2023年销售规模维持低位，政策刺激呈 " 前高、中低、后稳 " 走势
1、2023 年销售规模维持低位，降幅收窄。
2023 年，在一系列利好政策的支持推动下，购房入市成本和门槛进一步降低，市场信心和市场预期也进一步向好。 2023 年前 11 月，全国新建商品房销售面积、金额分别为 10.05 亿㎡、10.53 万亿元，基于前 11 月的增速和 12 月份的运行情况，2023 全年全国新建商品房销售面积、金额约 11.93 亿㎡、12.28 万亿元，同比下降 8.2%、5.1%，降幅较 2022 年大幅收窄。
2023年商品房销售面积回到 2014 年水平，商品房销售金额则略高于 2016 年。若与 2021 年行业顶峰相比，面积下降 30%，金额下降 31%，行业整体维持底部震荡格局。
2、政策刺激下销售呈 " 前高、中低、后稳 "
2023 年初，后疫情时期，前期积压的需求集中释放，带动 1 季度销售快速冲高，1-3 月商品房销售额 30545 亿元，同比增长 4.1%，累计增速自 2022 年以来首次转正。
短暂小阳春后，2 季度供应收缩、需求退潮，市场热度及复苏动能快速衰退。从环比来看，4 月份销售金额、面积环比 3 月几乎腰斩，市场热度急转直下。从同比来看，6 月商品房销售面积、金额同比分别下降 18.2% 和 19.3%，且绝对量是 2015 年以来同期最低。
724 政治局会议定调房地产行业新形势，明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，强调适时调整优化房地产政策；8 月底以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地产行业真正迎来政策的新一轮松绑。3-4 季度，随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善。销售面积、金额同比增速降幅在收窄。尤其是商品房销售额在 6 月份之后连续 4 个月同比降幅收窄，虽然 11 月销售额单月同比增速较 10 月扩大 0.5%，中断了收窄的趋势，但 8.6% 的同比降幅同样是下半年以来次低，较 6、7 月份收窄 10.7%。
3、2023 年新开工面积及开发投资规模持续下滑
（1）新开工面积创新低，同比下滑 21%
受疫情、销售疲弱以及房企流动性风险等诸多因素影响，过去两年新开工面积呈现断崖式下跌。2023 年前 11 月，全国房地产新开工施工面积为 8.75 亿㎡，同比下降 21.2%。根据前 11 月的同比增速类推， 2023 年全年房地产新开工面积约为 9.5 亿㎡，同比增速约为 -21%，增速上较 2022 年收窄 18.6%。新开工规模为 2013 年以来新低，较 2019 年高峰下降 58%。
2023 年房地产开发投资持续承压。2023 年前 11 月，全国房地产开发投资额为 10.4 万亿元，同比增长 -9.4%。根据前 11 月的同比增速类推，2023 年房地产开发投资增速为 -9.5%，较 2022 年收窄 0.5 个百分点。从绝对量来看，开发投资规模连续两年下降，回到 2018 年水平。主要由于近几年房企资金状况承压，房企拿地持谨慎态度，房企投资意愿偏弱，经营重心放在去库存和保交楼上。
住房和城乡建设部发布的最新消息称，" 保交楼 " 推进一年多以来，专项借款项目总体复工率接近 100%，累计完成住房交付超过 165 万套，首批专项借款项目住房交付率超过 60%。
在 " 保交楼 " 政策推动下，各地加强对房地产重点项目调度，带动竣工快速恢复。2023 年前 11 月，全国房地产开发企业竣工面积为 6.52 亿㎡，同比增长 17.9%。根据前 11 月的同比增速类推，2023 年全年全国房屋竣工面积约为 10.17 亿㎡，同比增长 18%；竣工面积较过去十年均值（9.85 亿㎡）高出 2%。
（1）深度分化成为当前楼市的典型特征。
根据克而瑞数据统计，2023 年，重点 30 个城市一二手房成交总规模达到 3.43 亿㎡，同比增长 13%，整体需求仍然稳定，但相较于 2020 年和 2021 年，总量有所下跌。其中，2023 年一手房成交 1.61 亿㎡，较 2022 年微降 3.3%；二手房成交 1.81 亿㎡，同比增长 33%，成交规模创新高。二手房凭借交付安全、低价抛售等优势，整体成交韧性好于新房。
