稳定上涨。商业房地产持续低迷，成交下滑。受政策影响出现的“小阳春”波动幅度大，市场活跃时间短，未能有效长时间带动市场热度。
一、政策分析
2023年2月，长沙市人民政府《关于规范划拨土地上住房转让管理的通知》，通知明确了划拨土地上个人名下的住房（含房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建房等）准予转让。办理转移登记时，按不动产计税金额的1% 缴纳土地收益金，土地使用权性质保留为划拨。这一政策的实施有效刺激划拨土地上住房市场，推进不动产登记中心工作的顺利进行。解决“房地合一”出现的问题。
2023年4月，长沙市发布《关于进一步优化商转公贷款业务的通知》，新增顺位抵押方式办理商业银行住房贷款转住房公积金贷款，职工无需自筹全部资金结清原商业银行住房贷款后再转住房公积金贷款。这项举措降低了置业成本，解决了置业者的痛点。
2023年4月，长沙发布了《关于印发<长沙市推广二手房“带押过户”“带押变更”模式工作方案>的通知》。这将有效减轻市民筹资、还贷压力，降低交易成本，提高贷款使用效率和房屋交易效率，保障交易安全。
2023年9月，长沙市住房和城乡建设局印发《关于优化房地产调控政策的通知》，对长沙部分房地产限购、限售政策进行优化，其中明确，居民家庭（含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。此次放开了限购区域首套商品住房的限制条件，将更好地满足“以小换大”“以旧换新”等改善性住房需求，支持安居乐业，就业创业。
2023年11月，长沙发布《关于优化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，明确在本市购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144㎡的，可购买1套改善性住房（144㎡及以上）。本次政策优化，在支持刚性住房的基础上，进一步满足改善性住房需求，发挥长沙房价比较优势、城市竞争优势和宜居宜业优势，助推长沙全力建设全球研发中心城市，促进房地产转型升级、高质量发展。
二、房地产市场分析
（一）住宅市场
1、新建商品房住宅市场
2023年长沙内六区商品住宅供应848万㎡，成交839万㎡，同比去年分别下滑7%、9%，创16年新低。得益于精装及改善项目入市拉动，价格结构性微涨，整体均价13458元/㎡，同比涨幅7%，2023年限价地价格实现度仅40%，毛坯项目日益增加，二手房价格下行压力等影响，新房价格支撑减弱。
2023年长沙内五区商品住宅供应722.06万㎡，成交面积628.77万㎡，成交均价14500元/㎡。相比2022年，供应量持平，成交面积上涨4.1%，成交均价上涨5.2%。
2023年长沙市内五区普通住宅库存量755万㎡，同比增幅约9%。去化周期13个月，较年初增加3个月；相比2022年存量691万㎡，去化周期8个月，2023年库存压力明显增加。
2、热点楼盘分析
（1）商品住宅
2023年1-12月长沙商品住宅在华润置地长沙润府、万科森林公园、招商滨江境等主力项目的加持下，加大了内五区高品质市场的份额，主要以130-170㎡改善型户型为主，全年销售以天心区的长沙润府36.45亿元的销售额占据销售金额排行榜榜首；岳麓区的招商蛇口江山境以30.69亿元位居第二，岳麓区的万科森林公园以28.97亿元位列第三。
2023年1-12月长沙市内五区住宅成交销售金额前五
刚需市场日趋饱和，改善型住房成为长沙市房地产市场的新热，长沙润府、万科森林公园、运达会展湾等成为长沙市住房市场主力，销售额、销售面积位居排行榜，主要原因开发商开发实力和品牌、生活教育配套设施完备以及居民对居住环境要求逐渐的提高。产品的优化、品质提高、人文环境、自然环境等各因素同步完善才能更好的吸引更多的购房者，与此同时提高开发项目的竞争力。
（2）住宅大平层（≥180㎡）
2023年长沙市住宅内五区住宅大平层供应189万㎡，同比2022年182万㎡，供应上涨3.7%；成交面积162万㎡，同比2022年135万㎡成交面积上涨20%。成交均价波动不大，均17500元/㎡。
2023年长沙内五区住宅大平层销售金额排名前五
招商蛇口·江山境主推188-282㎡非毛坯住宅，高品质住宅，市政府板块，位置和教育优势明显。招商蛇口·滨江境主推180㎡、235㎡、252㎡、350㎡非毛坯住宅，位于银杉路与长望路交汇处，交通便利，生活、教育配套齐全，楼盘综合评价高。长沙润府在售188-272㎡非毛坯住宅，项目规划有普通住宅、公寓、标准写字楼，项目中的住宅大平层满足周边品质型客户需求。中海阅湘台主推183㎡、213㎡、253㎡、276㎡、291㎡江景大平层，江景大平层环境优势明显。绿城招商·桂语室在售247㎡、319㎡非毛坯大平层，绿城中国开发，品牌效应显著，配套齐全。
3、二手房住宅市场
2023年受疫情放开及中央政策刺激，市场供应有所上涨，长沙市二手房住宅市场出现“小阳春”，上半年小学新生报名阶段，相比长沙市部分区域新房品质升级、价格走高，二手房户型面积较小、价格较低，性价比优势显现，部分刚需型客户对二手房购买意向增强，小学周边二手房市场火热，挂牌价和挂牌量在2-4月迎来高潮。5月份逐渐趋于平稳。下半年，受“9·22优化政策”刺激，成交规模呈回暖态势，随着政策影响持续弱化，成交规模再次回落。
