2023年，中国房地产市场供求关系发生重大变化。
随着8月底“认房不认贷”的全面铺开，多个城市陆续取消限购，政策进入全面宽松期。今年前11个月，全国商品房销售额10.5万亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。重点100城新房成交面积环比下降8%，绝对规模处于2016年以来同期最低水平。
但商品房销售在分化中仍有亮点。据《每日经济新闻》此前联合中指研究院发布的榜单，全国范围销售额TOP20楼盘合计金额突破2000亿元（截至11月），诞生9个百亿大盘，比2022年末的12个减少3个。同时，去化难成为多数城市和项目共同面临的问题，尽管送金条、送豪车、0首付等营销手段层出不穷，但最终成绩并不理想。
全国9个百亿大盘，销冠在成都
前11个月，全国13个热点城市诞生了9个百亿大盘，分别是成都麓湖生态城，广州琶洲南·TOD，上海象屿招商公园1872、理想之地、缦云上海，北京城建天坛府、中信国安府、中信城，杭州建发云启之江。
令人意外的是，成都麓湖生态城以136亿元一举成为单盘销售额最高的项目。项目由成都万华投资开发，从2019年起陆续推盘，在2023年多次取证加推，销售套数达到1500套。
而上海、杭州等个别城市受供给端改善或政策优化等因素带动，继续保持一定活跃度。9个百亿大盘中，北京4个、上海3个、杭州和广州各1各，开发企业以国央企和城投公司为主，上述项目去化速度也较快。
对此，中指研究院研究副总监徐跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时指出：“百亿大盘多由经验丰富、实力强劲的品牌房企开发，其具备更强的资金实力和资源优势，能够更好地掌握市场节奏并把握机会。同时，品牌房企产品创新能力更为突出，项目品质相对稳定，在当下购房者置业较为谨慎的背景下，品牌房企因拥有较强的产品打造能力而易被关注。”
从百亿大盘产品本身来看，成都麓湖生态城以别墅、联排等高端改善型产品为主，单价和总价在当地均处于高位；而广州琶洲南·TOD、北京中信国安府、北京城建·天坛府和中信城，上海的缦云上海，均为12万+项目。
产品方面，改善需求表现出了一定韧性，而百亿大盘多为改善性住宅，产品打造上更注重人本因素、文化内涵以及对改善客群生活方式的深度理解和个性呈现。
“以改善需求为导向，提供高阶生活方式，满足居者精神需求”是百亿大盘能够保持较高热度的重要原因之一。此外，这些楼盘通常位于市中心繁华地段或者有发展潜力的区域，拥有完备的配套资源，为业主提供了便捷的生活、工作和娱乐环境，从而增强了其市场竞争力。徐跃进表示。
TOP20项目上海几乎占据一半
2023年前11个月，累计销售额TOP20项目门槛值为84亿元，项目销售均价达到9.13万元/平方米，均价最高的是北京中信城，单价超过16万元/平方米；最低的是建发云启之江，单价约3.7万元/平方米，但销售套数超过2100套，也是20个项目中销售套数最多的项目。
TOP20中，上海占了9个，北京4个，广州、杭州、深圳各2个，成都1个。
对于这一结构，徐跃进表示：“整体上看，一线城市及核心二线城市房地产市场表现出更强的韧性，这些城市作为中国经济中心和重要城市，在经济发展水平上相对较高，就业机会更多，吸引了大量人口涌入，从而带动了房地产市场需求的增长。下半年以来，众多城市加大楼市放松力度，如近期北京、上海分别优化了房地产政策，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，预计购房需求将得到进一步释放。”
值得注意的是，即便是市场活跃的城市，也有销售疲弱的项目，而相对较弱的二线城市，也有比较亮眼的项目。如13个热点城市中的南京，中宁府项目销售金额近55亿元，超过TOP10的1/6；武汉销冠天地云廷，销售额达到40亿元；郑州华润幸福里仍创造了32亿元销售额。
“当前市场，分化是主旋律。高能级城市与低能级城市之间、同一城市不同辖区之间、同一辖区不同板块之间均表现出分化特点。”徐跃进分析，“项目品质及服务水平可能是购房者置业决策时重点关注的要素，在‘好市场’的环境下，购房者对产品品质、服务水平等方面提出了更高要求；在‘弱市场’的环境下，购房者观望情绪虽然浓厚，但产品力强、能抓住市场需求的项目依旧可以取得不俗成绩。”
徐跃进指出，“长期看，房地产市场供需关系发生了重大变化。短期看，购房者置业信心受到一定冲击，这是所有开发商共同面临的挑战。除了外部因素影响之外，市场表现较差的楼盘也存在一些共性问题。如产品设计与市场需求存在一定偏差，或者项目所在区域同质化竞争较为严重，从而导致去化受阻。”