从市场份额来看，2023 年二手房首次超过了一手房占比，重点 30 城二手房成交占比达到了 53%，其中北京、上海、重庆、南京二手房市场份额均在 60% 以上。
预计 2024 年二手韧性强于一手房的态势还将延续，尤其是针对天津、郑州、重庆等以刚需客群主导的城市，居民购买力透支、消费降级，倒逼客户转战二手，持续分流新房客户。
（2）2023 年，二手房月度成交呈脉冲式复苏走势。
二手房第一轮强复苏出现在 2-4 月，受春节前置、疫情解禁、政策松绑等多重因素影响，2 月二手房成交便显现出强势复苏势头，30 城成交面积同比倍增，3 月成交保持快增，并创下近 3 年单月新高。9 月以来开启第二轮复苏行情，认房不认贷等政策刺激下，二手房成交持续稳步回升，但复苏动能弱于第一轮。
新房房价抗跌性强于二手房
（1）二手房房价同环比跌幅大于新房
2022 年起，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比和环比均进入下降通道，2023 年 1-5 月，价格有所反弹，但 6 月以来，又重回下行区间，11 月依然同环比齐跌。2023 年，二手房挂牌量激增，供求压力有所增大，部分业主急于出手，因此二手房价格持续下探，二手房同环比降幅均大于新房。
二手房房价疲软的城市数量也在逐月增加。从 11 月份房价指数同比上涨的城市数量看，已经减少为 2 个城市，而下跌城市数量增加到 68 个。一手房 11 月同比上涨的城市仍有 20 个，下跌城市数量为 48 个。这确实说明二手房的压力比较大，既比历史上各年份的压力要大很多，也比新房市场的压力要大很多。
根据中指数据统计，2023 年，一线城市新建商品住宅月均成交 67 万方，同比增长约 4%。其中，上海、广州在低基数下，累计销售面积同比分别增长 10.9%、3.9%，而深圳累计销售面积同比下降 9.0%，北京销售面积与上年基本持平。年底，京沪优化楼市政策，12 月北京、上海成交面积环比增长，但由于市场有效需求不足和居民预期偏弱，政策效果不及预期，更多是带动前期存量客户或犹豫客户入市。
二线代表城市商品住宅月均成交 45 万方，同比下降 3.7%，成交规模仍处 2016 年以来最低水平。在低基数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下，10 月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄，进入 11 月，多个城市市场活跃度转弱，政策效果持续性有所不足，12 月，在企业加大营销力度、部分城市项目集中网签等因素带动下，二线城市销售面积环比增长约 21%，较高基数下同比下降 14.2%，降幅较 11 月扩大。
三四线代表城市商品住宅月均成交 16 万方，同比下降 11.4%。四季度，三四线代表城市月均成交面积同比下降 26.2%，仍保持较大降幅，多数城市市场调整压力较大，部分城市如南通、惠州等，在低基数下累计销售面积同比增长，但绝对规模仍处近年较低水平，市场情绪延续低迷态势。
地方国企逆势而上，民营房企占比缩至 5 成
（1）千亿房企缩至 16 家
根据克而瑞数据统计，2023 年，TOP100 房企实现销售操盘金额 54049.5 亿元，同比降低 16.5%，累计业绩降幅继续扩大。其中，销售额超千亿元的房企 16 家，较 2022 年减少 4 家，销售额超百亿元的房企 116 家，同比减少 14 家。TOP100 房企中，民营房企由 2020 年的 73 家下降至 2023 年的 53 家。
（2）地方国企逆势而上
在市场调整的背景下，部分房企展现出较强的韧性和修复能力，积极把握市场窗口机会，推进销售去化，在极具挑战的市场环境中实现了销售额的同比增长。