2023年长沙市二手房成交均价在10278~10310元/㎡，增长趋势不明显，价格波动不大，成交均价稳中求进。
2023年长沙市内六区成交均价最高岳麓区12433元/㎡，最低望城区8810元/㎡，其他区域依次为芙蓉区9319元/㎡，雨花区10046元/㎡，开福区10729元/㎡，天心区10337元/㎡。
2023年长沙二手房成交量约5.5万套，总计约600万㎡，成交小区榜单里，八方小区、湘江世纪城、北辰三角洲分列前三。
2023年长沙市二手房销售排名前五
八方小区、钰龙天下成交受热主要受优势教育资源的影响；湘江世纪城、北辰三角洲坐落于湘江东岸，包揽湘江独有资源，成为市场活跃的主要原因，教育资源的加持更是锦上添花。万科魅力之城高铁新城板块，成熟社区，小区规模大，配套齐全，综合性价比高。
（二）商业房地产市场
2023年，长沙市内五区商办房地产市场持续低迷，成交下滑。公寓、写字楼、商业成交量均为历年最低。成交下滑约二至五成，商务公寓供应量同比下降43%，写字楼、商业供应低位放量，商办市场需求有限，持续低迷。
1、商务公寓市场
2023年长沙市内五区商务公寓（不含大平层）供应18万㎡，同比下滑43%，成交面积44万㎡，同比下滑47%。公寓成交均价9110元/㎡，同比增长3%。
商业性质的公寓，不限购不限贷，可办公可商用可居住，成为投资的不错选择，2023年长沙市网红城市的特性一定程度上提高公寓的租售比，长沙公寓总价低、回报率高，优质公寓回报率7-8%点，非常可观。
2023年长沙市公寓成交排行前五
建发养云主打性价比，地段优势，伍家岭CBD，靠近地铁1号线开福寺站，高楼层可看江景。中海珑悦府紧邻汽车南站，主力36㎡现房平层公寓带阳台，总价23万起。珠江好世界准现房公寓，地铁1号线马场站，面积小总价低，商业氛围浓厚。建发玖洲观润，高铁南站附近，建发品牌，价格优势明显。保利中环广场地处于万家丽商圈，5号线火炬村地铁口，交通便利。
2、写字楼市场
2023年长沙市内五区写字楼供应15万㎡，同比增长166%，成交面积4万㎡，同比下滑22%。写字楼成交均价13710元/㎡，同比增长6%。
2023年写字楼供应面积同比上涨，成交面积下滑严重。成交均价同比略有增长，整体处于低迷状态。
2023年内五区写字楼销售金额榜前五
华润置地中心品牌优势，位于黄兴北路与营盘路交汇东北角，写字楼主推10-1305㎡，可选择空间大。滨江华尔街中心同样位于开福区，可定制大平层，标准写字楼。绿之韵中心由绿之韵集团投资建设的甲级写字楼，雨花区标准化示范项目，品质高。绿地城际空间站位于雨花区高铁片区，主推2000㎡写字楼，品牌效应。亿达中建·智慧科技中心位于岳麓区梅溪湖片区，甲级写字楼，主推400-8500㎡。
3、商业市场
2023年长沙市内五区商业供56万㎡，同比增长68%，成交面积17万㎡，同比下滑32%。商业成交均价25115元/㎡，同比下滑7%。
2023年长沙市内五区商业供应同比增长，成交面积严重下滑，成交价格同比下降。
2023年长沙内五区商铺销售金额榜排名前五
从2023年长沙市内五区商铺销售金额榜排名前五项目，不难看出，各开发项目物业类型种类多，公寓写字楼商铺同时销售，相互影响，在一定程度上带动相互销售。绿之韵中心作为标准化项目，品质占比优势明显。滨江华尔街中心、华润置地中心、复地·群玉山位于开福区，为开福区商业发展助力。中建梅溪湖中心位于岳麓区，梅溪湖是岳麓区热门板块，市场活跃度高。
三、2024年房地产市场展望
2023年，我国房地产政策持续宽松。中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。8月底以后，多部委迅速响应，密集发布实质性宽松政策，使得楼市调控步入宽松周期，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。长沙市相关部门应对房地产市场，出台各项政策。2023年长沙楼市由“稳”到“促”，商品房支持政策基本见底，预计2024年持续宽松，长沙作为保障房、城中村改造试点城市，明年预计重点优化、推进保障房政策落地、积极推进城市更新，改善居住环境，激发需求。
预计2024年政策趋势，以降低购房成本、降低购房门槛为重要聚焦点，也是推动“以进促稳”的重要手段。在政策利好的刺激下，整体市场活跃度有望回升。长沙内六区市场整体量低位再降，房价稳中有降。房地产结束大开发时代，面临由量到质的转变，未来打造品质住宅是大势所趋。二手住房市场挂牌量将持续回升，二手房挂牌价稳中有降，整体市场活跃度逐渐回升。
（国策长沙分公司陈姣）
1、喜报||国策评估综合排名全国第五，连续十四年全国十强
2、喜报||热烈祝贺国策机构再获全国土地评估机构A级资信评价
3、热烈祝贺国策董事长骆晓红先生接任深圳市不动产估价协会轮值会长
4、国策播报||国策党支部开展”冲顶鹏城第一峰 攀登精神永不止“主题党建活动
5、国策视点||企业并购中的财务风险分析
亲爱的读者，为了不错过国策的每一篇文章，掌握楼市动态。建议您按照以下动图的方法，将【国策评估】设为星标。返回搜狐，查看更多
责任编辑：