2023 年，TOP20 房企中，中海、华润、招商蛇口、建发、越秀、华发、中交地产销售金额实现逆势增长。其中，越秀地产 2023 年销售额为 1425 亿元，同比增长 13.1%，建发股份旗下的联发集团 2023 年的销售额为 564.9 亿元，同比增长 38.81%。此外，国贸地产录得 5525.4 亿元的销售额，同比增长 38.81%，象屿地产实现 425.1 亿元的销售额，同比增长 28.66%。
（3）民营房企销售降幅显著
民营房企里，恒大、伟星和大华实现同比正增长。在 " 保交付 " 推动下，恒大的存货在持续去化，此外，据了解，恒大的一些项目在地方政府的引导和严密管控下，与实力较强的代建及代销公司合作，实现了较好的业绩。此外，大华全国布局的策略稳步推进，2023 年业绩增长 14.47%；伟星近两年积极布局南京、杭州等地，2023 年业绩增长 5.17%；滨江集团规模基本保持平稳。其余民营房企销售金额降幅均同比下降超 10%，其中，碧桂园 2023 年销售业绩 2169.1 亿元，同比下滑 53.28%；融创销售业绩 846.6 亿元，同比下滑 49.97%，民营房企规模持续收缩。
2023 年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企销售和资金面承压未改。
展望 2024 年，多位业内人士认为，在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整。长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同时，行业探索新发展模式的方向逐渐清晰，房企应紧抓市场机会积极作为，并主动适应新形势，轻重并举实现高质量发展。
中金公司认为，2024 年新建商品房销售有望企稳，但房地产开发投资仍面临较大挑战。在考虑房地产政策应对的力度进一步加强，同时城中村改造顺利推进的前提下，预计明年商品房销售面积和销售金额均有望止跌企稳，实现同比持平微增（预计面积 +0.4%、金额 +1.9%），但新开工面积受限于房企现金流压力同比或难转正（预计全年 -5.4%）。
兴业证券称，中国房地产市场供求关系发生重大变化，2024 年地产销售或呈现前低后高走势。在城中村改造有所推进、供需政策有所改善下，全年销售面积预计 -9.0%，金额预计 -7.5%，开发投资预计 -8.0%，当前行业处于调整阶段，但中长期有支撑。行业将迎来城中村改造和保障房建设的新模式。城中村改造有利于扩大内需、优化房地产结构，测算 35 城的城中村总体规模 12.3 亿㎡，10 年每年拉动销售金额 1.76 万亿元；保障房则有利于缓解大城市住房矛盾、有效推进房地产转型和高质量发展。
中指研究院认为，2024 年全国房地产市场将呈现 " 销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落 " 的特点。
其中，一线城市新房销售面积或继续小幅增长，2023 年末，一线城市均已大幅度优化限制性政策，为 2024 年市场恢复打开空间，且一线城市城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也将对市场形成一定支撑，预计 2024 年一线城市新房销售面积稳中有增。
二线城市 2024 年市场有望底部企稳。近两年二线城市商品房销售面积明显下滑，绝对规模已经回落至 2012 年水平，与 2022 年基本持平，新房销售底部企稳态势渐显。展望 2024 年，随着市场量价逐步调整到位，近两年市场超跌的城市需求有望出现修复。
三四线城市 2024 年新房销售规模预计将继续下行。当前三四线城市市场情绪较为低迷，需求存在透支、房价下跌、政策效果带动不足等是重要原因，2024 年，三四线城市增量政策整体较为有限，同时，多个三四线城市城镇人均住房面积较大，未来新房市场规模空间整体有限。
克而瑞认为，整体来看，未来房地产市场总规模趋稳。随着价格恢复理性、在新房交付风险出清后，全国一手房成交占比仍有望维持在六成。预计到 2026 年商品住宅成交规模将稳定在 8.3 亿㎡左右。若加上保障房及二手房等，整个中国楼市未来的规模总量将维持在 16 亿㎡到 18 亿㎡左右，房地产市场仍然是一个相当大的市场。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）
